【全国版】本当に住みやすい街で不動産に投資するには？コツと注意点を解説

本当に住みやすい街とは？

2022年のランキングを抜粋し、住みやすい街の特徴を説明します。

住みやすい街の特徴

住みやすい街とは、言い換えれば、長い間住み続けたいと思えるような環境の街ともいえます。

例えば以下のようなポイントに注目すると、住みやすい街であるか判断が容易になります。

住みやすい街に選ばれた街

実際に「住みやすい街」とはどこなのでしょうか。2022年に大東建託が発表したランキングをもとにTOP3を紹介します。

1.愛知県長久手市：大きな住宅街があること、商業施設が充実していること、さらに自然も豊かな点が評価され、2021年から2年連続で1位に選出されています。特徴的なのは、全国で最も住民の平均年齢が若い点です。若い世代が多ければ子育てしやすい環境が充実するほか、街全体が活気に溢れるため、より人が集まりやすくなります。

2.東京都中央区：4年連続で2位と、ランキングの常連です。銀座や日本橋など、東京のど真ん中にあり充実した商業施設に囲まれたエリアです。さらに、再開発も進んでおり、マンション建設が活発です。都内各地へのアクセスが良く、周辺環境も充実し居住者の満足度も高いのが特徴です。

3.東京都文京区：2年連続で3位となりました。地図上で東京都の中心に位置するエリアです。有名大学が立ち並ぶなど教育環境が整い、安全面でも不安がないのが特徴です。東京ドーム周辺はレジャー施設が充実し、閑静な住宅街もあります。都会である一方で自然にも囲まれ、オンオフの切り替えがしやすい点も魅力です。

参考：街の住みここち＆住みたい街ランキング2022〈全国版〉｜大東建託株式会社

本当に住みやすい街で不動産投資をするコツ

ここからは、住みやすい街から、具体的にどのような条件で物件を絞り込むべきなのか、3つのコツを紹介します。

将来性があるかどうか

少子高齢化が進む日本において、その都市に将来性があるかは投資の面において非常に重要なポイントです。具体的には、以下の点に注目しましょう。

・人口増加が見込まれているか

・アクセスに優れているか

・都市開発が予定されているか

総務省によると、今後も都心部に人口が集中すると予測されており、都市部に住む需要は今後も高まると考えられます。需要が高ければ高いほど都市開発が活発になります。

逆に人口が減少するエリアでは、不動産の価値が減ってしまいます。将来を見越して不動産投資に適している住みやすい街を探すのが大切です。

参考：都市部への人口集中、大都市等の増加について｜総務省

物件の立地は適切かどうか

物件の立地にも目を向ける必要があります。具体的には、駅まで徒歩圏内（10分以内）か、坂道がなく平らな道に建っているかが重要です。

アクセスが便利な立地は利便性が高く、需要は旺盛だと考えられます。また、最寄り駅に複数の路線が通っていれば、より多くの人から注目されやすくなります。

なお、徒歩圏内であっても、上り坂や階段が多いと不動産投資の面では不利に働きます。この点は地図上で判断するのが難しく、実際に足を運んで物件を選ぶことが大事です。

また、周辺にスーパーやコンビニなどがあれば生活しやすく、物件に対する人気はさらに高まります。

物件の価格は予算の範囲内か

不動産投資において、物件価格を予算の範囲内に収めることは重要です。計画性のない投資をすると、後に負担が重く乗しかかってきます。手元資金だけではなく、融資を含めた大きな枠で考えましょう。

全国平均の物件価格は以下の通りです。

・新築マンション：約4,800万円

・建売住宅：約3,700万円

・中古マンション：約3,100万円

なお、物件価格が高いからといって、人が多く集まるわけではない点に注意する必要があります。市場の動向は年々変化します。常にチェックを怠らず、予算の枠を大きく超えないよう投資すれば、失敗による損害を防ぐことができます。

参考：2022年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構

本当に住みやすい街で不動産に投資するメリット・デメリット

実際に住みやすい街の不動産に投資すると、どのようなメリットが得られるのか、どんなところがデメリットになるのかを解説します。

メリット

住みやすい街として広く知られていると、大きなメリットが得られます。具体的には、需要が高く比較的容易に入居者が見つかる点です。

入居者からの街の評判が良ければ、注目が集まり入居に繋がりやすくなります。空室リスクが低いことは不動産投資において非常に重要です。

人が集まりやすくなると、教育環境の整備や治安の安定に繋がり、街としての魅力も高まります。物件への人気も高まれば賃料の値上げも期待でき、長期的に安定した収益が見込める点が大きなメリットです。

デメリット

反対に住みやすい街だからこそ、気をつけたい点もあります。具体的には、競合が多く、物件探しや入居者募集の手段に苦労する可能性があります。空室率が高くなると家賃収入が不安定になり、利回りも下がってしまいます。

また、人気が集中すると物件の価格が高騰し、初期費用がかさみ、資金繰りに苦労する可能性もあります。

住みやすい街は不動産投資に向いていますが、必ず利益が出るとは限らない点を十分理解した上で比較検討することが重要です。

本当に住みやすい街で不動産に投資する際の注意点

不動産投資には当然のことながらリスクがあります。投資する際の注意点を紹介します。よく確認してから手続きを進めましょう。

物件の種類と立地で収益性は変動する

空室率は不動産投資における大きなリスクです。物件は、そのタイプによって需要が変わります。例えば、区分マンションや戸建てでは、初期費用を抑えられ、流動性がある反面、空室リスクが高い傾向にあります。

また、駅からの距離や周辺環境によって収益性が変動します。例えば、駅から徒歩10分以内の立地であれば需要が高く、家賃収入が安定しやすい傾向にあります。

しかし、人気が高ければ欲しい物件を確保できない場合もあります。駅から離れた物件に投資すると、物件を貸す際に家賃を下げる、家具・家電にお金をかけるなどして集客する必要も出てくるでしょう。

物件の価格だけではなく収支バランスを考慮する

物件取得にかかる初期費用だけではなく、長期的な収支バランスを考慮しなければ、不動産投資はうまくいきません。具体的には、物件価格以外の管理費や修繕費なども含めて試算する必要があります。

収支バランスを考えるために、シミュレーションシートなどを使い計画性を持つことが大切です。税金や毎月のローン返済額など、将来的な予測やリスクを踏まえながら資金計画を立てることが損失を防ぐ観点から考えても重要です。

必要な諸費用を準備する

具体的な諸費用の準備も不動産投資では欠かせません。例えば、空室時の家賃収入減少や入居者とのトラブル発生時の対応費用の見積もりは必須です。

また、万が一の火災や水漏れなどに備えて火災保険を準備すること、家賃滞納を補償する家賃保証保険などの保険料を予算に組み入れることも重要です。

諸費用をあらかじめ考慮しておけば、収支のバランスを正確に予想した上で投資できます。

まとめ

住みやすい街といわれるエリアは、不動産投資に適しています。需要が高く、長期的に収益が見込めるため、検討して損はありません。

ただし、人気であるがゆえに希望条件に見合った物件がすぐになくなる可能性があり、物件価格も高くなりがちです。予算や収支バランスを念頭に置いて投資を進めましょう。