不動産投資のエリアはどう選ぶ?人気の街をチェックしよう!

不動産投資を始めるときに、どのエリアにある物件を購入すべきか悩む人は多いでしょう。この記事では不動産投資で選ぶべきエリアの特徴や、おすすめのエリアを紹介しています。エリアの選定に悩んでいる人は、ぜひご覧ください。

この記事は約8分で読み終わります。

不動産投資で選ぶべきエリアの特徴

不動産投資において、「このエリアの物件を購入すれば絶対にうまくいく」という保証はありません。しかし、不動産投資がうまくいきやすいエリアの特徴、傾向は存在します。

どのようなエリアであればうまくいきやすいのか、不動産投資で選ぶべきエリアの特徴を把握しておきましょう。

人が集まっている

不動産投資で選ぶべきエリアの特徴のひとつが、人が集まっていることです。不動産投資の主な収益として、入居者から支払われる家賃収入と、不動産を売却して得られる売却益があります。

いずれにしても、その物件を求める人がいなくては得られない利益です。入居者が殺到するような収益性が高い物件は入居希望者も多いため、不動産投資が成功しやすいでしょう。

都市部など人が集中している地域は、その分賃貸を利用したい人も多いため、家賃収入を得やすくなります。

とくに会社や商業施設、学校などが集まっている場所は、物件の入居者になる見込みがあるターゲットが多いので、安定した収益を得たい方にはおすすめです。

単身者が多い

単身者が多いことも、不動産投資で選ぶべきエリアの特徴です。ビジネス街や大学の近辺など、学生や社会人が多いエリアは、ワンルームマンションをはじめとした賃貸需要が高い傾向にあります。

退去者が出ても、翌年度には新たに入学する学生や新入社員が物件を求めてやってくるので、空室対策もしやすいでしょう。

交通アクセスが良い

交通アクセスが良いことは、物件の大きな強みになります。主要駅にアクセスしやすい範囲の物件は通勤・通学に便利で、人気が出やすいからです。

都心部に所在する物件は高額で手が出せないことが多いですが、都心部に30~50分程度でアクセスできる郊外の物件であれば、都心部の物件よりも安価に購入できるという魅力もあります。

住みたい街として人気がある

住みたい街として人気があることも、不動産投資で選ぶべきエリアの特徴です。大手の賃貸サイトなどで住みたい街ランキングに入っているエリアは、生活しやすい条件が整っています。

駅や学校が近い、買い物がしやすい、治安が良いなどで人気の街は、少々家賃が高くても住みたい人が多いため、空室に悩まされることが少なく収益を上げやすいでしょう。

治安が良い

治安の良さもチェックしておきたいポイントです。不動産投資における問題は、空室だけではありません。騒音や家賃滞納といった入居者トラブルも、不動産投資が失敗する原因のひとつです。

騒音がひどい、不審者の目撃情報が多いなどのトラブルがあると、入居者がなかなか現れず、ようやく来た入居者もすぐに退去してしまう可能性があります。空室が続くと利回りがどんどん悪くなってしまうでしょう。

また、家賃滞納が発生すれば利益が得られず、退去してもらうにも多大な労力がかかります。治安が良いエリアは入居者の質も高く、こうした入居者トラブルが起こりにくい傾向にあります。

トラブルが起こらない住み心地が良い物件には同じ人が長く住み続けるため、空室対策やトラブル対応に追われることも減るでしょう。警視庁が公開している犯罪情報マップを参考に、気になるエリアの治安も調査してみてください。

再開発予定がある

再開発予定があるエリアも、不動産投資用の物件を購入するのにおすすめです。再開発によって商業施設が充実したり、鉄道が新線・延伸されたりすると、物件の資産価値が向上します。

再開発後のエリアには人が集まるので、物件の需要も向上するでしょう。再開発エリアには家族連れが集まりやすいので、ワンルームタイプよりも、ファミリータイプの区分マンションが向いています。

不動産投資で避けるべき危険エリア

不動産投資の物件を選ぶのに適切なエリアがある一方で、避けるべきエリアも存在します。ここでは、不動産投資が失敗するおそれのあるエリアについて、その特徴を詳しくご紹介します。

自然災害による被害が想定されているエリア

不動産投資において、所有物件に自然災害が直撃すると、不動産運営にも大きな傷跡を残します。自然災害のリスクが高いエリアの物件は、ほかの物件と比べて安いと感じることも少なくありません。しかし、自然災害によって建物が破損すると、規模によっては修繕に数千万円の費用がかかります。保険に加入していても、修繕費用全額をカバーしきれないおそれも考えられます。

被災するリスクを少しでも減らすために、購入物件のエリア選定にあたり、自治体のハザードマップで災害リスクを確認しておくことが大切です。

ひとつの施設に依存しているエリア

大学や大企業の工場など、限られた施設に経済活動が依存しているエリアも要注意です。その巨大な施設に集まる人をターゲットとして、商業施設や集合住宅が形成されるエリアは、施設が移転、または撤退してしまうと、賃貸需要が大幅に低下してしまうおそれがあるからです。

特に、大学を取り巻く環境は、少子化の影響で厳しくなっています。経営悪化に陥り、学部の統廃合や校舎の移転を進めるところも少なくありません。工場も、企業の経営状況に影響を受けて閉鎖や移転する可能性があります。

このように、ひとつの施設に経済的に依存しているエリアの物件を購入する場合は、その施設を運営している法人の経営状況をチェックする必要があります。

商業施設が撤退したエリア

購入を検討している物件のエリアに、コンビニエンスストアやドラッグストアだった空き店舗が散見される場合は注意が必要です。

大手コンビニエンスストアやドラッグストアの運営は、エリアの特性を調査したうえで、収益が見込めると判断して出店します。しかし、そのような店舗の撤退は、店舗運営がうまくいかなかった結果です。

大手商業施設が撤退したエリアの物件を購入しても需要がなく、見込みどおりの収益が得られないおそれがあります。

不動産投資をするのにおすすめのエリアはここ!

不動産投資で選ぶべきエリアの特徴を紹介しましたが、「結局どのエリアが良いのか決められない」という人もいるでしょう。そこで、不動産投資を始めるのにおすすめのエリアを紹介します。

東京23区

人が多く集まり、都心部へのアクセスも良いエリアといえば、やはり東京23区でしょう。東京23区には東京の人口の約70%が集まっており、物件の需要も非常に高いため、不動産投資が成功しやすいといえます。

とくに人口増加率が高い千代田区、中央区、港区の都心3区や、新宿区、渋谷区、文京区などは、不動産投資に向いているエリアです。

ただし、東京23区に所在する物件の多くは価格が高いので、高額な初期費用がかかることは覚悟しておきましょう。

大阪

西日本であれば、やはり大阪が良いでしょう。大阪は東京に負けないくらい人が集まるエリアであるにもかかわらず、東京23区よりも安い価格で物件が購入できることが多いためです。

新幹線の大阪延伸計画やなにわ筋線の延伸計画などの再開発も進んでおり、今後さらに人口が増加する期待ももてます。

とくに北区・中央区・福島区・西区・浪速区・天王寺区は人口が増加傾向にあるので、できればこのあたりのエリアを狙うのがおすすめです。

名古屋

人が集まるエリアといえば、名古屋も外せません。愛知県の人口増加率は大きく、若い世代の人口割合が高いという魅力もあります。リニア中央新幹線が開通予定で、再開発による地価上昇や賃貸需要の増加なども見込めます。

また、大阪と同じく、東京23区と比べて物件価格が安いのも魅力のひとつです。初期費用を抑えたいのであれば、名古屋も検討してみると良いでしょう。

【エリア決定後】物件の選ぶ際のポイント3つ

エリアの決定後は物件探しを行います。新築や中古物件、駅チカなど、物件がもつ特徴もさまざまです。物件の選定時に注意すべきポイントは以下の3つです。

住宅設備の充実度

入居者が快適に暮らすためには、住居設備の充実度は欠かせません。入居者として狙うターゲットによって、住宅設備に求める充実度のレベルは異なります。建物の立地などから入居者層を想定し、ターゲットに合った住宅設備が揃っているかチェックしましょう。

ひとくちに住居設備といっても、キッチンやバスなどの水回りはもちろん、ウォークインクローゼットや宅配ボックスなど、多岐にわたります。また、入居者が防犯面を重要視しているのであれば、モニター付きインターホンや防犯カメラなどのセキュリティ設備も必要です。

物件の管理体制

不動産投資を行う際、物件の管理は管理会社に委託します。特に中古物件の場合、物件を管理している管理会社は重要なポイントです。実際に現地に足を運び、管理会社が物件を適切に管理しているか、共用部の清掃やメンテナンスの状況を確認しましょう。

物件の管理体制が不十分な場合、入居者が定着しない原因になるおそれもあります。空室リスクの削減には、新規入居者を集客するとともに、物件への定着率をあげることも大切な要素のひとつです。

相場に適した利回りか

不動産投資において、利回りの高さは物件選びの重要なポイントです。しかし、利回りが高ければ高いほど良いという単純なものではありません。

一般的に利回りは、その物件の満室状態から計算されます。しかし、高利回りをうたい文句にしている物件の中には、立地や築年数などが原因で空室リスクが高いものもあり、実際に利回り通りの収益を得られるとは限りません。

エリアや築年数、部屋のタイプなどによって、適正利回りは決まります。同じタイプの物件を比較検討し、適正利回りの範囲内で少しでも高い利回りのものを選びましょう。

エリアが決まったら物件を選ぼう!

不動産投資先のエリアが決まったら、物件を選びましょう。以下のような物件であれば、高い収益が得られるでしょう。

・駅に近い物件

・近隣に大学や大企業のオフィスがある物件

都心であればワンルームが人気ですが、郊外の場合は広めの物件のほうが、人気が出ることがあります。ネットで情報を集めるのはもちろん、実際に現地に足を運んでみて、どのような需要があるかを調査することが大切です。

まとめ

どれだけ良い物件であっても、需要と合っていないと入居者が現れません。物件を決める前に、まずはじっくりとエリアを選定しましょう。

このエリアの物件なら確実に成功するという保証はありませんが、人が集まる場所、アクセスが良い場所にある物件は人気が出やすい傾向にあります。

また、エリアによって需要のある物件の種類が異なるので、現地に足を運んで調査してみましょう。