不動産投資にはデメリットもある？失敗を避ける方法も紹介！

デメリットが多い？不動産投資のリスクと対処法

不動産投資の代表的なデメリットは、次の7つです。

以下でそれぞれの具体的な内容を紹介します。

空室のリスクがある

投資対象の不動産を賃貸し家賃収入によって収益を得ようとする場合に注意したいのが、空室のリスクです。

入居者がいない間は、賃貸収入が得られない一方で、経費だけが発生し続けてしまいます。物件の管理を委託している場合、空室でも委託料は発生し続け、税金などの支払いも発生します。そのため、空室期間が長引くほど損失が積みあがってしまうでしょう。

詳しくは後述しますが、空室でコストばかりが発生する結果にならないためには、借り手の付きやすい物件を投資対象に選ぶといった対策を講じておく必要があります。

空室リスクの対処法には、次の3点が挙げられます。

・人口の多い3大都市圏とその近郊で物件を選ぶ

・築年数があまり経過していない物件を優先する

・サブリース契約を利用する

首都圏を中心とする人口が多いエリアは、地方と比べて賃貸物件の需要が高くなります。日本全体でみると人口は減少傾向にありますが、首都圏を中心に人口は増加しています。需要のあるエリアの物件を所有することは空室対策につながります。

また、経年劣化が進んでいる物件は、築年数が長くなるほど需要も低下します。古い物件をリフォームしたり、新しい設備を導入したりすることも空室対策には効果的ですが、物件を選定する段階で、築年数の浅い物件を選ぶことが得策です。

最期に、サブリース契約を利用する方法についてご紹介します。サブリースとは、賃貸管理会社が所有者から物件を借り受け、管理会社から入居者に賃貸する方式の契約です。入居者から受け取った賃料は、賃貸保証料を差し引いた形で所有者に支払われます。

物件の所有者は空室が発生した場合でも、賃貸管理会社から賃料を受け取ることができるため、空室リスクを回避できるのです。しかし、サブリース手数料として一般的に10～15％の手数料が発生することから、収益性は下がります。また、契約の内容によっては、賃料の改定を交渉できる内容が含まれている場合もあり、賃料をめぐるトラブルが起きたりすることもあるため、注意が必要です。

家賃滞納のリスクがある

不動産投資の代表的なリスクに「家賃滞納のリスク」があります。

「賃貸住宅市場景況感調査」（2021年4月～2022年3月）によると、全国の月末における1ヶ月滞納率の平均は0.9％になっています。これは、100棟に約1棟で滞納が起こっていることを意味しており、滞納が発生すれば、その分家賃収入がなくなります。

リスクの対処法としては、入居者審査を厳しくする、地域の治安や住民の質を把握する、などが挙げられます。

金利が上昇する可能性がある

ローンを利用して投資用の物件を購入する際には、ローンの返済利率が上昇してしまうリスクに注意が必要です。

不動産投資で使われるローンの多くが変動金利であり、返済しなければならない利息の割合は随時見直されます。返済利率が上がれば返済額の負担も増えてしまうため、借入時に見込んでいた以上に負債が膨らむ危険性があるのです。

利用するローンは慎重に選び、借入時の利率が低くても、安易に借入額を増やさないようにしましょう。

金利上昇リスクの対処法としては、まずは、頭金を増やしてローンの金額を減らしましょう。また、金利の上昇を見込んで、経済的な余裕を持った資金計画を立てることも重要です。そのためには、金融機関や経済の情報を積極的に収集する必要があります。

自然災害や事故のリスクがある

不動産投資には、自然災害や事故が発生することで、賃貸や売却などが難しくなるデメリットもあります。

自然災害や事故の例は、以下のとおりです。

また、損害状況に応じて、修繕やリフォームを行う必要があり、余分なコストが生じることもあるでしょう。

投資用物件を選ぶ際は、災害リスクの低いエリアであるか、耐久力の高い物件であるかなどを確認することが大切です。

リスクの対処法としては、次の3つがあります。

・事前にハザードマップを確認する

・火災保険や地震保険を活用する

・複数棟所有でリスクを分散させる

これらの対処法は、ひとつではなく、複数の方法を同時に実施していくことで、より効果が上がります。

建物が老朽化する

建物は年数の経過とともに老朽化した結果、資産価値が目減りする、修繕費用が必要になるなどのデメリットがあります。

建物が老朽化すると、

・借り手が見つかりにくくなり空室リスクが上がる

・賃料を安くせざるを得なくなる

・売却時に高く売れない

などの損失が発生しやすくなります。

鉄筋コンクリート造など、構造によって老朽化しにくい建物はありますが、基本的に経年劣化は避けられません。定期的にメンテナンスを行うなど、老朽化への対策が必要です。

リスクの対処法としては、物件を購入する前に一級建築士などの専門家に建物リスクを判定してもらったり、老朽化を見込んで収支シミュレーションを立てたりすることなどが挙げられます。

多額の自己資金が必要である

不動産投資を行うには、不動産を購入しなくてはならないため、多額の自己資金が必要となります。中古マンションを購入する場合であっても、1,000～2,000万円程度の資金が必要です。

自己資金を抑えるためにローンを組む場合も、物件の購入金額の1～3割ほどの頭金がかかるため、ある程度まとまった自己資金を準備しなくてはなりません。また、購入後のローン返済も念頭におく必要があります。

このように、株式などほかの投資と比べ、不動産は少ない自己資金から始めるのが難しいことがデメリットといえるでしょう。

リスクの対処法としては、ワンルームなどの小規模投資から始めてみたり、購入時にかかる仲介手数料やローン事務手数料などの諸経費を見直したりするのが有効です。

すぐに売却できるとは限らない

不動産投資では、賃貸による家賃収入だけでなく、物件の売却によっても利益を得ることが可能です。しかし、不動産は高額であるため、売りたいと思ったときにすぐに買い手が見つかるとは限りません。このような現金化の難しさも、不動産投資のデメリットのひとつです。

所有する不動産を売却する場合、基本的には買い手がいなければ売却できません。不動産は大きな買い物であり、頻繁に買い替えるものではないため、売却の手続きがスムーズに進んだ場合でも売却までに数ヶ月かかります。

地方の物件である、人気のないエリアや条件の物件である場合は、さらに売却までの時間がかかるでしょう。

リスクの対処法としては、物件購入時点で、売却の時期を資金繰りなどの計画に組み込んでおき、都心など購入希望者の母数が多い物件を選んで、購入することが挙げられます。

不動産投資で失敗しやすい人の特徴

不動産投資で失敗しやすい人に共通する特徴は、以下の通りです。

• リスクを把握していない
• 資金計画が不十分
• 管理会社に任せっきり
• 短期的な利益ばかりを求める

該当するからといって必ずしも失敗するわけではありませんが、当てはまる方は運用前に対策を考える必要があるでしょう。

ここでは、不動産投資で失敗しやすい人の特徴について解説します。

リスクを把握していない

不動産投資では、空室・家賃滞納・金利上昇・災害・老朽化・流動性などのさまざまリスクがともないます。いずれも不動産投資では避けられないリスクでもあり、把握しておかなければ対策もできません。

例えば、空室リスクは不動産投資の要となる家賃収入を得られなくなってしまう危険なリスクです。空室リスクの対策としては、宣伝活動や設備のグレードアップなどが挙げられますが、何も対策を打たなかった場合、空室期間が長引いてしまいます。

また、災害リスクの対策を行わないまま運用を続けていると、火災や台風、地震や洪水などによって被害を受けた際にすべて実費で修繕する必要がでてきます。

このようにリスクの理解とともに対策ができるような準備が大切です。

資金計画が不十分

資金計画が不十分な人の多くは、不動産投資に失敗してしまいます。

不動産投資では実質利回りによるシミュレーションを行い、計画を立てることが何よりも大切です。

予期せぬ出費にも対応できるようなキャッシュフローを明確にしなければ、不動産投資の成功にはつながりません。

最悪のケースでは不動産投資ローンの返済が滞ってしまい、運用の中断を余儀なくされる場合もあるでしょう。

管理会社に任せっきり

不動産投資において、管理業務を委託できる管理会社の存在は不可欠なビジネスパートナーです。

しかし、管理会社にすべてを任せっきりにしてしまうのは不動産投資が失敗する原因になります。例えば、不動産投資ではさまざまな情報や知識を必要としますが、それらが不足していると機会損失が発生し、稼げるチャンスを失ってしまうでしょう。

また、管理業務を委託したとしてもすべてを任せられるわけではありません。場合によっては自身で対応しなければいけないトラブルも発生してしまうため、管理会社に任せっきりにしているとスムーズな対応が難しくなってしまいます。こうした対応の悪さは入居者に不安を募らせ、入居率の低下をまねきます。

短期的な利益ばかりを求める

不動産投資で短期的な利益ばかり求める人は、失敗する可能性が高いといえます。

不動産投資における主な収入源は、家賃収入（インカムゲイン）です。入居者からの安定した家賃収入を確保し、投資額の回収を目指します。

売却によって売却益（キャピタルゲイン）の確保も可能ですが、短期的な売買だと利益がでるどころか、損失が発生してしまうケースがほとんどです。

不動産投資は基本的に長期的な目線で運用する投資方法になります。短期的な利益を求めるのであれば、株式投資やFXなど他の投資方法を選択する方がよいでしょう。

不動産投資のデメリットを事前に回避する方法

不動産投資にはさまざまなデメリットがありますが、以下のポイントを抑えることでリスクを回避した運用が可能です。

• 物件価値を念入りに調査する
• 資金計画をしっかり立てて余裕を見ておく
• 日頃からメンテナンスをする
• 実質利回りによる確実性の高い数値でシミュレーションを行う
• 低金利の不動産投資ローンを利用する

不動産投資を始める際は、これらのポイントを対策として覚えておきましょう。

物件価値を念入りに調査する

不動産投資のデメリットを事前に回避するために、まずは「物件価値を念入りに調査する」ことが必要です。

例えば、複数の物件を検討する前に、立地や建物の構造、築年数などを比較します。立地や建物の構造、築年数などを調査することで物件の価値がわかり、建物の老朽化リスク、売却ができないなどのリスクが判断できるのです。

加えて、調査をすれば空室のリスクや家賃滞納のリスクなども事前に予測し、詳しい対処方法を考えられるようになります。

なお、物件価値を念入りに調査する際には、不動産会社の話をしっかり聞くようにしましょう。

資金計画をしっかり立てて余裕を見ておく

不動産投資を成功させるには、具体的で余裕のある資金計画を立ててシミュレーションしておくことが重要です。

不動産投資ローンの金利上昇による返済額の増加、自然災害や事故、建物の老朽化などによる修繕費用の発生などに備え、ゆとりのある資金計画を立てておけば、利益を確保することができるでしょう。

多額の自己資金を投じる不動産投資だからこそ、無理なく収益化できる資金計画を立ててから投資を始めることが大切です。

日頃からメンテナンスをする

定期的に建物のメンテナンスをすることも、不動産投資のデメリットを回避するうえで有効です。

建物の経年劣化は避けられませんが、適切な修繕を行うことで長持ちさせることができます。リノベーションをすれば、不動産の資産価値を高めることも可能です。劣化の少ない不動産なら、空室リスクや売却期間の長期化リスクを抑えることもできます。

長期修繕計画を立てて、日頃から入念に建物のメンテナンスを行い、建物の資産価値を維持するように努めましょう。

実質利回りによる確実性の高い数値でシミュレーションを行う

実質利回りによる確実性の高いシミュレーションは、不動産投資を成功させるためには欠かせません。

収益物件の販売情報に記載されている利回りは、基本的に表面利回りです。表面利回りは物件価格と家賃収入のみから算出した数値となるため、あくまでも運用の目安となります。

不動産投資には維持管理費用、税金などのさまざまな費用がかかりますが、それらを考慮したシミュレーションでなければ失敗する可能性が高まります。

そのため、あらゆる費用を含めた実質利回りによるシミュレーションこそが、不動産投資のデメリットを回避するために大切です。

低金利の不動産投資ローンを利用する

できるだけ低金利の不動産投資ローンを利用することも、不動産投資に成功する秘訣です。

金融機関によって金利はさまざまですが、数％の差であっても借入額によっては総支払額が大きく異なります。

例えば、3,000万円のローンを25年で返済する場合の金利による総支払額の差は以下の通りです。

このように同じ金額を借り入れた場合でも、金利2.5%と4.0%では総支払額に約700万円もの差が開きます。

そのため、低金利の不動産投資ローンを選ぶことによって、総支払額を抑えられるため、キャッシュフローが安定しやすくなるでしょう。

後悔しないために知っておきたい物件選びのコツ

物件選びは、不動産投資の成功を左右するカギとなります。さまざまな物件の選び方がありますが、押さえておきたいコツは以下の7つです。

• ニーズの高いエリアの物件を選ぶ
• 住宅設備や収納の充実さ
• 物件管理は行き届いているか
• 依存物件は避ける
• 平均以上に高すぎる高利回り物件を避ける
• 現地確認を怠らない
• 売主物件を選び初期費用を抑える

購入後に後悔しないためにも、コツを押さえて物件を選びましょう。

ニーズの高いエリアの物件を選ぶ

不動産投資の物件を探す際は、まずニーズの高いエリアかどうかを判断します。

人口の多いエリアなのかなどを調べ、賃貸需要の有無をチェックしましょう。

また、エリアによって需要のある層が異なります。ファミリー層の多いエリア、一人暮らしの多いエリアなどがあるため、地域の需要にマッチした広さの物件を選ぶことが得策です。

住宅設備や収納の充実さ

購入する物件は住宅設備や収納が充実しているものを選びます。なぜなら、入居希望者は住宅設備や収納の良さ、使い勝手を重点的に見て、入居するかどうかを決めるからです。

また、セキュリティ面や水回りなどについて、狙っているターゲット層のニーズに合った設備にすることも重要です。

物件管理は行き届いているか

物件の管理ができているかどうかは、物件選びにおいて重要です。

物件を選ぶ際には、共用部の清掃やメンテナンス状況の現地調査を必ず行う必要があります。

管理会社についても、信頼できる会社に委託されているかどうか調査しましょう。

依存物件は避ける

意外と見落としがちですが、依存物件は避けるのをおすすめします。

依存物件とは、例えば大学や会社など一つの施設に依存している物件のことです。特定の施設に依存していた場合、その施設がなくなると入居者が減り、空室がでてくる可能性が高くなります。

平均以上に高すぎる高利回り物件を避ける

高利回りの物件は資金回収の早さが魅力ですが、地域の平均以上に高すぎる場合には注意が必要です。

高利回りの物件は、物件価格が安いか、相場以上の家賃設定になっているケースがほとんどです。

例えば、価格の安い物件は築年数が古い場合もあり、購入後にさまざまな設備の修繕が必要になるケースがあるでしょう。もちろん、修繕には費用がかかるため、実質利回りでシミュレーションを行うと、思った以上に数値が低くなるケースも珍しくありません。

また、家賃設定が相場以上の物件では、よほど需要にマッチした物件でもない限り空室リスクが高まります。空室リスクが高まると想定した家賃収入を得られず、不動産投資そのものが破綻してしまう可能性もあるでしょう。

つまり、平均以上の高利回り物件はハイリスク・ハイリターンとなる場合が多いため、安定した収入を求めるのであれば避けておくべきです。

現地確認を怠らない

物件を購入する際は、現地確認を怠ってはいけません。

不動産会社が持つ写真などからもある程度の情報を得られますが、実際の現場でしか分からない状態がたくさんあります。例えば、建物の老朽化、室内の劣化や破損、設備の故障などが挙げられます。

購入前にあらかじめ修繕箇所が分かれば、おおよその費用のシミュレーションがしやすいだけでなく、場合によっては値引き交渉の材料にもなるでしょう。

他にも、周辺環境の施設や治安、マンションであれば共有部分の状態なども現地確認によって把握が可能です。実際に入居する方が良い環境で生活できる物件であれば、空室リスクを抑えて不動産投資を運用できるでしょう。

売主物件を選び初期費用を抑える

不動産投資において最も高い初期費用が物件です。物件価格は利回りの数値にも直結してくるため、できる限り安い物件を選ぶほうが将来的な収益性が高くなります。

そこでおすすめなのが売主物件です。売主物件とは不動産会社が所有する物件であり、直接取引が可能となるため、一般的な仲介物件のように仲介手数料がかかりません。

また、不動産会社が売主であれば交渉がしやすいため、仲介物件よりも安い価格で購入できるケースもあります。

そのため、初期費用をおさえるために売主物件を選ぶのも有効な手段です。

物件の情報はどこから入手するの？

不動産投資では、物件選びが重要です。物件を選ぶ判断材料とする情報は、ポータルサイトや不動産会社から入手します。

ポータルサイトは簡単に物件の情報を得られる点がメリットですが、サイト内にはさまざまな情報が混在しています。多くの情報から良い物件の情報をピックアップする作業は、初心者にとっては難しいです。また、いい物件はすぐに売り止めになります。

そこで、物件情報は信頼のおける不動産会社から入手するのが得策です。

不動産会社を選ぶポイント

不動産会社は、WEBや書籍、口コミや紹介、自宅や勤務先の近くなどで探します。不動産情報を選ぶポイントには、次の2つがあります。

・アフターフォローをしっかりしてくれるかどうか

・賃貸仲介店舗を持っているかどうか

比較するためにも、複数の不動産会社を調べてみましょう。

まとめ

不動産投資は安定した家賃収入が魅力ですが、空室・家賃滞納・金利上昇・災害・老朽化などさまざまなリスクをともないます。これらは、不動産投資を運用するにあたって避けられないデメリットでもありますが、対策によって軽減も可能です。

不動産投資で失敗しないためにも、購入前に物件価値を念入りに調査し、余裕のある資金計画を立てましょう。また、日頃からのメンテナンスを徹底することで設備を長持ちさせられるため、結果的に修繕リスクの軽減にもつながります。

しかし、何よりも大切なのは不動産投資を始める前に行うキャッシュフローのシミュレーションです。あらゆる費用を含めた実質利回りによって確実性の高いシミュレーションを行い、失敗するリスクを防ぎましょう。

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