賃貸の自主管理は本当に得？メリット・デメリットを徹底比較

賃貸経営を始める際、あるいは収益改善を検討する際に、多くのオーナー様が直面するのが「管理方式」の選択です。「経費を削減するために自分で管理したい」と考える一方で、「トラブル対応や手間が心配」と悩む方も少なくありません。

本記事では、賃貸経営における「自主管理」に焦点を当て、その具体的な業務内容からメリット・デメリット、そして管理委託との違いを徹底比較します。ご自身のライフスタイルに合った最適な管理スタイルを見つけるための判断材料としてご活用ください。

自主管理とは？管理委託との決定的な違い

まずは、自主管理とは具体的にどのような状態を指すのか、そして一般的な「管理委託」とは何が違うのかを整理します。業務範囲や責任の所在を明確にすることで、自分にかかる負担の総量をイメージしてみましょう。

自主管理とは、入居者の募集から契約、家賃回収、クレーム対応、建物の清掃・修繕手配に至るまで、賃貸経営に関わるすべての業務をオーナー様自身が行う管理方式です。これに対し、管理委託はそれらの業務の全部または一部を、手数料を支払って管理会社に任せる方式を指します。

最大の違いは「オーナー様の時間の使い方」にあります。自主管理は全ての判断と実務を自分で行うため、経営の自由度は高いですが、その分だけ拘束時間が長くなります。

【詳細】自主管理でオーナー様が行うべき5つの主要業務

「管理」と一言で言っても、その業務は多岐にわたります。自主管理を選択する場合、以下の業務をすべて一人（または家族）でこなす必要があります。

まず最も重要なのが入居者募集（リーシング）です。不動産仲介会社への営業回りや募集図面の作成、ポータルサイトへの掲載依頼、内見の立ち会いなどを自ら行う必要があります。

入居者が決まった後は、契約・更新業務が発生します。賃貸借契約書の作成・締結はもちろん、重要事項説明の手配（宅建士が必要）、火災保険の加入手続き、更新時の書類作成など、事務作業は多岐にわたります。

また、日々の家賃管理も欠かせません。毎月の入金確認を行い、万が一未納が発生した場合は督促連絡や帳簿付けを行う必要があります。

物件そのものを維持する建物管理（メンテナンス）もオーナー様の仕事です。共用部の定期清掃や電球交換、消防点検の手配、必要に応じた修繕業者の選定・発注など、現地での作業が伴います。

そして、最も精神的な負担となりやすいのが入居者対応・クレーム処理です。設備故障の連絡対応や騒音トラブルの仲裁、ゴミ出しルールの指導、退去時の立会い・精算など、対人折衝力が求められます。

自主管理を選ぶ3つの大きなメリット

大変そうなイメージのある自主管理ですが、それでもあえてこの方式を選ぶオーナー様は多くいらっしゃいます。ここでは、自主管理を選択することで得られる、金銭面や経営面での具体的な3つのメリットについて解説します。

毎月の管理委託手数料を削減できる（試算あり）

最大のメリットは、やはりコストの削減です。 管理会社に委託する場合、一般的に家賃収入の5％程度の管理手数料が発生します。

例えば、家賃収入が月額50万円の場合をシミュレーションしてみましょう。 一般的な管理手数料（5%）は月額25,000円となります。

これが年間積み重なると、年間削減額は300,000円にもなります。 自主管理であればこのランニングコストがゼロになるため、年間で30万円もの手残りを増やすことができます。

特に小規模なアパートや戸建て賃貸、あるいは築古物件で家賃設定を低くしている場合、この数パーセントの削減が収益率（利回り）の改善に大きく貢献することになります。

入居者と直接関係を築ける

入居者とオーナー様が直接やり取りをするため、顔の見える関係を築きやすくなります。日頃から挨拶やコミュニケーションが取れていれば、些細なトラブルが大きなクレームに発展するのを防げる場合があります。

また、入居者の属性や人柄を肌感覚で把握できるため、「どんな人が住んでいるか分からない」という不安がなくなり、安心して物件を貸せるという点もメリットです。

賃貸経営のノウハウが身につく

集客のためのリフォーム手配や、契約手続き、トラブル対応などをすべて自分で行うため、不動産実務の知識と経験が蓄積されます。どのような設備が人気か、修繕費の相場はいくらかといった「現場の感覚」が養われます。

将来的に規模を拡大して管理委託に切り替える際も、見積もりの妥当性を判断できるなど、管理会社の内容を厳しくチェックできる「目利き力」を持つことができます。

見落としがちな自主管理のデメリットとリスク

コスト削減という大きなメリットの裏側には、相応の負担とリスクが潜んでいます。ここでは、実際に自主管理を始めてから「こんなはずではなかった」と後悔することの多い、代表的なデメリットとリスクを見ていきます。

24時間365日のトラブル対応が必要

最も負担が大きいのが、突発的なトラブルへの対応です。 「水漏れが起きた」「鍵をなくした」「隣がうるさい」といった連絡は、深夜や休日を問わずオーナー様の携帯電話にかかってきます。

旅行中や体調不良の時、あるいは本業の仕事中でも対応を迫られるため、精神的な休まる時間が確保しづらくなるのが実情です。迅速に対応できないと、入居者の不満が爆発し、退去につながるリスクもあります。

客付け（入居者募集）が不利になりやすい

入居者募集（リーシング）は、不動産仲介会社に依頼するのが一般的ですが、自主管理物件は敬遠される傾向にあります。理由は、管理会社がついている物件に比べ、内見の手配や鍵の受け渡し、入居審査などのやり取りが標準化されておらず、仲介会社にとって「手間がかかる」と敬遠されがちだからです。

また、大手ポータルサイトへの掲載枠を持っていない個人オーナー様の場合、募集の間口が狭くなり、結果として空室期間が長引くリスクがあります。

事故発生時の責任リスク（賠償責任保険の加入必須）

意外と見落とされがちなのが、建物管理に関する賠償責任です。 例えば、「外壁のタイルが剥がれ落ちて通行人に当たった」「共用部の階段で入居者が転倒した」といった事故が起きた場合、管理責任者であるオーナー様が多額の損害賠償を請求される可能性があります。

管理会社に委託していれば管理会社の保険でカバーされるケースもありますが、自主管理の場合は「施設賠償責任保険」にオーナー様自身で加入し、リスクヘッジをしておく必要があります。

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「一部委託」や「ITツール」で負担を減らす方法

賃貸管理は「すべて自分（自主管理）」か「すべてお任せ（全部委託）」の二択ではありません。状況に応じて使い分ける柔軟な発想を持つことで、負担を減らしながら効率的な経営が可能になります。

全部かゼロかではない「一部委託」という選択肢

苦手な部分や手のかかる部分だけをプロに任せる「一部委託」という方法もあります。 例えば、募集に強い仲介会社に客付け（入居者募集）のみを依頼し、入居後は自分で管理するといった方法が一般的です。

他にも、定期清掃や消防点検など、現地の作業が発生する清掃・メンテナンスのみを業者に外注したり、お金の管理や精神的にきつい<家賃管理・督促業務のみを保証会社や管理会社に任せたりと、オーナー様の得意・不得意に合わせて柔軟に組み合わせることが可能です。

「大家さん向けアプリ」で効率化する

最近では、自主管理をサポートするオーナー向けアプリやクラウドサービスも充実しています。入居者とのチャット連絡、家賃の入金管理、契約書のデータ保存などをスマホひとつで完結できるツールを活用すれば、アナログな管理に比べて大幅に手間を削減できます。

「自主管理」と「管理委託」の比較表

これまで見てきたメリット・デメリットを踏まえ、両者の違いを項目ごとに整理しました。ご自身が重視するポイント（収益性、時間、安心感など）と照らし合わせて確認してみましょう。

以下の表は、一般的な傾向を比較したものです。

表からも分かる通り、自主管理は「コスト」においては優れていますが、それ以外の「手間」「募集力」「リスクヘッジ」の面では管理委託に分があります。なお、手間を極限まで減らしたい場合は「サブリース（一括借り上げ）」という選択肢もありますが、手数料が10〜20%と高額になるため、収益性とのバランスには注意が必要です。

自主管理に向いている人・向いていない人

最終的に、自分は自主管理をすべきか、管理委託にすべきか。その判断基準となる「適正」について解説します。ご自身の性格や環境が以下のどちらに当てはまるか、チェックしてみてください。

自主管理に向いている人

自主管理は、時間をかけてでも収益性を最大化したい方に向いています。 具体的には、物件の近くに住んでおり、すぐに現地へ行ける方や、リタイヤ後などで時間に十分な余裕がある方です。

また、ご自身の性格として、DIYやリフォームが好きで苦にならない方や、入居者とのコミュニケーションを楽しめる方も適正が高いと言えます。 不動産実務や法律の勉強を継続できる探究心も、成功のためには欠かせない要素です。

管理委託（プロにお任せ）が向いている人

一方で、効率と安定を重視する方は管理委託が向いています。例えば、サラリーマン大家さんのように本業が忙しく管理業務に時間を割けない方や、物件が自宅から遠方にある方にとっては、委託が必須の選択肢となります。

また、クレーム対応や督促業務にストレスを感じる方や、安定した入居率を維持して空室リスクを下げたい方もプロに任せるべきでしょう。 総じて、資産形成として、長期的に安定した経営を目指す方には管理委託が推奨されます。

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まとめ

自主管理は、経費削減やノウハウ蓄積といったメリットがある一方で、時間的な拘束やトラブル対応のリスクといったデメリットも背負うことになります。「コスト削減」だけを目的に自主管理を始めると、日常生活に支障をきたしたり、空室が埋まらずにかえって損失を出してしまったりするケースもあります。

ご自身のライフスタイルや目指す経営スタイルに合わせて、無理のない管理方法を選ぶことが成功への近道です。 もし「今の自主管理に限界を感じている」「管理会社選びに迷っている」という方は、一度プロの意見を聞いてみることをおすすめします。

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