茨城県の2025年公示地価概要
茨城県の2025年公示地価は、地域によって明確な差が表れる結果となりました。全体的な上昇傾向の中でも、特定エリアへの需要集中と他エリアの需要低迷という対照的な状況が浮き彫りになっています。
茨城県の地価動向
2025年の茨城県の地価動向を用途別に見ると、3つの用途すべてで上昇傾向が続いています。住宅地は県平均で+0.7%となり、前年の+0.3%から上昇幅が拡大しました。商業地も同様に+0.8%(前年+0.2%)、工業地は+2.1%(前年+1.5%)と、いずれも前年より上昇率が高まっています。
特に顕著なのは、つくばエクスプレス(TX)沿線の住宅地・商業地の高騰と、圏央道沿線の工業地の需要増加です。県南部を中心に地価上昇が進む一方で、県北部や過疎化が進む地域では下落傾向が続いており、地域間格差が拡大しています。
地区別の公示地価概況
2025年の茨城県公示地価は、TX沿線を中心とした南部の都市圏で顕著な上昇を示す一方、県央・県北部では緩やかな上昇や横ばい、一部地域での下落傾向が見られます。交通インフラの整備や再開発、物流施設の需要拡大が地価を押し上げているのが特徴です。
| 地域 | 住宅地変動率 | 商業地変動率 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 守谷市 | +9.3%（前年+6.2%） | +9.8%（前年+6.6%） | TX沿線、駅周辺の希少地。再開発とマンション需要が高い。 |
| つくば市 | +4.5%（前年+1.9%） | +4.6%（前年+2.3%） | 区画整理地の住宅需要増加。大型商業施設集積。 |
| つくばみらい市 | +2.2% | +2.7%（前年+0.4%） | みらい平駅周辺の商業施設拡充と子育て世帯増。 |
| 水戸市 | -0.1%（前年-0.2%） | +0.6% | 駅北口再開発が進行中。住宅地は下落幅縮小。 |
| 日立市 | -0.3% | -0.2% | 人口流出と産業縮小で地価下落傾向。駅近は堅調。 |
| 利根町 | -1.5%（前年-1.7%） | 未記載 | 高齢化・交通不便・インフラ縮小で需要減。 |
| 圏央道沿線（例：常総市、坂東市、つくばみらい市） | 未記載 | +3～11％台 | 物流施設の開発が活発で高需要。 |
全体として、TX沿線を中心とした首都圏近郊エリアの住宅・商業地が地価上昇を牽引し、圏央道沿線の工業地は物流需要の高まりで大幅上昇しています。県央・県北の一部や郊外は横ばいやマイナス推移となっており、地域間の格差は依然として大きい状況です。
TX沿線エリアの地価高騰
茨城県内で最も地価上昇が顕著なのがTX沿線エリア、特に守谷市、つくば市、つくばみらい市です。首都圏へのアクセスの良さと新興住宅地としての人気から、供給不足も相まって地価が急上昇しています。
守谷市の地価動向
守谷市の住宅地は前年比+9.3%(前年+6.2%)と県内トップの上昇率を記録しました。TX守谷駅を中心とする利便性の高さ、災害リスクが低い平坦地としての安全性、そして新たな宅地供給の余地が少ないことによる希少性が主な要因です。
特にTX守谷駅周辺では土地の供給が極めて限定的であり、背後人口の急増とともに地価が跳ね上がっています。商業地も+9.8%(前年+6.6%)と高い上昇率を示しており、駅前の再開発やマンション需要が牽引しています。
守谷市百合ヶ丘2丁目などの住宅地では、TX開業以来の人気が続いており、今後も堅調な推移が予想されます。
つくば市の地価動向
つくば市の住宅地は前年比+4.5%(前年+1.9%)と上昇幅を拡大しました。研究学園駅やつくば駅周辺の区画整理された住宅地への需要が集中し、人口流入が続いています。特に研究学園駅周辺では大規模な住宅開発が進み、子育て世代を中心とした需要が高まっています。
商業地も+4.6%(前年+2.3%)と好調で、研究学園駅・つくば駅周辺の大型商業施設の集客力が地価を押し上げています。特に研究学園駅周辺は「つくばスタイル」と呼ばれる都市的生活と自然環境が調和した住環境が評価され、継続的な人気を集めています。
つくばみらい市の地価動向
つくばみらい市の住宅地は前年比+2.2%で、特にみらい平駅周辺では地価平均上昇率が+7.8%と上昇が目立ちます。商業施設の整備が進み、子育て世帯の流入が続いていることが主な要因です。
商業地も+2.7%(前年+0.4%)と大幅に上昇幅を拡大しました。みらい平駅前では新規店舗の出店が相次ぎ、生活利便性が向上している点が評価されています。今後も住宅開発が継続されるエリアであり、地価上昇が期待されます。
県央・県北エリアの地価動向
TX沿線とは対照的に、県央・県北エリアでは地価の下落または横ばい傾向が続いています。ただし、駅前再開発が進む水戸市など一部地域では回復の兆しも見られます。
水戸市（県央）の地価動向
県庁所在地である水戸市の住宅地は前年比-0.1%（前年-0.2%）と、下落幅が縮小傾向にあります。水戸駅周辺では再開発事業が進められており、マンション需要が地価を下支えしています。
商業地は+0.6%とプラスに転じました。駅前の大型商業施設や高層マンション計画による需要増加が要因です。水戸駅北口地区では市街地再開発事業が進行中であり、今後の地価動向に影響を与える可能性があります。
水戸市内でも駅からの距離や再開発エリアとの位置関係によって地価動向に差が生じており、エリア選定には注意が必要です。
日立市（県北）の地価動向
日立市の住宅地は前年比-0.3%、商業地も-0.2%と下落傾向が続いています。人口流出と産業縮小が主な要因であり、特に郊外部での下落が顕著です。
日立市内でも駅周辺の利便性の高いエリアと郊外部では、地価動向に差が生じています。製造業の縮小と若年層の流出による需要低下が地価下落の背景にあります。
高齢化が進む郊外エリア
利根町など高齢化率が高く人口減少が進む郊外エリアでは、住宅地で前年比-1.5%（前年-1.7%）と下落が続いています。浸水リスクや交通アクセスの不便さ、急速な高齢化が地価下落の要因となっています。
特に公共交通機関の縮小や生活インフラの撤退が進むエリアでは需要回復の見込みが薄い状況です。こうした地域では空き家率も上昇傾向にあり、地価の下落圧力となっています。
工業地と圏央道沿線の地価動向
茨城県の工業地は平均+2.1%と、住宅地や商業地を上回る上昇率を示しています。特に圏央道沿線の物流適地や工業団地では高い需要が継続しています。
圏央道効果と工業地需要
圏央道（首都圏中央連絡自動車道）の全線開通により、県西・県南の工業団地エリアでは+3〜11％台の高い上昇率を記録しています。物流・製造拠点としての選好度が上昇し、企業の立地需要が高まっています。
特に常総市や坂東市、つくばみらい市などの圏央道インターチェンジ周辺では、大規模物流施設の開発が相次いでおり、工業用地の需要が堅調です。
圏央道による広域アクセス性の向上と首都圏との近接性が高く評価され、今後も安定した需要が見込まれています。
国内回帰投資の影響
円安と税制優遇を背景にした製造業の国内回帰投資も、工業地の需要を押し上げる要因となっています。特に半導体関連や自動車部品、食品加工などの分野で国内生産能力の拡充が進められています。
茨城県は首都圏に近接しながらも地価が比較的安価であることから、製造業の国内回帰投資先として注目されています。工場立地動向調査でも、県内での立地件数・面積が増加傾向にあります。
今後の動向を左右する要因
茨城県の地価動向を今後左右する要因にはいくつかのポイントがあります。これらを理解することで、不動産投資や住宅購入の判断材料とすることができます。
地価上昇を加速させる要因
茨城県の地価上昇を後押しする要因としては、以下のポイントが挙げられます。
- TX沿線における千葉側供給減と価格高騰による需要シフト
- 圏央道効果で県西・県南の物流適地としての評価上昇
- 円安と税制優遇を背景にした製造業の国内回帰投資
- 水戸・取手などで進む駅前再開発と高層マンション計画
特にTX沿線での住宅需要は千葉県側の供給減と価格高騰の影響を受けて茨城側へシフトしており、今後も継続的な需要が見込まれます。また、圏央道沿線では物流施設の開発が活発化しており、工業地の需要が高まっています。
下振れリスク要因
一方で、地価の下振れリスク要因としては以下のポイントに注意が必要です。
- 県北や利根町などで顕著な人口減少と高齢化
- 建設コスト高騰による分譲採算悪化と用地仕入れ鈍化
- 守谷・みらい平での開発余地減少による成長鈍化懸念
- ハザードマップ上の浸水・急傾斜リスクによる評価抑制
特に過疎化・高齢化が進む地域では需要回復の見込みが薄く、地価下落が継続する可能性が高いことに留意すべきです。また、建設コストの高騰は分譲事業の採算性を悪化させ、土地取引の活性化を抑制する要因となっています。
観測すべき指標
茨城県の地価動向を把握するために観測すべき指標としては、以下のポイントが重要です。
- TX各駅の乗降客数と改札外人口の推移
- 県南・県央部の住宅着工戸数とマンション発売価格
- 圏央道沿線物流施設の稼働率と賃料動向
- 経産省「工場立地動向調査」における立地件数・面積
- 駅前分譲マンションの平均坪単価
- 郊外部における空き家率・高齢化率の変化
これらの指標を定期的に確認することで地価動向の変化を早期に察知し、投資判断や住宅購入のタイミングを見極めることができます。
エリア別投資・購入戦略
茨城県内での不動産投資や住宅購入を検討する際、エリアごとの特性を理解した上で戦略を立てることが重要です。以下、エリア別の戦略ポイントを解説します。
TX沿線エリアでの戦略
TX沿線エリアでは地価上昇が続いているため、中長期的な資産価値の維持・向上が期待できます。特に守谷市やつくば市では供給不足から今後も地価上昇が見込まれます。
投資目的であれば駅近の小型物件や利便性の高い立地の物件を選定することがポイントです。居住目的であれば、将来の価格上昇を見据えた購入判断が可能ですが、すでに価格が高騰しているエリアでは割高感に注意が必要です。
TX沿線でも供給余力のあるつくばみらい市やつくば市の一部エリアでは、今後の開発進展による生活利便性向上と価値上昇が期待できます。
県央・水戸エリアでの戦略
水戸市など県央エリアでは、駅前再開発の進展によるポテンシャルがあります。特に水戸駅北口の再開発エリア周辺では、今後の価値向上が期待できます。
投資目的であれば、再開発の影響を受ける駅周辺エリアを選定し、タイミングを見計らった投資が効果的です。居住目的であれば、現時点では相対的に割安な価格で購入できる可能性があります。
水戸市内でも駅からの距離や再開発との位置関係によって将来性が異なるため、詳細なエリア分析が重要です。
工業・物流適地での戦略
圏央道沿線の工業・物流適地では、企業の国内回帰投資や物流需要の高まりから、安定した需要が見込まれます。投資用地としては、インターチェンジからのアクセスが良好な平坦地が評価されています。
ただし、工業用地は一般的な不動産投資とは異なる専門知識が必要であり、規制や用途制限にも注意が必要です。物流施設開発用地としては、大型車両のアクセス性や周辺環境との調和も重要な検討ポイントとなります。
下落エリアでの戦略
人口減少や高齢化が進む県北部や郊外エリアでは、短期的な値上がり期待は難しい状況です。投資目的であれば、収益性を重視した運用戦略が必要です。
下落エリアでも駅前や中心市街地など一定の需要が見込めるエリアでは、適切な価格設定と管理運営により安定した収益確保が可能な場合があります。
投資判断には地域の将来人口推計や産業動向、インフラ計画などを総合的に分析することが不可欠です。居住目的であれば、価格よりも生活環境や将来的な住み続けやすさを重視すべきでしょう。
まとめ
2025年の茨城県公示地価は、TX沿線を中心とした上昇エリアと人口減少地域の下落エリアという明確な二極化が進行しています。TX沿線では守谷市が住宅地+9.3%、商業地+9.8%と高い上昇率を記録し、つくば市やつくばみらい市も堅調な上昇が続いています。一方、県北部や高齢化が進む郊外エリアでは下落傾向が継続しています。
工業地は圏央道効果と製造業の国内回帰投資により+2.1%と好調であり、特に圏央道沿線の物流適地では高い需要が続いています。今後の茨城県の地価動向を左右する要因としては、TX沿線の供給余力、圏央道周辺への産業投資、人口動態と災害リスクの3点が重要なポイントとなるでしょう。
不動産投資や住宅購入を検討する際には、これらの地域特性と将来動向を十分に理解した上で判断することをお勧めします。また、公示地価だけでなく、人口推移や開発計画、交通インフラの整備状況なども総合的に分析することが重要です。
