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「海外不動産投資は本当に儲かるのだろうか」「新興国のプレビルド（竣工前物件）はハイリターンを狙える一方で、どんなリスクが潜んでいるのか」
資産形成の幅を広げるために海外不動産に注目する投資家が増える一方、現地のリアルなトラブル事例や失敗談は表に出にくく、具体的なリスク管理のイメージが湧かないという方も多いのではないでしょうか。
今回、YouTubeチャンネル『エンマネbyアセットテクノロジー株式会社』では、カンボジアやタイを中心に長年海外不動産事業を展開する、富士リアルティ株式会社の代表取締役・永松秀行（ながまつ・ひでゆき）様をお迎えしました。
センチュリー21ネットワークの一員として、日本人投資家向けに海外物件の紹介から賃貸管理までを一手に担う永松社長。今回は、長い投資人生の中で自身が経験した「タイ・パタヤでの竣工後登記不能トラブル」や「カンボジアでの農園投資の失敗」といった、プロならではの生々しいリアルな失敗談を激白。その教訓から導き出された海外投資の本質や、時代に合わせた「物件の資産入れ替え術」について詳しく伺いました。
8割完成していたのに登記ができない？タイ・パタヤでの最大の失敗談
海外不動産投資、特に新興国投資において、竣工前に物件を購入する「プレビルド」は一般的な手法ですが、ここには国内投資の常識が通用しない大きなリスクが潜んでいます。
永松社長は、カンボジアで12棟を保有するなど多くの成功を収めている一方で、タイのビーチリゾート地・パタヤでの大失敗を振り返ります。
順調に見えた建築プロセスの罠
パタヤ南部の注目エリア「ジョムティエン」で、2棟建ての魅力的なコンドミニアム物件を見つけた永松社長。デベロッパーの素性が不明だったため、慎重を期して3年ほど様子見をし、建物の「8割」が完成したタイミングで購入に踏み切りました。ここからであれば問題なく完成するだろうという確信があったと言います。
出来上がったら仕様が変わっていた
2年半の遅延を経て建物自体は無事に完成したものの、決定的なトラブルが発生します。契約上は2棟とも「コンドミニアム」として許可を取っていたはずが、デベロッパーが完成間際に片方の棟を勝手に「ホテル仕様」へ変更してしまったのです。開発許可と異なる設計になったため、現地の土地局から登記の認可が下りず、引き渡しが不可能な状態に。永松社長は当時の投資額（日本円で約1,600万円）の回収に向け、現在も現地で泥沼の裁判を続けています。
「8割できていながら登記ができないという事態は、日本の常識では想像もつかないこと。図面や土地の状況だけでなく、現地のデベロッパーの動向を細部まで見極めなければ危ない」と、実体験に基づく重い教訓を提示されました。
土壌検査を怠りコロナ禍で頓挫した、カンボジアでの農園投資
永松社長の失敗談は不動産だけにとどまりません。カンボジアでは、日本の企業と現地法人がタッグを組んだ「サチャインチ（ナッツ）農園」への投資にも挑戦しました。
体に良いとされるサチャインチオイルの需要を見込み、現地の畑を視察した上で投資を行いましたが、その直後にコロナ禍が発生。さらに、プロジェクトそのものが計画通りに機能していなかったことが発覚します。
原因は「土壌の不適合」でした。視察した既存の農園では作物が実っていたものの、新たに投資した土地はカシューナッツなどには適していても、サチャインチの栽培には適さない土壌だったのです。事前の徹底した土壌検査を怠ったまま進めてしまったことが、大きな失敗要因となりました。現在は泣き寝入りを避けるため、粘り強く土地の担保設定や回収の手続きを進めているとのことです。
「買いっぱなし」はNG。管理会社の声に耳を傾ける資産入れ替えの重要性
これまでに数多くの売却（出口戦略）を経験し、トータルでは大きな利益とキャッシュを残してきた永松社長。大家業として資産を拡大し続けるための秘訣として、定期的な「物件の入れ替え（デッドクロスの回避や修繕費用の見極め）」を挙げます。
永松社長の投資資金を厳しく管理しているのは、実の奥様が経営する一級建築士・管理会社です。保有物件の修繕コストや将来的な収支を非常に細かく計算し、例えば「次の大規模修繕に8,000万円かかる」といった具体的なシミュレーションが出た段階で、奥様から「売却して次の物件に振り替えるべき」との指示が下り、ポートフォリオを健全に組み替えていると言います。
「一棟アパート、特に木造アパートを運用している方は、信頼できる税理士や専門家を早い段階でチームに入れ、運用の効率や決算書の綺麗さを計算してもらいながら、適切なタイミングで売却・買い替えを行うべき。不動産業者任せにぜず、数値を可視化することがフルベット（集中投資）を可能にする土台となる」とアドバイスされました。
まとめ：時間は味方。レバレッジとインカムの安定性を信じる
「不動産投資は、価格が一時的に下がる局面があっても、時間をかけて家賃収入で元本（ローン）を減らしていけば、最終的に帳尻が合う素晴らしいゲームです」
海外投資において「短期で一攫千金」を狙う層が多いことに警鐘を鳴らしつつ、カンボジアのような成長国であっても10年、15年という長期スパンで構えることの大切さを強調する永松社長。別のビジネスで赤字が出たとしても、国内外に安定した収益物件（インカムゲイン）を保有していれば、銀行からの融資が途切れることなく会社を守る強固な担保になると語ります。
今回のプロの失敗談と資産入れ替え戦略を参考に、ご自身の長期的なポートフォリオを見直してみてはいかがでしょうか。
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