不動産売却の税金はいくら？計算シミュレーションと控除一覧

不動産を売却して大きな金額が手元に入ると、次に気になるのが「税金」のことではないでしょうか。「手残りはいくらになるのか」「確定申告は必要なのか」と不安に感じる方も少なくありません。

不動産売却にかかる税金は仕組みが複雑ですが、計算方法と利用できる特例を正しく理解しておけば、数百万円単位で納税額が変わることもあります。本記事では、不動産売却にかかる税金の計算方法から、具体的なシミュレーション、知っておくべき節税対策までをわかりやすく解説します。

不動産売却時にかかる税金の種類と全体像

まずは、不動産を売却する際にどのような税金がかかるのか、全体像を把握しましょう。売買契約の段階でかかるものと、売却後の利益に対してかかるものがあり、支払うタイミングも異なります。

不動産売却にかかる主な税金は、以下の3種類に大別されます。

• 印紙税：売買契約書に収入印紙を貼って納める税金
  ※令和9年（2027年）3月31日までは軽減措置が適用され、税額が安くなります。
• 登録免許税：ローン残債がある場合の抵当権抹消登記などでかかる税金
• 譲渡所得税：売却によって出た利益（譲渡所得）にかかる税金

この中で最も金額が大きくなりやすく、計算が複雑なのが「譲渡所得税」です。これは所得税、住民税、復興特別所得税の総称であり、売却益が出た場合にのみ課税されます。 逆に言えば、売却して損失が出た（買った時より安く売れた）場合は、原則として譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得税の計算方法（3つのステップ）

最も重要な譲渡所得税は、単に「売却価格」に税率をかけるわけではありません。ここでは、課税対象となる「譲渡所得」を算出し、最終的な税額を割り出すための3つのステップを解説します。

STEP1：譲渡所得（売却益）を算出する

まず、売却によってどれだけの利益が出たかを計算します。これを「譲渡所得」と呼びます。 計算式は以下の通りです。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格） － （取得費 ＋ 譲渡費用）

「取得費」とは、その不動産を購入した際にかかった費用（物件価格や仲介手数料など）から、建物の減価償却費を差し引いたものです。 「譲渡費用」は、売却するためにかかった費用（仲介手数料、印紙代、測量費など）を指します。

つまり、売れた金額から、買った時のコストと売る時のコストを引いた残りが、税金の対象となる利益となります。

STEP2：所有期間を確認して税率を決める

算出した譲渡所得にかかる税率は一定ではありません。その不動産を「どのくらいの期間所有していたか」によって、税率が大きく2つに分かれます。

重要なのは、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えているかどうかです。

このように、所有期間が5年以下の短期で売却すると、利益の約4割が税金として持っていかれてしまいます。 一方で、5年を超えて長期保有していれば、税率は約2割まで下がります。節税のためには、長期譲渡所得の適用となるタイミングで売却することが非常に重要です。

STEP3：税額を計算する

最後に、STEP1で出した「譲渡所得」に、STEP2で確認した「税率」をかけて税額を算出します。

税額 ＝ 譲渡所得 × 税率

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【実践】具体的な数字で計算シミュレーション

計算式だけではイメージしづらいため、具体的な数字を使ってシミュレーションしてみましょう。 ここでは、「15年前に購入したマンションを売却して利益が出たケース」を想定します。

1. 譲渡所得（利益）を出す

5,000万円 － （3,500万円 ＋ 200万円） ＝ 1,300万円

2. 税額を計算する

所有期間が5年超なので、税率は20.315%（長期譲渡所得）となります。

1,300万円 × 20.315% ＝ 約264万円

このように、利益に対して約264万円の税金がかかる計算になります。 しかし、マイホームの売却であれば、次にご紹介する「特例」を使うことで、この税金をゼロにできる可能性があります。

税金を大幅に減らす「3,000万円特別控除」とは

不動産売却には、税負担を軽くするための強力な特例がいくつか存在します。その中でも代表的なものが、マイホームを売却した際に利用できる「3,000万円特別控除の特例」です。

この特例は、自分が住んでいる家（居住用財産）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができるという制度です。 つまり、売却益が3,000万円までなら税金がかからないことになります。

先ほどのシミュレーション（利益1,300万円）の場合、この特例を使えば課税対象額がゼロになるため、譲渡所得税は0円になります。

所有期間の長短に関わらず適用できるため、短期譲渡であっても利用可能です。ただし、「住まなくなってから3年目の年末までに売ること」や「配偶者・親子間売買ではないこと」などの要件があります。

【さらに節税】10年以上住んだマイホームなら「軽減税率」も使える

もし、売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合（売却年の1月1日時点）は、さらなる優遇措置として「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が利用できます。

これは、通常20.315%である長期譲渡所得の税率が、さらに低くなる制度です。

この特例の最大のメリットは、「3,000万円特別控除」と併用ができる点です。 例えば、利益が5,000万円出た場合、まず3,000万円を引いて残り2,000万円とし、その2,000万円に対して低い税率（14.21%）を適用できるため、非常に大きな節税効果があります。

取得費がわからない場合の「概算取得費」に注意

税金計算において、しばしば問題になるのが「買った時の価格（取得費）がわからない」というケースです。先祖代々の土地や、購入時の契約書を紛失してしまった場合、どのように計算すればよいのか、その際の注意点を解説します。

購入時の契約書などがなく、実際の取得費を証明できない場合は、「概算取得費」を使って計算します。 これは、売却価格の5%を取得費とみなすというルールです。

例えば、5,000万円で売れた物件の取得費が不明な場合、5,000万円 × 5% ＝ 250万円しか取得費として認められません。 本来の取得費がもっと高かったとしても、証明できなければ売却価格の95%が利益（譲渡所得）とみなされ、莫大な税金がかかってしまう恐れがあります。

そのため、売却を検討する際は、購入時の売買契約書、領収書、通帳の履歴など、取得費を証明できる資料を可能な限り探し出すことが節税の第一歩となります。

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まとめ

不動産売却にかかる税金は、主に「譲渡所得税」であり、売却益（譲渡所得）に対して課税されます。 税額は「（売却価格 － 取得費 － 譲渡費用）× 税率」で計算され、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が倍近く変わります。

また、マイホーム売却時には「3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率」といった強力な特例があり、これらを活用することで税金を大幅に抑えることが可能です。 ご自身の不動産がどの特例を使えるのかを事前に把握し、手取り額を最大化する売却計画を立てましょう。

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