公示価格の調べ方とは？所有している不動産の価格を把握しよう

公示価格の調べ方4ステップ

公示価格は国土交通省のHPにアクセスすることで簡単に確認できます。実際のやり方は、下記の四つのステップです。

ステップ1.国土交通省のHPにアクセスする

ステップ2.公示価格を知りたい都道府県や地域を選択する

ステップ3.検索条件を設定する

ステップ4.表示された公示価格を確認する

詳しく解説します。

ステップ1.国土交通省のHPにアクセスする

公示価格を調べる際は、国土交通省のHPにある「標準値・基準値検索システム」を使いましょう。検索を簡単にできるため、普段あまりWebサイトで検索をしない方でも使いやすいです。

ステップ2.公示価格を知りたい都道府県や地域を選択する

「標準値・基準値検索システム」にアクセスができたら、トップページから検索したい都道府県を選択しましょう。都道府県は、日本地図で表示されるため、該当するエリアをクリックしてください。

都道府県を選択すると、各都道府県のマップが表示されるため、その中から公示価格を調べたいエリアをクリックします。

ステップ3.検索条件を設定する

検索したいエリアが確定したら、検索条件を設定します。検索条件で表示される項目は下記の四つです。

公示価格のみを知りたい方は、対象の欄で「公示価格のみ」を選択しましょう。

ステップ4.表示された公示価格を確認する

検索結果の中から価格を調べたい土地周辺の価格を確認しましょう。「価格（円/㎡）」の欄が公示価格です。

公示価格の決まり方とは？

公示価格の決まり方は、国土交通省の土地鑑定委員会が二人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を依頼したのちに、最終的に必要な調整を行い決定しています。

公示価格は、二人以上の不動産鑑定士が出した鑑定評価を平均した数値ではなく、客観的要素や公平性も確保されているため、信頼性が高いです。

決定する公示価格は、毎年1月1日時点の価格であり、同年3月に国土交通省によって発表されます。最新の公示地価は国土交通省のホームページで確認できます。

公示価格から実勢価格を算出する方法

公示価格は土地取引の参考となる価格です。とはいえ実際に取引される価格（実勢価格）とは差が発生する場合がほとんどです。差が生じる原因は、公示価格を算出した時点と取引する時点の価格が異なることや、不動産の売主の売却理由により売買価格が変化することが考えられます。

公示価格は平均して実勢価格の90%程度になっているため、公示価格に土地の面積を掛け合わせた価格を1.1〜1.2倍にすることで、実勢価格の目安を計算できます。

ただし、算出した土地の価格はあくまでも目安です。土地の利用状況や周辺環境、経済事情など様々な理由で土地の価格は変化します。そのため、実勢価格を正確に把握したい場合は不動産業者に問い合わせたり、査定サイトを利用したりすると良いです。

公示価格以外で不動産の価格を調べる方法

公示価格以外にも、下記の三つ方法で不動産の価格を調べられます。

・基準地価を調べる

・固定資産税額を調べる

・相続税評価額を調べる

詳しく解説します。

基準地価を調べる

基準地価は、毎年7月1日時点の評価を9月下旬頃に各都道府県が発表している価格です。基準地価は、1月1日時点の評価を3月に発表する公示価格を補完する形で発表されています。

基準地価が発表された後は、翌年の公示価格が発表されるまで、土地価格の参考値を調べる手段として活用できます。

調べ方は、公示価格とほとんど同じですが、検索の対象を選ぶ際に「都道府県地価調査のみ」を選択してください。公示価格も表示したい場合は、「両方」にチェックを入れて検索しましょう。

基準地価も公示価格と同様で、経済事情や個人の理由で価格が変動します。そのため、基準地価はあくまでも取引の参考値として捉えてください。

固定資産税額を調べる

固定資産税額とは固定資産税を計算する時の基準となる資産の評価額です。固定資産税額を調べることで、その不動産がある土地のおおよその金額が調べることが可能です。そのため、一戸建てや一棟の土地建物などの売買取引では、目安として用いられています。

固定資産税額は公示価格と異なり、毎年ではなく3年に一度価格を見直し、1月1日時点の価格同年の3月〜4月頃に公表しています。土地の固定資産税評価額の目安は公示価格の70%です。固定資産税額を利用した実勢価格の求め方は下記の通りです。

「実勢価格=固定資産税評価額÷0.7×1.1」

現在、固定資産税額は「役所で取得できる固定資産評価証明書」と「毎年送付される固定資産税課税明細書」の二つの方法で確認できます。

相続税評価額を調べる

相続税評価額とは、国税庁が毎年1月1日時点の価格を7月に公表している、相続税や贈与税の基準となる価格です。そのため、売却ではなく譲渡や相続を考えている方におすすめの調べ方です。価格の目安は公示価格の80%程度です。

国税庁が運営する財産評価基準書で各地域の相続税評価額を確認できます。

相続税評価額は「相続税路線価」をもとに算出します。ただし、地域によっては相続税路線価を定めていない場合があります。相続税路線価を定めている場合は「路線価方式」、定められていない場合は「倍率方式」で相続税評価額を計算しましょう。

まとめ

今回は公示価格の調べ方や公示価格の決まり方を解説しました。公示価格は、二人以上の不動産鑑定が出した鑑定評価を平均した数値ではなく、客観的要素や社会情勢を踏まえたうえで決定している数値です。そのため、数値としての信頼性も高く、実勢価格を調べる際に、参考数値として活用している方も多いです。

また、国土交通省のHPにある「標準値・基準値検索システム」にアクセスし、該当する地域や条件を入力するだけで簡単にその年の公示価格を調べられます。調べた公示価格を1.1倍するだけでおおよその実勢価格も算出できるため、実勢価格を今すぐ知りたい方は公示価格を調べてみてください。