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「現在のカンボジア不動産市場のリアルな動向を知りたい」「新興国投資で失敗しないためには、具体的にどのエリアを狙うべきなのか」
米ドル建てで資産を保有できる強みから、日本の不動産オーナーからも高い注目を集め続けるカンボジア投資。しかし、コロナ禍以降の中国系資本の動向や市場の調整局面を巡り、現地の実態が見えにくいことから一歩踏み出せないという声も多く聞かれます。
今回、YouTubeチャンネル『エンマネbyアセットテクノロジー株式会社』では、2026年3月に現地への最新出張から帰国したばかりの富士リアルティ株式会社・代表取締役の永松秀行（ながまつ・ひでゆき）様をお迎えしました。
14年前からカンボジア市場を見続けてきたグローバル投資の第一人者である永松社長に、新空港の開港に伴うインフラの激変から、欧米系マネーの流入、さらには「Jタワー2」の事例にみるプロのエリア選定戦略まで、最新のリアルな市場環境を詳しく伺いました。
ロールスロイスが走る街へ。14年で激変したプノンペンの現在地
永松社長が初めてカンボジアを訪れたのは約14年前のこと。当時はボロボロで危険だった移動手段の「トゥクトゥク」も、今ではピカピカの電動車両へと様変わりしています。
さらに驚くべきは、プノンペンの街中にロールスロイスやマイバッハ、カウンタックといった超高級車が当たり前のように行き交うようになった点です。
新インフラ「プノンペン新空港」の開港
2026年3月の視察で永松社長が特に圧倒されたのが、新しく稼働を始めた新空港のスケール感です。羽田空港と同様の最新デジタルゲートが導入されるなど、セキュリティやチェックの手続きは非常に厳格化されています。今後のさらなる拡張を見据えた巨大なインフラの誕生は、カンボジアが真の国際都市へと脱皮しつつある象徴と言えます。
中国一辺倒からの脱却。欧米・ポーランド人が買い漁る新たな市場
「コロナ以降、中国人がいなくなってカンボジアはダメになった」という噂に対し、永松社長は「市場の構成メンバーが変わり、健全な調整局面に入っている」と明確に否定します。
現在、中国系資本ははけてきているものの、それに頼らない新しい投資層が台頭しています。その筆頭が「ポーランド人」をはじめとする欧米系の投資家です。驚くべきことに、直近のデータではポーランド人の投資額が日本人の倍に達していると言います。
プノンペン市内には「バサックレーン」と呼ばれる欧米人が集まる巨大な繁華街や、日本人が仕掛ける最先端のクラブが誕生し、凄まじい活気に満ち溢れています。2028年から2030年にかけて竣工する開発物件が出揃う頃には、国際線直行便の増加とともに市場はさらなる高みへ戻ると、永松社長は予測しています。
結局、投資するならどこ？「プノンペン・ボンケンコン（BKK）」が最強である理由
エリア選定において、永松社長が「ここ以外は考えられない」と太鼓判を押すのが、プノンペンの一等地である「ボンケンコン（BKK）エリア」です。
タイのバンコクのように際限なく都市が広がっていかない構造のプノンペンは、中心部のエリアが非常に狭く限定されています。そのため、ボンケンコンのような一等地の土地価値は極めて堅固です。
伝説的物件「Jタワー2」に学ぶ出口戦略
永松社長は過去の自身の投資を振り返り、「一等地にあるJタワー2をプレビルド（竣工前）の段階でもっと買い占めておけばよかった」と本音を漏らします。 当時、販売からわずか3ヶ月で転売（利益確定）に成功した投資家や、最上階のペントハウスを150%の価格アップで売却した永松社長の顧客の事例など、一等地の優良物件が持つ圧倒的な流動性とキャピタルゲインのポテンシャルを実証されました。
現在はこうした一等地を中心に「中古市場（セカンダリーマーケット）」がしっかりと形成されており、新築時の建築コスト高騰の影響を受けない優良な中古物件を狙う戦略も極めて有効になっています。
プロでも失敗はある。プール付きホテル投資での苦い教訓
常に冷静な投資戦略を練る永松社長ですが、動画内では「大失敗エピソード」として、プノンペンの「UJブティックホテル」の経営を引き継いだ際の話を明かしてくれました。
大阪のホテル経営者から経営を引き継いだものの、現地の管理コストや人件費を考慮すると、常に満室でなければ利益が出ない構造になっていたと言います。一時期は団体視察の顧客がプールサイドで自由に楽しむなど盛り上がりを見せたものの、最終的には大赤字となり撤退を余儀なくされました。
「どれほど見栄えが良く魅力的なリゾート・ホテル物件であっても、運営にかかる裏のコストと客単価のバランスを客観的な数値で計算できなければ、プロでも足元をすくわれる」という、リアルな教訓を共有してくださいました。
まとめ：10年・15年の長期スパンでドル建て資産のインカムを狙う
「カンボジア不動産は、短期で一攫千金を狙うギャンブルではありません。基軸通貨である『米ドル建て』の恩恵を最大化するためにも、10年、15年という長期的な目線でじっくりと腰を据えて運用すべきです」
現在の調整局面は、むしろ割安で一等地の資産を仕込めるチャンスでもあります。世界的なインフレによって、今後はこの価格で建物を建てること自体が不可能になるからこそ、既存の中古市場も含めた「狭い一等地での資産確保」が、将来の明暗を分けると結びました。
▼元動画はこちらからご視聴いただけます
【カンボジア不動産】26年3月の最新事情〜結局投資をするならこのエリア〜
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