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不動産投資は年収いくらから始められる？
不動産投資を始められる年収に、明確な線引きはありません。とはいえ、不動産投資は高額な実物資産を購入する必要があり、まとまった資金が必要になることは事実です。
全額を自己資金で賄う方もいますが、一般的には自己資金に不動産投資ローンで借り入れた資金を加えて物件を購入します。
ローンを活用できるので、自己資金以上の物件にも手が届くようになります。ただし、借入可能な融資額は年収や職業に応じて変動するので注意しておきましょう。
また、借入可能な金額は購入・運用する物件の種類及び事業計画によっても左右されます。銀行側は返済の見込みがある方にしか融資を行いません。借入可能額を少しでも増やすには、銀行に返済能力があることを示すのが非常に重要なポイントです。
本記事では、融資を受けるためのポイントについても解説しています。不動産投資を本業として行うのであれば、銀行との関係構築は欠かせません。ぜひ、チェックしておいてください。
年収別の借入可能な不動産投資ローン金額
ここからは、年収別に借入可能な不動産投資ローンの金額の目安を解説します。あくまで目安に過ぎず、実際に借りられる金額は申し込み者の状況に左右されます。
特に不動産投資ローンの審査では、年収・年齢などの属性・職業といった社会的信頼度などをチェックされることが多いです。同じ年収1,000万円であっても、年齢や職業次第では希望する額を借り入れできない可能性があるので注意しましょう。
実際の審査手法は申し込み先の金融機関により異なりますが、借入可能な不動産投資ローンの金額はおよそ年収の7〜10倍程度を目安にしています。
【年収400万円の場合】約3,200万円〜4,000万円
年収400万円の場合、約3,200万円～4,000万円程度の借り入れができます。ただし、年収400万円は不動産投資をする人のなかで比較的低い方なので、3,200万以下の額でも借り入れ自体ができないケースも多いです。
年収が低くても借りられるのは、大手上場企業に勤務している方や公務員など安定性の高い職業に就いている方に限られます。
それ以外の方で融資を受けたいのであれば、なるべく自己資金を多く保有しておくようにしましょう。年収が少なくても、自己資金が多ければ返済の目処があると判断してもらえるため、融資を受けられる可能性が高いです。
【年収500万円の場合】約4,000万円〜5,000万円
年収500万円の場合、約4,000万円〜5,000万円程度の借り入れができます。ローンを前提に不動産投資をする場合、年収の最低ラインは年収500万円とイメージしておくのが理想です。
ただし、年収500万円でも不動産投資ローンを検討してくれる金融機関は全体の30％に留まります。大手上場企業勤務や公務員、収入の安定性、自己資金の多さなど、信頼性をアピールできる要素が少ないと難しいでしょう。メガバンクや地方銀行は特に厳しい傾向なので、日本政策金融公庫などの利用を検討することも一つの手です。
とはいえ、年収500万円は不動産投資を行う上でギリギリのラインであることは間違いありません。転職や副業などで収入アップを目指し、自己資金に余裕が出てきた段階で不動産投資の融資を検討することをおすすめします。
【年収700万円の場合】約5,000万円～7,000万円
年収700万円の場合、約5,000万円〜7,000万円程度の借り入れができます。不動産投資をするうえで、年収700万円以上あればチャレンジできる幅が広がるといわれています。
実際に、年収700万円の人に対して不動産投資ローンを検討してくれる金融機関の割合は、全体の50％に達します。
ただし、あくまでも検討してくれる金融機関の割合が増えるだけであり、属性や詳しい金額によっては借り入れできないケースもあります。
確実な返済プランを提示するため、投資計画や収益の想定をきちんと説明できるよう準備しておきましょう。
不動産投資ローンに力を入れている地方銀行や、ネット銀行を中心に相談することもおすすめです。
年収700万円の場合、融資を受ける上でつまずくケースはほとんどありません。しかし、金融機関の担当者への対応によっては断られてしまう可能性もあります。融資を受ける際の銀行員とのやりとりは丁寧に行いましょう。年収面では問題なくても、返済が滞りそうと思われてしまい、融資を受けられないケースはしばしばあります。
【年収1,000万円の場合】約8,000万円〜1億円
年収1,000万円の場合、約8,000万円〜1億円の借り入れができます。仕事が安定しており社会的に信用できると評価されるケースが多く、資金力も十分なのでほとんどの金融機関から融資を受けられます。
この年収帯になると融資を断られるケースはほとんどありません。ただし、運用計画次第では無理な不動産投資になりそうと判断され、融資を断られる可能性もあるので注意しておきましょう。
また、年収の高さに目をつけた金融機関や不動産会社からの営業も増加します。なかには詐欺や悪徳業者が含まれている可能性もあるので、情報を取捨選択したうえで信頼性のある取引先を見つける必要があります。
都市銀行を利用する場合は、事業実績の有無も判断材料となります。確実に融資を受けるなら、地方銀行などで実績を作ることから始めることもおすすめです。融資を受けて返済した実績があれば、仮に年収が下がったとしても融資を行ってくれる可能性が高まります。
不動産ローンで重視される属性
不動産ローンでは個人の属性が重視されます。ここでは、判断基準となる項目についてご紹介しますので、不動産ローンを利用する際の参考にしてみてください。
収入に関する属性
収入は最も重要な要素となります。一般的には直近3年以上で安定して高い収入を得ている方が融資を受けやすいでしょう。
安定性の高い職業では、医師や公務員、上場企業・有名企業に勤めるサラリーマンが挙げられます。 さらに、勤続年数も長いほど信用が高まります。
ただし、年収が高くても、勤続年数1年未満 だったり、給与が不安定な職種だったりすると不動産投資ローンが組めないケースがあるので注意しておきましょう。タクシードライバーや保険販売業など歩合給の割合が高い職業や個人事業主などは融資が通りにくいケースが多いです。
ほかに契約しているローンの有無
ほかに契約しているローンがあるかどうかも重要です。すでに住宅ローンや車のローンなどを組んでいて借入総額が多いと、年収が高くても審査に通らないケースがあります。
また、クレジットカードの支払額が極端に多い方や返済が遅れたことがある方も、ローンを組めない可能性が高いでしょう。
持ち家かどうか
居住環境も重要なポイントになります。賃貸の場合は、継続的な支出が発生するため、経済的に困窮しやすく返済が滞る可能性があると判断されてしまうことがあります。
できれば持ち家の方が不動産ローンを組みやすいですが、すぐに家を購入するのは難しいでしょう。住宅ローンを組んでいることがマイナス評価にも繋がりかねません。
現在、賃貸物件に住んでいる場合は、他のポイントで融資を受けられるようにアピールをする必要があります。
換金できる資産
自己資金が多い方が不動産ローンを組みやすいと説明しましたが、同様に換金できる資産についても評価対象となります。例えば、金や株を保有していたり、すでにアパートを何件か持っていたりする場合は、換金が可能なため返済能力があると判断されやすいです。
家族構成
最後に家族構成です。基本的には、単身者より配偶者がいる方が審査に通りやすい傾向です。ローンの返済が困難になっても、配偶者を連帯保証人とみなせるためです。
一方、子どもの多い家庭は融資を断られるケースがあります。子どもの人数によって今後かかる生活費や教育費などが大きく異なり、ローンの返済能力に影響すると判断されるためです。
属性を上げるためのポイント
先ほど紹介した属性の中で、最も変化しやすいのは年収です。個人属性を高めたい場合は、年収アップを目指しましょう。
・昇進する
・手当を得る（残業、資格取得など）
・給与の高い部署に異動する
・副業する
・大手企業や有名企業に転職する
など、方法はいくつか考えられます。複数のローンを組んでいる方なら、契約先を一つにまとめて毎月の返済額を減らすのも良いでしょう。
不動産投資を成功させるには、無理なく返済できる融資額を受けることが重要です。余裕のある自己資金を確保するよう心がけましょう。
まとめ
不動産投資を始めるのに最低限必要な年収は、明確に明かされていません。一般的に目安となる借入可能な不動産投資ローンの金額は年収の7〜10倍程度であり、下記の範囲になることが多いです。
・年収400万円の場合：約3,200万円～4,000万円
・年収500万円の場合：約4,000万円～5,000万円
・年収700万円の場合：約5,000万円～7,000万円
・年収1,000万円の場合：約8,000万円～1億円
ただし、年収だけでなく勤務先・勤続年数・家族構成・連帯保証人の有無や既存ローンの返済状況などを総合的に評価したうえで、借り入れできるかが決定する点に注意が必要です。
また、審査には不動産投資での収益計画も重視されることを知っておきましょう。「確実に返済してくれるだろう」と評価してもらうことができれば、少額の融資はもちろん多額の融資を受けられる可能性が高まります。
