競売物件を利用した不動産投資のメリット・デメリット

競売物件を利用して不動産投資をする場合、メリット・デメリットともに理解しておくことが大切です。注意点を押さえて競売物件を利用すれば、メリットを最大化できるかもしれません。 今回は、競売物件を使った不動産投資について解説します。購入時の大まかな流れにも触れるので、検討中の方は参考にしてみてください。

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相場より安い競売物件とは

競売物件とは、所有者の債務不履行により差し押さえられた物件です。地方裁判所によって競売にかけられている状態なので、不動産投資家はもちろん、自分が住む家を探している人や不動産会社も購入できます。

なかには、マンション・戸建てなど居住用不動産だけでなく、事務所・ビルなど商業用不動産もあるのでチェックしてみましょう。

なお、購入権は入札期間内に最高額を提示して落札した人に与えられます。物件価格は相場の3割程度安くなるのでお得に購入でき、場合によっては5割~7割以上の価格差が出る物件もあります。安く不動産投資を始めたい人にとって、非常にメリットのある手法といえるでしょう。

競売物件の購入時の大まかな流れ

競売物件を購入するときの流れは、居住用か不動産投資用かなど用途を問わず、基本的には同じです。管轄の裁判所によって多少異なるケースもありますが、大まかな流れは下記となります。

1.競売物件を探す

2.現地調査する

3.入札する

4.開札

5.売却許可決定

6.代金の納付

7.所有権移転登記

8.引き渡し

競売物件は「公告」として裁判所・新聞・Webサイト上で公開されるので、掲載情報をもとに購入したい物件を選定します。特に、物件目録・物件明細書・鑑定評価書・現況調査報告書などを参考にする人が多いです。

気になった物件があれば現地調査もできますが、外観しかチェックできない点に注意しておきましょう。

入札期間はあらかじめ告知されているので、期間内に最低売却金額以上の額を提示します。裁判所で開札されるのを待ち、自分が落札者になれば代金の振り込みに進みます。なお、代金に関する詳細は裁判所から届く通知書を確認しましょう。

代金納付後は固定資産税評価証明書や登記簿謄本を提出し、手続きを進めます。所有権移転登記済証が送付されれば、物件の所有者となり不動産投資が開始するのです。

競売物件で不動産投資するメリット

ここでは、競売物件を利用した不動産投資のメリットを解説します。下記に十分な魅力を感じられる場合は、競売物件の利用を検討して良いでしょう。

掘り出しものの物件が見つかることがある

競売物件には、立地・築年数・物件の状態が優良な「掘り出しもの物件」が含まれていることがあります。多様性があるので、珍しい条件の物件が見つかるかもしれません。

不動産会社の場合、常連やセミナー参加者向けに優良物件の情報を非公開にしているケースがあります。しかし、競売物件の場合は裁判所による公告が行われれば誰でも情報にアクセス可能です。不動産投資の初心者でも優良物件を見つけられることが大きなメリットとなっています。

初心者でも安心して権利手続きできる

裁判所主体の手続きなので、法律に詳しくない人や契約トラブルに巻き込まれたくない人でも安心です。所有権移転登記や抵当権抹消登記など複雑な手続きも、誠実に対応してくれる担当者がいるので相談してみましょう。

一方、不動産会社を挟む場合は、優良業者と悪徳業者を見分けることが必要です。自分に不利な契約とならないよう、不動産投資の知識が求められます。

公平に作成された調査報告書を確認できる

競売物件の情報を公告するとき、下記3種類の調査報告書が閲覧可能となります。裁判所書記官・執行官・不動産鑑定士などが公平な観点で作成しているので、信頼性が高いことも特徴です。

・物件明細書

・評価書

・現況調査報告書

なかには、落札時に引き継ぐ賃借権の有無・関係人の陳述・執行官の意見など、物件そのものの情報以外を閲覧できることもあります。評価額や写真も掲載されるので、複数の視点から物件選びをしたい人にもおすすめです。

魅力的な物件を安く購入できることがある

競売物件は、魅力的な築年数・立地でもお得になっていることがほとんどです。一般的には相場より3割程度安いことが多く、例えば3,000万円の物件であれば相場より900万円も安く入手できます。

なかには相場と同じくらいの物件や大幅に安くなっている物件もあるので、比較・検討してみましょう。

競売物件での不動産投資にまつわるリスク

競売物件での不動産投資には多くのメリットがありますが、一方でデメリットやリスクも存在します。

ここでは、あらかじめ知っておきたい競売物件特有のリスクを解説します。

物件情報の細部は把握できない

落札して所有権を得るまでは物件の外観・周辺の住環境しかチェックできず、細部の把握はほぼ不可能です。設備状況も確認できないので、落札後に設備の交換・リフォーム・特殊清掃などが必要になるケースもあります。

物件を安く購入できたとしても、その後に多額な費用がかかってしまうおそれがあるので、注意しておきましょう。

立ち退きトラブルが生じることがある

競売物件を投資に運用するには、まず現在の居住者に立ち退いてもらう必要があります。ただし、債務不履行により競売にかけられている物件の居住者は、金銭的余裕がなく、立ち退きがスムーズにいかないケースも多いのです。

立ち退きトラブルに発展した場合、物件の購入とは別に入居者を法的に追い出す手続きを踏む必要が生じます。また、スムーズに立ち退いてくれた場合でも、家財や荷物を置いて行かれて処分にコストがかかることも多いです。

トラブル時の損害賠償や契約解除が難しい

競売物件は宅地建物取引業法にもとづいた売買ではないので、トラブル時の損害賠償や契約解除が難しくなります。例えば、通常の取引であれば適用される瑕疵担保責任が生じません。瑕疵があっても、購入者が自己負担で解決しなくてはいけないことがあるのです。

同様に、瑕疵を理由にした契約解除もできないため注意しておきましょう。

金融機関からの融資を受けにくい

前項までのトラブルを抱えるリスクがあることから、競売物件購入を目的にしたローンは審査が厳しくなることが多いです。借入できる金額が大幅に少なくなったり、借入そのものができなかったりするケースも出てきます。

その場合は自己資金で賄うので、十分な資金計画が立てられるか事前の検討が必要です。

競売物件での不動産投資は慎重に検討すべき

競売物件での不動産投資は、購入までは比較的スムーズに進むものの、その後の運用時にリスクが生じることが多いです。瑕疵担保責任が適用されない、立ち退きトラブルが生じやすいなど、前述のデメリットが投資をするうえで重大なリスクになるかもしれません。

競売物件での不動産投資は、慎重に検討することをおすすめします。物件の安さだけでなくその後の収益性まで考慮しながら、長期的な計画を立てるのが重要です。

まとめ

競売物件は相場より安く購入できるうえ、裁判所を介した手続きなので安心できるというメリットがあります。

一方で、購入後のトラブルや投資収益の獲得が難しいなど、デメリットもあるので注意しましょう。せっかく安く手に入れても、ほかの手間や費用が生じれば、かえって損をしてしまいます。

慎重に検討しトータルで考えたときに十分な成功イメージを掴めるかが大切です。