【不動産投資向け物件の探し方】物件選びの注意点・購入までの流れを解説

不動産投資で高い収益を得るためには、物件選びが重要です。とはいえ、具体的に好条件の物件とは、どのようなものか判然としない方も多いでしょう。 そこで今回は、物件探しで押さえておきたい探し方のコツや注意点を紹介します。

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『3つのコツ』不動産投資向け好物件の探し方

物件を探すときに押さえておくべきコツは、以下の3つです。

・ポータルサイトをチェックする

・不動産仲介会社に相談する

・不動産投資会社を利用する

この項目では、これらの特徴を解説していきます。

ポータルサイトをチェックする

ポータルサイトには、下記のような特徴があります。手軽に物件探しをしたい場合は、ポータルサイトを活用しましょう。中でも、投資不動産に特化したポータルサイトを利用するのがおすすめです。

多くの情報に触れてみたい場合や、どのような仲介業者があるのか知りたい場合などに、ポータルサイトは最適です。

メリット

デメリット

・物件の情報量が多い

・価格、エリア、間取りなどの条件検索や絞り込みがしやすい

・資料請求が簡単にできる

・役立つ知識も身につく

・情報量が多いため、適切な絞り込みをしないと探すのに時間がかかる

・最新の物件情報が掲載されていない場合がある

・ローンを利用する場合自身で金融機関を探して手続きをしなければならない

不動産仲介会社に相談する

近隣の物件を探したい場合や物件探しのサポートが必要な場合は不動産仲介業者に相談するのが効率的です。

不動産仲介業者では、住居として実際に住む物件の取り扱いが中心ですが、投資物件も取り扱っています。特徴は以下のとおりです。

メリット

デメリット

・周辺地域の物件情報に詳しい

・物件探しのサポートが受けられる

・物件の詳しい情報も教えてもらえる

・遠隔地の物件探しは難しい場合が多い

・投資物件の取扱い数が少ない場合がある

・物件購入後のサポートはない

・投資物件に対する知識が少ないことがある

不動産投資会社を利用する

手間をかけずに不動産投資をしたい場合は、不動産投資会社を利用しましょう。不動産投資会社は、投資向け物件に特化しているため初心者でも安心です。

以下のようなメリットやデメリットがあります。

メリット

デメリット

・投資のプロによるサポートが受けられる

・物件購入後の管理に関するサポートが充実している

・未公開物件の紹介を受けられる

・提携ローン利用による低金利での借り入れが可能

・取扱い地域が限定される場合がある

・担当者によってノウハウや知識に差がある

不動産投資会社を利用すれば、ワンストップで不動産投資を実現できます。好条件の物件を探すためには、複数社を比較することや担当者の実績を確認することなどが必要です。

不動産投資物件探しから購入までの流れ

次の4つのステップに沿って不動産投資を行うことで、スムーズに進めることが可能です。

ステップ1

投資の目的・目標を明確にする

ステップ2

投資向け物件を探す

ステップ3

売買契約を締結する

ステップ4

金融機関と金銭消費貸借売買契約を締結 引き渡し

各ステップの具体的な内容を、以下で解説します。

投資の目的・目標を明確にする

不動産投資を始める前に、投資をする目的や目標とする金額などを具体化しましょう。

目的や具体的な目標をはっきりさせることで投資計画を立てやすくなります。また、購入すべき物件の条件を明確にすることが可能です。あわせて、資金計画もしっかりと立てておきましょう。

資金計画を考えるときのポイントは、以下のとおりです。

・自己資金と借入金のバランスを考える

・借りられる上限額を借りるのではなく、確実に返せる額のみを借りる

・初期費用だけでなく、メンテナンスなど管理にかかる費用も視野に入れる

投資目的や資金計画に不安がある場合は、不動産仲介会社や不動産投資会社に相談するのもよいでしょう。

投資向け物件を探す

投資の目的や目標が具体的に決まったら、ポータルサイトや不動産投資会社の利用など自分に合った方法で、投資目的や条件に当てはまる投資物件を探していきます。

物件を探す際は、安易に利回りや目先の利益だけで判断するのは避けましょう。

・賃貸や売却の需要があるかどうか

・諸経費はどの程度かかるか

・物件の管理状況や周辺環境に問題は無いか

・地価の動向はどうか

物件選びに失敗しないためには、上記のポイントを確認した上で検討することが重要です。

なお、地価の動きは国土交通省の「地価公示」や都道府県の「地価調査」で確認することができます。

売買契約を結ぶ

物件の選定が完了したら売主と売買契約を結びますがその前に、宅地建物取引士から「重要事項説明書」の説明があります。

この説明次第では購入を見送る必要があるかもしれないので、しっかり理解した上で契約するようにしましょう。

説明に問題がなければ、そのまま売買契約を結びます。契約書に署名、捺印をし、手付金を支払います。

手付金は売買代金の10%~20%ほどとされているので、現金で準備しておきましょう。融資先が不動産投資会社の提携ローンの場合、手付金10万円で諸費用(登記手数料や金融機関の事務手数料)もローンで組める場合があります。

 金融機関と金銭消費貸借契約を締結する

物件購入で融資を受けたい場合は、売買契約と同時並行で金融機関に融資の申し込みを行いましょう。融資を受けるには審査に通過しなければなりません。また、希望通りの金額の融資を受けられるとは限らない点に注意が必要です。

なお、融資の条件や金利は金融機関によって異なります。融資元を自分で探す場合は、複数の金融機関の商品を比較することがおすすめです。各金融機関のホームページで融資のプランを確認しましょう。

融資元の金融機関が決まったら、融資担当者と面談し、資料提出や投資計画に関する説明をします。面談内容が審査結果にも影響するため、具体的なビジョンや将来性をしっかりと伝えましょう。

融資の申請や売買契約が終われば、ようやく引き渡しです。引き渡しから賃貸経営開始は、主に以下のように行われます。

引き渡し

・売買代金から手付金を差し引いた残代金を支払う

・所有権移転登記を行う

・書類や鍵の引き渡しを受ける

賃貸経営開始

・入居者を募る

・管理業務を行う

・管理を委託する場合、管理会社と契約する

賃貸経営の開始後は、入居者の募集なども一括して管理会社に委託することが可能です。

不動産投資物件を探す際に知っておきたい注意点

不動産投資で失敗しないためには、物件探しをする際に注意すべき以下の4つのポイントがあります。

1.費用はトータルで考える

目先の利益や初期費用の安さで物件を選ぶのは危険なので、諸経費や将来的な修繕費にも目を向ける

2.空室リスクを念頭に置く

人口が減少傾向のエリアは将来的に空室リスクが高くなる

3.管理状況は必ず確認する

利回りが良くても数年以内に修理や修繕が必要な物件もある

4.現地調査を行う

建物の劣化状態・治安・アクセス面など物件の資産価値に影響する実態を把握する

まとめ

投資向けの好物件を見つけるためには、ニーズや現在の状況に合った方法で探すことが大切です。

不動産投資を始める前には、投資の目的や目標を具体的に決めておくことが必要になります。また、表面的な利回りや初期費用だけで投資物件を決めないように注意しましょう。