目次
地方で不動産投資を行うメリット
不動産投資といえば「地価が上がりやすそうな都心」というイメージを持つ方は多いですが、地方には地方ならではのメリットがあります。
代表的なメリットは3つです。
物件価格の安さ
地方は物件価格が安く、不動産投資用のマンション・アパートなどを低価格で購入できます。都心とは比べ物にならないくらいの価格で購入できるケースもあります。不動産投資ローンで通過しにくい方や、高額物件に手を出すのが不安な方でも始めやすいことがメリットのひとつです。
また、既に不動産投資経験を積んでいて、追加で購入できる物件を探している方の選択肢にもなります。物件を安く取得できれば、その分ローン返済の負担が軽くなりやすく、家賃収入のうち自分の収益に計上できる額が大きくなります。
表面利回りの高さ
地方で不動産投資する場合、表面利回りが高くなるケースが多くあります。表面利回りとは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかを示し、収益性をわかりやすく可視化できる指標です。
物件を安く手に入れて、相場もしくは相場を上回る家賃で貸し出すことができれば、表面利回りは上がります。その分収益性も増え、不動産投資の効果を実感しやすくなるのです。
税負担の少なさ
地方の物件は都心と比べて評価額が低く、その分固定資産税が少なくなるケースが見受けられます。全く同じ面積の物件であっても、都心の一等地に建つ高額な物件と、地方に建つ安価な物件とでは税負担が全く異なるのでチェックしておきましょう。
不動産投資を続けるためのコストを減らし、効果的に収益化しやすくなるメリットがあります。
地方で不動産投資をするための条件
地方で不動産投資を行うとさまざまなメリットがありますが、全てのケースにおいて最適であるとは限りません。
下記では、地方で不動産投資をするための条件について解説します。
人口が最低50万人以上はいる都市圏を狙う
不動産投資を検討する際は、最低でも人口が50万人以上の都市圏を狙いましょう。札幌・仙台・名古屋・大阪・京都・神戸・福岡などの地方都市圏や、各都道府県の県庁所在地など人口の多いエリアにするのがセオリーです。
地方とはいえ、人の少ない田舎で不動産投資すると、物件を貸せるターゲットが極端に少なくなってしまいます。その結果、空室リスクが高まり、収入が途絶える可能性があります。どんなに物件価格が安くても、その後の家賃収入が見込めないのであれば本末転倒です。
土地勘があるエリアは狙い目
自分の地元など、土地勘があり、エリアごとの空気感や住む人の特性をある程度理解できているエリアを狙う方法もあります。
人口・周辺施設・競合の家賃設定などを参考に不動産投資することもできますが、数値には現れない、その土地ならではの特徴を掴めます。
「この路線はこういうタイプの人が多い」「夜中の雰囲気はこんな感じ」などイメージができていると、投資判断に役立つ検討材料が増えるのもメリットのひとつです。
地方で不動産投資をする際におすすめのエリア
地方で不動産投資する際のおすすめエリアは、大阪・名古屋・福岡の通勤(通学)エリアです。いずれも地方を代表する大都市圏であり、ビジネスマンはもちろん学生やファミリーも増えています。
今後の再開発が期待されるエリアであれば地価が徐々に上がったり、老若男女問わずさまざまな人が流入してきたりすることも考えられます。
ただし、狙うエリアを決める際はあらかじめ地域ごとの特性・動向を調べておきましょう。大阪の不動産投資については、下記の記事で解説しています。
「大阪の不動産投資は今後どうなる?現状と今後の見込みをチェック!」
地方の不動産投資を成功させるためのコツとは
ここでは地方での不動産投資を成功させるコツを紹介します。
思わぬ落とし穴に落ちないようにするためにも、事前にチェックしておくことが大切です。
特定の賃貸需要に偏っているエリアを避ける
可能な限り、特定の賃貸需要に偏っているエリアを避けるのが理想です。例えば、近隣に大規模な大学があり在学中の学生からのニーズが大半を占めるエリアなどが挙げられます。ひとつの企業、もしくは学校がなくなることにより、賃貸ニーズが激減する可能性がある場合、リスクが高くなるので注意が必要です。
複数の企業・大学があり、さまざまなエリアから人が訪れる流動性の高いエリアであれば、不動産投資向きといえます。
駐車場がない物件を避ける
地方で暮らすには車が必要なことが多いので、駐車場つきの物件を優先しましょう。駐車場のない物件に競争力を持たせることは容易ではありません。家賃を周辺エリアでの相場以下に下げたとしても「駐車場つきでないなら、そもそも選択肢に入れない」と考える人は多くいます。
特に電車・バスの利便性が低いエリアや高速道路のインターチェンジ近いエリアでは、駐車場需要が高まる傾向にあるので配慮しておきましょう。
管理会社・管理者との関係構築に注力する
自身が投資用物件のすぐ近くに居住できない場合、管理会社および管理者との関係性を円滑にしておくことが不可欠です。常駐して頻繁に様子を見に行くことができないからこそ、頼れるビジネスパートナーを見つけて信頼関係を築いておきましょう。
こまめに目を配ってくれる管理会社・管理者であれば、円滑な運営を実現可能です。入居者同士のトラブルに即対応しつつ都度報告してくれたり、早期に空室を埋める対策を講じてくれたりします。
管理会社と良好な関係を築けていないと、問題を放置されてしまいやすく、気づいたときには口コミが悪くなっていたというケースもあるので注意が必要です。
まとめ
地方で不動産投資をするメリットには、物件が都心よりも低価格で購入できるため表面利回りを高くできることや、固定資産税が軽減されやすいことがあります。賃貸ニーズのあるエリアで割安の物件を購入できれば、都心で同じ規模の物件を運用する以上の利益率を確保できるのです。
ただし、駐車場の有無や、管理会社・管理者との関係構築など、気を配るべきポイントが多いことも事実です。物件購入前にシミュレーションしながら、どのエリアで不動産投資するべきかを慎重に考えましょう。