八木：エンマネをご覧の皆様、こんにちは。アセットテクノロジーの八木です。本日は、前回に引き続き、富士リアルティの永松社長にお越しいただいて、2026年のカンボジア不動産事情についてお話しできればと思います。2026年、カンボジアの全体像だったりとか、注意しておいたほうがいいケースだったりとか、そういったことについてですね、ざっくばらんにお話しできればと思いますので、よろしくお願いします。
永松社長・宮本：お願いします。
2026年カンボジア不動産の展望と「収益還元法」
八木：まずは、2026年カンボジア、日本と比べてどういうふうになっていきそうとか、永松社長のお考えはいかがでしょうか？
永松社長：カンボジアは、物件が供給過剰だと言われているんですが、全体で言っているんですよね、カンボジア全体で。日本でもそうですが、都心、例えば3区などは全然違いますよね。ということを考えれば、例えばカンボジアでもプノンペンの主要なエリアっていうのは、そんなに建てる場所がないですから、いいとこには建ってる。あと、いいとこにはなかなか建たない。それは地主さんも、これだけ12年間発展し続けて土地は値上がってるの見てるんで、お金に困ってなければ、いい場所なんか売らないですよ。間違いないです。だから、全体像で考えると、少しタウンハウスとか普通の居住用のやつがダメだとかっていう時期もあったんですけど、実はでも、住宅ローンがタイが上がった時期があるんですね。そのときもタイで、要は不動産の融資が形になってるんですよ。カンボジアも今、住宅ローンができつつあるっていう内容なので、皆さん結構収入が上がってきているので、住宅が動き始めると、当然に。何でかと言うと、金利が下がってくるわけですよ。日本でもそうですけど、金利が下がると皆さんお金を不動産とかに移しますよね。まあそういった今ちょうど境目の時期。7%あったものが今3.5%など、というような金利になったので、入れているよりもモノに変えたほうがいいという考え方です。あと金利が下がれば住宅ローン、昔は9%とかだと結構きついですね、賃貸のほうがいいんですけど。実際に買って住宅ローンで支払うとなると、ローカルの人たちの普通の実需が動き始めると思うんですよ。多分そうなってくると思います。昔、開発をやりすぎてしまったので、今そういう状況ですが、絶対追いついてくるんですよ。そうなってくると、当然都心の土地の値段も上がってくる。なおかつ、建築工費も上がっている。人件費も上がっている。土地の値段も都心は上がっている。できたらどうなるかっていうと、不動産は分母が大きいので、当然値段が上がる。そうするとそれを基本にするので、今まで建ててた中古の金額も押し上げられる。まあ日本と同じですけど。ちょうど境目じゃないかなというのは感じています。
八木：日本では、家賃が上がる動きがあるっていう感じなんですけど、カンボジアでもそういう感じですか？家賃上昇といったところは。
永松社長：今はそれほど。一時期下がった時期があったんです、コロナのときなど。日本と違うので。それはもう今は回復してきているっていう状況になります。
八木：なるほど。日本で言うと、物件の価値っていうのは、いろいろ計算の仕方とかありますが、収益還元法など家賃によって大体決まってきますが、カンボジアで言うと、どういった基準で決まってくるんですか？
永松社長：これは一番のポイントなんですけど、同じです、収益還元です。でも、東京なんかも収益還元成り立ってない。付加価値じゃないですか。カンボジアは今はまだ、わからないですね。これから付加価値は当然出ると思うんですけど、基本は収益還元で、全部統計、このエリアだと大体平米単価いくらとかいう内容であって、中古で販売するのであれば、利回り7%とか8%ぐらいの計算の内容で売り出すと買い手がつきますね。ですので、物件を選ぶときもすごくわかりやすいのが、実際そこの平米単価、気をつけなくてはいけないのは、日本の場合「専有面積」と言って、大体、面積は専有面積で言うと実際の広さなんですが、カンボジアは「グロス面積」というのと「ネット面積」があります。グロス面積は共有部分などが含まれてる。だから、それで計算すると平米単価安くなるんです。でも実際はネット面積といって、実際のバルコニーと部屋の面積、その平米単価をちゃんと出すんですね。それで比べたりとか。あとそのエリアだったら平米単価いくらの賃料だよっていうことで、そうするとこの値段だと、「これ利回り8%ぐらいだな」と思ったら新築でも、これいいな買おうとか。中には10%ぐらいのもあるし、買おうという値段の判断は収益還元。
八木：じゃあ一緒？
永松社長：一緒というか、日本の場合だと東京は崩れてしまっている。3区とかは。でも地方などへ行くと、その辺で。うちなんか神奈川県だったら、アパートであれば、新築だったら6%とか、6.5%ぐらいの内容で家賃を算出するじゃないですか。そのような感じと同じですね。
八木：ありがとうございます。カンボジアで興味があって不動産購入したいなとなったときに、「この会社いいよ」など基準っていうのは前回と前々回で教えていただいたんですけど、逆に何か注意が必要なケースみたいなところはありますか？
永松社長：結局カンボジアの場合は「プレビルド方式」と言って、更地でゼロの状態から販売するんですね。まず一番は実績ある会社選ぶのがベスト。やはり10何年コンドミニアム市場は徐々にできてきてるので、実際そのデベロッパーは今まで何棟建てたかなど。実際に工期が4年遅れたりするところもある。工期を守って完成させたなど。いろいろ調べるとこあるんですけども。そのようなことを聞いていただければ全部。私たちが「こうですよ」と、お客さんに判断していただく形です。実際にそのようなことがすごく大事な部分があります。あとちょっと特殊なケースが、リースバック・賃料保証で売るところがあるんです。
富士リアルティスタッフ：利回り保証は日本と考え方が違いまして、日本の場合だと、例えば賃借人がいて、家賃払わなかった場合に保証会社に連絡して、先に家賃を払うというのが家賃保証の内容ですね。もう一つリースバックの内容で、本来10万円で貸し出せる物件を一括借り上げして6万円で借りますよっていうところが、本来のサブリース契約の内容なんですけども。カンボジアの場合、6万円の物件なんですけど、今買ってくれたら10万円渡しますよ。じゃあこの原資ってどこなの？というと、投資家さんがその物件価格に上乗せして買ってるんです。先ほど永松が申しましたけれども、プレビルド方式っていうのは更地の状態で投資家さんからお金を集めていくんです。日本の場合、建物を建てるのに手付承諾金は5%ですよね。
永松社長：保証書出せば、10%ぐらいまで行くけどね。
カンボジア不動産投資の注意点と現地視察の重要性
富士リアルティスタッフ：例えば10億やるといっても、1億ぐらいしか取ってはいけないっていうところなので、ほぼ自己資金じゃないとできない。ただカンボジアの場合は、土地代だけ、もしくは土地も地主と合弁を作ってしまえば、ほぼ土地代かからない状態で、建物代を投資家から集めて10億円のプロジェクトを建築していくという。レバレッジをかけるような形でやっていくんです。そうすると、販売が不振になってたときっていうのは、投資家はお金をつぎ込んでるので、そもそも高いお金をつぎ込んでいますから、工期が遅れるということは、そこでお金を食われている可能性がある。「完成しました。いざ家賃を払います」と言っても、相場よりも2～3掛け高い家賃相場になってると払えない。払えないから売りたいと言っても、そもそも相場よりも高い物件を買っていますから。そうすると、価格を落として売らなければならない。端から見たらめちゃくちゃいい投資だなっていうところなんですが、実は危険性の高い投資だったというのは、というのはカンボジアではよくあります。そのようなプロジェクトは、実際に工事が4年遅れたりだとか、止まってしまってにっちもさっちもいかないなど、そういったものが多い状況です。
永松社長：多いというか、そんなにたくさんあるわけではないですけど。でも、実際に止まってる物件は何件かあります。あと、怖いのは、じゃあそれで原資作るためにまた次のプロジェクトやったりとかっていうケースもあるので、見極めは大事。日系の成功してる社長などは絶対やめろって言います。うちも、基本的には投資って自己責任でサインいただくんですけど、調べて、あからさまにどうだっていう内容は、やはり販売できない。ただ、弊社も1回リースバックの物件売ったことあるんです。それは、オフィスとホテルのものなんです。それをマネジメントをしていただいて、そこからお金をいただくという内容が、計画が狂って、実際10%だったのが3%とか5%になって、今お客様との間に入って、毎日胃が痛い思いをしているのですが。でも交渉をして、いろんなオプション今いただいてて、そういう物件だったらまだ、わかるんですけど。普通の賃貸の内容でいけば、当然サブリースって「10万円のところを7万円でうち全部保証するよ、でもその利ザヤは稼げる」という内容でやる。それが、さっきも言ったように500ドルでしか貸せないのを700ドルぐらいの内容でリースバックと言うと、それは仕組みで考えると、当然売価に乗っかっちゃってるのかなと。なぜかというと、完売しないといけない、せいぜい8割は売れないと完成できないので。まあそういう手法を使うのが、あるのですが、でも実際に売れる物件であれば、そのようなことをしなくても売れるので。リースバックつけてないでやってるほうが安心は安心かなという。
八木：ちゃんとした実績があって、工期が遅れてないことや、リースバックがないほうがよい。
永松社長：ないほうがよいというか、先ほどの販売平米単価、収益還元法ですが、それで調べれば、「ちょっとこれ高いぞ」とわかるので。そこをちゃんと調べてやらないと。私たち販売会社、私だとか宮本さんは当然何十年って営業やってるから、まあ上手いですからね。(笑)
それに言われた通りに買ってしまってはいけなくて、絶対自分でも数字を見てきっちり調べなきゃいけないという感じですよね。でも意外と、日本の物件のときってみんな結構調べるじゃないですか。SUUMOとかいろんなので。海外って意外と調べないんですよ。
あと、視察に来るじゃないですか。5人、10人で3日間ぐらい一緒に過ごすんですね。「これいいですよ」ってご飯食べて。で、買ってしまうじゃないですか。それは、海外ほど気をつけなくてはいけないのに、海外だと脇が甘くなるというのがあるので、それはデータを見て決めるべきであって。いくら「いいですよ」と言われても、何がいいのかっていうのは数値で見ないとダメですよね。そうすると自ずとリースバックの物件ですとかけ離れてるなというのが自分でもわかるので。その辺をしっかりやったほうがいい。あと、実績のあるところだと、その物件がリセールをして利益が出たのか。多分、一つか二つのデベロッパーぐらいしかないですよ、利益出てるのは。
実際に賃貸で利回りはどのぐらい回っているのか。というのももう10年ぐらい経っているので、結果が出ている物件があるので。そのようなデベロッパーに絞って買えるかなと。
八木：実際に「購入したい」と思ったときには、弊社や公式LINEの方にお問い合わせいただいて、永松社長の会社のところに行って、帯同もしていただける？
永松社長：帯同もしますが、まず、あのカンボジアのことわかんないと思うので、2時間ぐらいのセミナーを対面でもウェブでもいいので受けていただいて。そこでいろいろと質問等受けつつやる。まあ見ないで買う方が、でも3分の2ですね。
まあ、弊社とか宮本さんとかは日本で宅建業を長くやっているので。弊社ももう30年を超えているので、まあ悪いことしないだろうと信じてくれる人は、買った後に時間作って見に行く人もいるし。逆に、「ちょっと現地に行ってみたい」というと、少人数でも、プノンペン待ち合わせですけど、プノンペンまで飛行機で来てもらえれば、空港までお迎え行くきますので。それで、あの現地は全部アテンドして決めていただくということもできる。来る前にいろいろな資料で検討して、現地に行ったら、1日半あればいろんな物件を見れるので。数値を見ながらやっていけば、必ずそれをやらないとダメですね。それをやれば安心して、「これにする」「こちらのほうが利回りがいいけど、40万ドル出せないけど、10万ドルだったら出せるから、ちょっと低いけどこちらにしよう」など、いろんなケースがあります。
カンボジア不動産投資の可能性と出口戦略
永松社長：あとお金も、日本のワンルームは高いじゃないですか。2500万や3000万など。そこまで出せないけど、不動産投資は日本じゃできない、地方は怖いけど。カンボジアだと5万ドルぐらいでも新築を買えるものがある。利回りは少し低くなりますが、そのような形でやることもできるし、そんなにお金がたくさん潤沢にない方でもカンボジアは投資ができるというのは面白いですよね。
八木：その方に合わせてご提案をしていただけると。
永松社長：弊社は35万ドルや40万ドルでも買ってもらいたいですけど(笑)
八木：ちゃんと現地で見て、いろいろな物件比べて、一緒に説明をしてくれた方が安心ですし、信頼もできますよね。都心のワンルームで新築でやって、毎月持ち出し、でも東京だから値段下がることもないので平気かなというのはあるのですが、でも持ち出しをしていて、確かに節税にはなりますが、じゃあ売るときにどうなのかを考えると、パフォーマンス的には多分カンボジアとかで5〜6万ドルの物件買ったほうがパフォーマンスがいいのではないのかなと思います。
八木：大体、保有期間というのはどのくらい？
永松社長：自分はもうずっと持っていてくださいという。日本の税制も関係してくるので、長期で絶対持っておくべきですね、5年以上は。為替だけで考えて利益出ればいいよというのでしたら短期譲渡でもいいと思いますが、それは考え方次第なので。でも普通は、短期じゃなくてずっと持って。何のためにやるかというのも。日本の資産だけではなくて、ドルの資産を稼ぐポジションを取っているのであれば、ずっと取るべきだと私は思っています。中古のリセールも結構やらせていただいているんですが、基本はずっと持っていたほうがいいのではないかなと思います。金利が下がってきたので、住宅ローン制度が整ってきていますから、実需の不動産が動き始めるのではないかなという、想像ですけど。あと、プラス材料としては、新空港が話題になっています。30年後には、世界で第1位のハブ空港にするという。便もドバイとアブダビ、あと、トルコ・イスタンブール。トルコはアジアとヨーロッパの間でヨーロッパ便もあるし、中東の人も来るので投資が増えるのではないかなと。今まで中国のイメージが非常に強かったと思うのですが、今いろいろあって。どんどん割合が変わってきてる状況なので。あとコンドミニアムで言うと、結構二極化が進んできていて。完成して何年か経ってて、すごくBM・PMがしっかりしてるところは、何年経っても素晴らしい管理っていう内容と、管理ができてないところだともうエントランス入っただけでも分かるような状態。そういった部分では、すごく分かりやすくなってきました。
八木：ありがとうございます。カンボジア不動産のことについてご興味があったり、ご相談したい方がいれば、エンマネの公式LINEにお問い合わせいただければご対応させていただきますので。よろしくお願いします。本日はありがとうございました。
永松社長・宮本：ありがとうございました。
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【重要】2026年カンボジア不動産投資のメリットと”最大のリスク”とは！？その真相を専門家が語ります。
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