新築ワンルームマンション投資は危険？成功させる3つのコツをご紹介

新築ワンルームマンション投資の魅力

不動産投資をするうえで、その不動産の魅力やメリットを知っておくことが大事です。ここでは、新築ワンルームマンション投資の魅力をご紹介します。

ニーズが高く空室リスクが少ない

新築ワンルームマンションは最新のデザインや設備が取り入れられています。現代のトレンドやライフスタイルのニーズに合わせた機能的でモダンなデザインは人気があり、中古物件と比べると空室リスクが少ないといえるでしょう。

また、ワンルームマンションは単身者や若い世帯、学生など、一人暮らしやシングルライフを送る人々のニーズに合致しています。都市部や大学周辺などの需要が高い地域では、常に入居者の需要が存在します。

設備が新しいため修繕費がかからない

中古物件の場合、古い設備や建物の劣化により定期的なメンテナンスや修繕が必要になることがあります。しかし、新築ワンルームマンションでは建物や設備が新しく、メンテナンスの必要性が低いためオーナーの負担が軽減されるのがメリットです。

また、新築物件の場合、引渡しから10年間は瑕疵（かし）担保責任が追及できます。瑕疵担保責任は建物や設備に隠れた欠陥や不具合があった場合に、販売業者が責任を負うというものです。すなわち一定期間は修繕費がかからない場合があります。

資産価値が高いため融資を受けやすい

一般的に金融機関は不動産のローンに対して抵当権をつけます。抵当権は不動産を担保にする権利のことで、万が一債務者のローン返済が滞ってしまった場合に、対象となる不動産を競売にかけ、ローンを回収するというものです。抵当権があることで、金融機関は貸し倒れのリスクを防げます。

ただし、資産価値が低い物件は競売にかけても売れない可能性があるため、金融機関は資産価値の低い物件に対して融資に厳しい条件を設けることがほとんどです。一方、新築物件のような資産価値の高い不動産はニーズが高く売却が見込めるため、融資の条件もそれほど厳しく設定されません。

すなわち、初期費用（自己資金）を抑え、ローンを利用した不動産投資が可能です。

売却しやすい

新築ワンルームマンションは資産価値が高いため、売却しやすいのもメリットです。不動産投資の収益には、インカムゲイン（収益物件からの定期的なキャッシュフロー）とキャピタルゲイン（不動産の資産価値の上昇による利益）のふたつの要素があります。

不動産の資産価値が上昇したタイミングで売却すれば、大きな利益を得られる場合があります。また、築年数が浅いほど売却しやすいため、新築ワンルームマンションは中古物件よりもキャピタルゲインを追及しやすいのが魅力です。

新築ワンルーム投資が危険といわれるのはなぜ？

メリットの多い新築ワンルーム投資ですが、注意すべき点があります。注意点を知ったうえで投資を検討しましょう。

価格が割高である

新築物件は中古物件よりも価格が高めです。高い不動産を購入して運用に失敗した場合、損をするお金も大きくなるでしょう。また新築ワンルームマンションは割高な賃料設定で物件価格を算出している場合があるほか、広告費も物件価格に上乗せされることがあります。投資の運用が失敗するリスクも考慮して慎重になることが大事です。

運用のシミュレーションが立てにくい

新築マンションは物件の運用実績がないことから、収益性や入居率、維持管理費用、需要動向などの具体的な数値を予測することは難しいでしょう。

特に知らない土地の不動産は予測がより困難になるため、不動産投資が未経験の場合は馴染みのある地域の不動産投資から始めるのがおすすめです。

新築ワンルーム投資で失敗するパターン

この項目では、新築ワンルームマンション投資で失敗しやすいパターンをご紹介します。

キャッシュフローのイメージができていない

キャッシュフローとは、「お金の流れ」のことです。不動産投資におけるキャッシュフローは収入と支出のバランスを指します。一般的なキャッシュフローは、家賃収入からローン返済額や管理費、税金などを差し引いて、手元に残る現金の流れです。

このキャッシュフローのイメージができていないまま、新築のワンルームマンションを購入してしまうと失敗につながりやすいです。新築マンションは高額になりやすく、毎月のローン返済額も高くなります。そのため、家賃収入よりも支出が多くなる可能性があり、キャッシュフローがマイナスになるおそれがあります。

人気エリアとして知られる都内23区でいえば、新築マンションの利回り相場は3～5％ほどです。このような相場を参考にしてキャッシュフローを事前にシミュレーションしましょう。加えて、修繕費を忘れずに試算してください。

修繕は急な出費になりやすいため、事前に考慮しておくと、キャッシュフローのマイナスを防げるでしょう。また、キャッシュフローのマイナスを防ぐためには、毎月支払うローン返済額を低くすることも効果的です。資金に余裕があれば頭金を多めに払って毎月の収支を抑えましょう。

節税効果や家賃下落率への知識が不足している

節税のためにワンルームマンションを購入する方は多いです。ただし、新築ワンルームマンションの節税効果はあまり期待できません。

新築マンションは総じて耐用年数が長めに設定されていることがほとんどです。もちろん、具体的な耐用年数は建物の構造に応じて異なります。

とはいえ、1年に計上できる減価償却費は少ないと考えられます。不動産所得の計算において経費に算入できる金額も必然的に少なくなります。

また、不動産投資の失敗を防ぐには、家賃下落率への理解も必要です。新築ワンルームマンションは「新築プレミアム価格」で割高な家賃が設定されているケースがほとんどです。築年数が経つと空室リスクを防ぐためにも家賃を低くする必要があります。

そのため、新築ワンルームマンションは家賃下落率が大きく、物件下落のスピードが早いといえます。

家賃下落幅があまりに大きいと、物件価格の下落スピードが借入の返済スピードを上回ってしまうこともあるでしょう。

セールストークを鵜呑みにしてしまう

新築ワンルームマンション投資において、「保険の代わりになる」「売却すれば退職金代わりになる」と耳にしたこともあるのではないでしょうか。

しかし、実際には物件管理費用や修繕積立金が発生することを考えれば、家賃収入は年金保険の足しとして不十分だといえます。

また、売却時に必ずしも利益が出るとは限りません。例えば、売却したことで現金が得られても、月々の赤字を考慮すると退職金代わりになるとも言い難いでしょう。

新築ワンルームマンション投資で成功する3つのコツ

これまで新築ワンルームマンション投資が失敗に至るケースをご紹介してきましたが、成功するためにはどうすれば良いのでしょうか。この項目では、成功する3つのコツをお伝えします。

【コツ1】家賃収入が見込める物件かどうか見極める

失敗を防ぐためには物件選びを慎重に行いましょう。物件を探すときは以下のポイントを意識してください。

・最寄り駅までの距離を確認する

・周辺施設の充実性を確認する

・周囲の治安を確認する

・建物セキュリティを確認する

ワンルームマンションは主に単身者が賃貸借契約を結びます。単身者の傾向として、コンビニや病院、最寄り駅が徒歩圏内にある物件を好みます。また、女性の単身者は、セキュリティの高さも重視していることから、物件の防犯面や地域の治安を意識して確認してみましょう。

【コツ2】万が一に備えた対策を講じておく

不動産投資では、空室や家賃滞納リスクがつきものです。特に家賃滞納は大きなリスクであり、事前に対策を講じておく必要があるでしょう。

具体的には入居審査の基準を上げる、家賃保証会社を利用するといったことが挙げられます。

なお、家賃下落、ローン返済の滞り、修繕積立金の値上がりなどがあっても自己資金があれば解決できます。

そのため、ある程度手元に資金を残した状態で不動産投資を始めるように心がけましょう。

【コツ3】信頼できる不動産会社や管理会社を利用する

所有物件の空室を防ぐには、広告などの宣伝活動を実施して入居者を募集する必要があります。そのためには不動産会社のサポートは欠かせません。

また、新築マンションの物件選びもプロに相談するのがおすすめです。地域の物件に詳しい不動産会社であれば条件に合う物件を提案してくれます。まずは求める条件を洗い出してみましょう。

依頼時は複数社を比較検討するほか、不安や悩みに寄り添い、丁寧に対応してくれる専門家を選ぶことも大切です。

新築ワンルームマンション投資の出口戦略とは

不動産投資における出口戦略とは、いかに損失を抑えて利益を得るかを考える戦略のことです。新築ワンルームマンション投資の出口戦略は以下が考えられます。

・保有し続ける

・長期保有後に高く売却する

不動産投資では一般的に短期保有後の売却は向いていないとされます。

売却する方向で考えている場合、資産価値が落ち着く10～20年後を目処に検討するのがおすすめです。

まとめ

新築ワンルームマンションはニーズが高く空室リスクが少ないほか、修繕費もかからないため、不動産投資としておすすめです。また、金融機関からの融資も受けやすいため、レバレッジを重視する方にも向いています。しかし、不動産は投資額が大きいため購入・運用には慎重になりましょう。