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購入したマンションやアパートが将来高く売れるか否かは、物件を構えるエリアに左右されます。資産価値が落ちない街で賃貸を経営することで、高値での売却を見据えた出口戦略の可能性が拓けます。
再開発が盛んな23区は人口減少社会を迎えても人の流入が激しく、不動産投資では狙い目のエリアです。今回は、東京都内で資産価値が落ちない街・落ちる街を紹介します。これから不動産投資で稼ぎたいと考えている人はぜひ参考にしてください。
【2024年】資産価値が落ちない街5選
2024年現在、今後も資産価値が落ちない可能性が高い都内のエリアは港区・中央区・渋谷区・千代田区・台東区です。将来性があるといえる理由を解説します。
港区
3Aと呼ばれる青山・赤坂・麻布を内包する港区は、賃貸経営において非常に有望な街です。六本木ヒルズがあるうえ、高さ約250ｍの超高層ビルを構える虎ノ門ヒルズは資産家や富裕層の呼び水となる可能性が高いためです。
さらに複合的な開発計画がある虎ノ門ヒルズ周辺のほか、至るところで再開発が予定されています。
東京の中でも再開発が活発に行われる港区は不動産投資の再注目エリアです。山の手線の新駅として有名になった高輪ゲートウェイの駅周辺にはオフィスビルが乱立しています。
麻布十番周辺のエリアも、マンションを中心に大規模な再開発が進行中です。港区の再開発エリアに属する収益物件は現状でも非常に高額ですが、今後もさらなる値上がりが期待されます。
再開発エリアに近接する地域のマンションやアパートも、開発の恩恵を受けて値上がりすると予想されています。
中央区
月島や勝どきなどの湾岸エリアを内包する中央区は、大規模なマンションの再開発が断続的に行われている街です。
都心のオフィスに通う人たちのベッドタウンとしての役割をもち始め、資産価値が堅調に推移しています。豊洲や勝どきをはじめ、湾岸エリアに住居を構える層の多くは共働きのビジネスパーソンです。
また保育施設の整備が進み、育児と労働を両立できる環境が整ったことから働く女性の割合も増加しました。結果的に中央区のマンションは、高年収の共働き層からの注目も集まっています。
2LDKの広い分譲マンションも多く、さまざまな居住ニーズに応えられることも中古住宅の価格上昇を支える要因です。
渋谷区
渋谷は再開発が断続的に行われている、オフィスや商業施設の建設が進むエリアです。特に小田急線が乗り入れる参宮橋駅周辺は、10年後も資産価値が落ちにくい街だと注目を高めています。
近年はターミナル駅から1駅、ないし2駅離れた街の物件に人気が集まっています。なぜなら落ち着いた住環境を求めて、利便性に支障を来たさない範囲で静かな場所を選ぶニーズが急増しているためです。
参宮橋は明治神宮や代々木公園といった観光地が近いうえ、車を使わずに新宿や渋谷にも行ける利便性の優れた街です。知名度は高いとはいえませんが、住環境の良さから賃貸経営を始める価値があるエリアだといえます。
井の頭線で渋谷駅の隣にある神泉も狙い目です。以前は人が住むイメージが薄かったのですが、昨今はおしゃれな飲食店が増え、若者を中心に人気を集めるエリアの一つだと脚光を浴びています。
渋谷エリアは再開発の規模感として、不動産の価格に影響を及ぼすほどのダイナミックさはありません。しかし小規模ながら魅力的な場所が増え始めており、将来的な賃貸ニーズの上昇を期待できる街です。
千代田区
東京駅や大手町駅、日本橋駅がある千代田区はビルを中心に再開発が進む可能性が高いエリアです。
三井不動産や三菱商事などの名だたるディベロッパーが開発主体となり、資本力を武器に大規模な投資が実施されています。特に東京駅東口の玄関である八重洲エリアの景観は、今後一変する可能性を秘めています。
八重洲にはオフィスやホテルが多いものの、居住用のマンションは多くありません。収益物件が登場して存在感を増せば、一躍面白い存在になり得るでしょう。
先例がなくチャレンジングな環境ですが、八重洲のマンション経営は将来的に莫大なリターンを得られる可能性も否定できません。
台東区
人の出入りが激しい都心エリアで、地価の上昇がみられるのは当然とも考えられます。しかし都心から距離がある台東区で流入が活発なのは特筆すべき現象です。
地価の上昇率は千代田区や港区、中央区、渋谷区、新宿区にも決して見劣りしません。台東区の好調な資産価値を支えるのは豊富なインバウンド需要です。
コロナ禍の影響で一時は観光客が激減しましたが、2024年には見事V字回復を見せ、2022年と比較して数倍もの観光客数を獲得しています。
特に土産物店や飲食店が立ち並び多くの観光客を集める浅草ではオフラインの売上が増加し、地価の上昇にも良い影響を与えたと考えられています。台東区は北東部の足立区や葛飾区、江戸川区と比べても人の出入りが激しく地価の面でも好調です。
不動産経営を考えるなら都心部の王道とは外れますが、目先を変えて台東区で外国人向けに特化したマンションを提供して、入居者を募る施策も一つの選択です。
資産価値が落ちない街の特徴
環境の変化に負けず何十年にもわたり高い資産価値を保ち続ける街には、共通の特徴がみられます。端的にいえばアクセスの良さ・商業施設の多さ・盛んな再開発です。
主要駅や都心部とのアクセスが良い
新宿や池袋、渋谷などの主要なターミナル駅とのアクセスに優れ、複数の路線に乗り入れ可能な駅があるエリアは資産価値が高いです。さらに近郊のオフィスが集まる環境ならなお良しといえます。
目安は主要駅から徒歩10分圏内のマンションやアパートがあるか否かです。現状では利便性が高いといえずとも、将来的に鉄道の延伸や新駅開業の計画がある街も資産価値が落ちにくいといえます。
駅周辺の環境を大幅に刷新する再開発は人の行き来を活性化し、賑わいをもたらすものです。
商業施設が多い
ショッピングモールや映画館、ボウリング場など商業施設が多いエリアの不動産価格は高止まりする傾向があります。買い物や行楽、飲食に使える箱物が近くにあると利便性が向上して、人が集まるためです。
商業施設エリアにおける資産価値の上昇は何も東京に限った話ではなく、むしろ車移動が中心の地方で顕著にみられる現象です。
しかし都内でも豊洲を中心とした湾岸エリアは更地が多く残されていたため、駅やショッピングモールが急速に増えて資産価値の上昇を引き起こしました。
オフィスビルやマンションが増えても、休日や夜間の活性化にはつながりません。資産価値の上昇につなげるには、六本木ヒルズや恵比寿ガーデンプレイスの例のように、商業施設を組み合わせた総合的な再開発が求められます。
開発計画がある・再開発が盛ん
再開発で駅前に大規模な大型商業施設が誕生した街や、駅前の広場が刷新されイメージが一変した街にあるマンションやアパートは資産価値が落ちにくいといわれています。
中には新築より中古のほうが値上がりするパターンもあるほどです。ただし再開発や都市計画のすべてが不動産の取引価格に影響を与えるとは限りません。
複数の建物を一つの商業施設にまとめる程度の小規模な都市開発は、周囲のマンションやアパートの取引価格に及ぼす影響は軽微です。
街の景観が様変わりするほどの大規模な再開発が成功すれば、住みたいと感じる人が急増するかもしれません。資産価値の上昇につなげるには、ときとして別の街かと見まがうほど規模が大きな再開発が必要になります。
10年後に資産価値が落ちる可能性が高い街
現時点では不動産の資産価値が高くても、10年後や20年後には著しい低下が予想される街もあります。不動産投資を成功させるには、今ではなく将来の価値が重要です。
安定したインカムゲインとキャピタルゲインの獲得を目指すなら、資産価値の低下が見込まれるエリアで賃貸経営を始めるのは避けねばなりません。将来的に不動産価格が下がる可能性が高い都内の街を3つ紹介します。
八王子
都内には珍しく自然が豊かな八王子はテレワーク需要の増大もあって、地方から都内に引っ越す人を中心に賃貸ニーズが高まっています。
しかし、長期的な資産価値の維持を考えると、決して明るい見通しは立てられません。資産価値に大きな影響を及ぼすのは都心部へのアクセスの良さおよび利便性です。
交通の便利さを重視する声は依然として根強く、東京郊外の資産価値が中々向上しない一因を形成しています。特に八王子はすでにマンションが数多く立ち並び、今後も多数の建設が予定されるエリアです。
必然的に供給過多の状態にならざるを得ず、将来的な資産価値の上昇も期待できません。東西に広い東京で賃貸経営を始めるなら、西に行き過ぎないことが鉄則です。立川市までならまだしも、八王子まで進むと人口減少の影響を受けて賃貸需要が低下する傾向がみられます。
練馬区
練馬区も八王子と同様、都心部とのアクセスが良好ではないため、不動産の価値低下が予想されます。
古くから自然豊かで住みやすく私鉄沿線のベッドタウンとも評される街でしたが、資産価値の観点では嘆かわしい状態です。郊外だからアクセスが悪く売れないだけでなく、最寄り駅が乗り入れる路線もネックの一つです。
西武新宿線や東部東上線、京王相模原線は都心のターミナル駅との接続が悪く、地理的なデメリットをエスカレートさせています。
町田
南部に位置して神奈川県と面する町田市も、資産価値の下落が予想される街です。地価の上昇率が近隣エリアより相対的に低く、人口も減少しつつあります。
転入者数と転出者数の合計を表す新陳代謝数の数値も芳しくありません。引越しで街を出る人が多くても、出入りが激しければ将来的な地価の上昇が期待できる場合があります。
しかし町田市は人の行き来が活発ではないうえに徐々に人口が減る状況のため、今後資産価値が反転すると予想しにくい状態です。
東京エリアは山の手エリアは安定して価値が高い反面、下町に移動すると下落する傾向があります。
まとめ
人口減少局面を迎えて全国的に資産価値の下落が予想される昨今、不動産経営を成功させるには東京都内で物件を探す必要があります。しかし都内と一括りにするのは余りに広く、将来的な賃貸ニーズの浮き沈みを考えて場所を選ばなくてはいけません。
23区内で資産価値が高い状態を維持できる街は、港区・中央区・渋谷区・千代田区・台東区です。台東は東京上位5区からは外れるエリアですが、人の移動が活発で地価の上昇率も高いです。
反対に投資を避けるべき都内のエリアは、郊外の八王子や練馬区、町田です。不動産投資で安定して稼ごうと考えるならば重要なのは都心とのアクセスの良さと利便性です。
資産価値が落ちない街で収益物件を探している人は、ぜひアセットテクノロジーにご相談ください。
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