不動産投資にはデメリットもある?失敗を避ける方法も紹介!

不動産投資では、空室や自然災害、建物の老朽化など、さまざまなリスクに注意が必要です。そこで今回は、リスクを抑えて不動産投資を成功させるために押さえておくべき、具体的なデメリットの内容と効果的なリスク回避方法を解説します。

この記事は約6分で読み終わります。

デメリットが多い?不動産投資のリスクとは

不動産投資の代表的なデメリットは、次の6つです。

不動産投資の6つのデメリット

・空室のリスク

・ローンの金利が上昇する可能性

・自然災害や事故のリスク

・建物の老朽化

・多額の自己資金の必要性

・すぐに売却できるとは限らないこと

以下でそれぞれの具体的な内容を紹介します。

空室のリスクがある

投資対象の不動産を賃貸し家賃収入によって収益を得ようとする場合に注意したいのが、空室のリスクです。

入居者がいない間は、賃貸収入が得られない一方で、経費だけが発生し続けてしまいます。物件の管理を委託している場合、空室でも委託料は発生し続け、税金などの支払いも発生します。そのため、空室期間が長引くほど損失が積みあがってしまうでしょう。

詳しくは後述しますが、空室でコストばかりが発生する結果にならないためには、借り手の付きやすい物件を投資対象に選ぶといった対策を講じておく必要があります。

金利が上昇する可能性がある

ローンを利用して投資用の物件を購入する際には、ローンの返済利率が上昇してしまうリスクに注意が必要です。

不動産投資で使われるローンの多くが変動金利であり、返済しなければならない利息の割合は随時見直されます。返済利率が上がれば返済額の負担も増えてしまうため、借入時に見込んでいた以上に負債が膨らむ危険性があるのです。

利用するローンは慎重に選び、借入時の利率が低くても、安易に借入額を増やさないようにしましょう。

自然災害や事故のリスクがある

不動産投資には、自然災害や事故が発生することで、賃貸や売却などが難しくなるデメリットもあります。

自然災害や事故の例は、以下のとおりです。

自然災害

火災、台風、地震、津波、洪水など

事故

自殺、孤独死、事件現場など

所有する不動産が上記のような事態に巻き込まれ、物件が損害を受けてしまうと、借り手や買い手が見つかりにくくなります。その結果、物件購入時に想定していた収益を下回ってしまう場合もあります。

また、損害状況に応じて、修繕やリフォームを行う必要があり、余分なコストが生じることもあるでしょう。

投資用物件を選ぶ際は、災害リスクの低いエリアであるか、耐久力の高い物件であるかなどを確認することが大切です。

建物が老朽化する

建物は年数の経過とともに老朽化した結果、資産価値が目減りする、修繕費用が必要になるなどのデメリットがあります。

建物が老朽化すると、

・借り手が見つかりにくくなり空室リスクが上がる

・賃料を安くせざるを得なくなる

・売却時に高く売れない

などの損失が発生しやすくなります。

鉄筋コンクリート造など、構造によって老朽化しにくい建物はありますが、基本的に経年劣化は避けられません。定期的にメンテナンスを行うなど、老朽化への対策が必要です。

多額の自己資金が必要である

不動産投資を行うには、不動産を購入しなくてはならないため、多額の自己資金が必要となります中古マンションを購入する場合であっても、1,000~2,000万円程度の資金が必要です。

不動産を購入しなくてはならないため、多額の自己資金が必要となります。中古マンションを購入する場合であっても、1,000~2,000万円程度の資金が必要です。

自己資金を抑えるためにローンを組む場合も、物件の購入金額の1~3割ほどの頭金がかかるため、ある程度まとまった自己資金を準備しなくてはなりません。また、購入後のローン返済も念頭におく必要があります。

このように、株式などほかの投資と比べ、不動産は少ない自己資金から始めるのが難しいことがデメリットといえるでしょう。

すぐに売却できるとは限らない

不動産投資では、賃貸による家賃収入だけでなく、物件の売却によっても利益を得ることが可能です。しかし、不動産は高額であるため、売りたいと思ったときにすぐに買い手が見つかるとは限りません。このような現金化の難しさも、不動産投資のデメリットのひとつです。

所有する不動産を売却する場合、基本的には買い手がいなければ売却できません。不動産は大きな買い物であり、頻繁に買い替えるものではないため、売却の手続きがスムーズに進んだ場合でも売却までに数ヶ月かかります。

地方の物件である、人気のないエリアや条件の物件である場合は、さらに売却までの時間がかかるでしょう。

デメリットは少なくない。リスクを回避する方法

不動産投資にはさまざまなデメリットがありますが、以下のポイントを押さえることでリスク回避を見込めます。

リスク回避のポイント

・3大都市圏で物件を選ぶ

・資金計画をしっかり立てて余裕を見ておく

・自然災害のリスクに備える

・日頃からメンテナンスをする

3大都市圏で物件を選ぶ

人気の高い3大都市圏で投資対象とする物件を選ぶとよいでしょう。3大都市圏とは、東京、大阪、名古屋を中心とする都市圏を指します。

3大都市圏は人気の高いエリアでそもそも不動産需要が高いことに加え、進学や就職を期に物件を探す人も多くなっています。そのため、不動産を貸しやすく売りやすいうえに、賃料や売却価格も高くなりやすい地域です。

このような物件を選ぶことで空室リスクを回避し、売却に要する時間を短縮できます。

資金計画をしっかり立てて余裕を見ておく

不動産投資を成功させるには、具体的で余裕のある資金計画を立ててシミュレーションしておくことが重要です。

不動産投資ローンの金利上昇による返済額の増加、自然災害や事故、建物の老朽化などによる修繕費用の発生などに備え、ゆとりのある資金計画を立てておけば、利益を確保することができるでしょう。

多額の自己資金を投じる不動産投資だからこそ、無理なく収益化できる資金計画を立ててから投資を始めることが大切です。

自然災害のリスクに備える

不動産投資で失敗しないためには、自然災害に対する備えも欠かせません。自然災害は防ぐことは難しいですが、以下のように影響を最小限に留める対策を取ることは可能です。

・自治体のハザードマップや地盤の状態などを確認し、災害リスクの高い地域は避ける

・エリアを分けて複数の物件を所有し、分散投資をする

・物件の耐震性を確認する

・火災保険や地震保険に加入する

もしもの時の備えを万全にして、着実に利益を出せる環境を整えておきましょう。

日頃からメンテナンスをする

定期的に建物のメンテナンスをすることも、不動産投資のデメリットを回避するうえで有効です。

建物の経年劣化は避けられませんが、適切な修繕を行うことで長持ちさせることができます。リノベーションをすれば、不動産の資産価値を高めることも可能です。劣化の少ない不動産なら、空室リスクや売却期間の長期化リスクを抑えることもできます。

長期修繕計画を立てて、日頃から入念に建物のメンテナンスを行い、建物の資産価値を維持するように努めましょう。

まとめ

不動産投資には、不動産を所有することに伴う複数のリスクがあります。失敗しないためにも、デメリットの内容を具体的に把握し、余裕のある資金計画を立てる、投資不動産を正しく選ぶなど適切な対応を行いましょう。