目次
インボイス制度とは
インボイス制度とは、適格請求書を保存しなければ仕入税額控除が受けられなくなる制度です。
インボイスとは「適格請求書」を指し、適用税率や消費税額の記載が義務付けられた請求書です。
インボイス制度は、買い手と売り手の双方に適用されます。売り手は適格請求書を交付して写しを保存し、買い手は適格請求書を受領し保存しなければなりません。
買い手はインボイスを発行してもらわないと仕入税額控除を受けられず、税負担が増加してしまいます。
売り手がインボイスを発行するためには「適格請求書発行事業者」として自身（もしくは会社）を登録しなくてはなりません。登録には「課税事業者」になる必要があります。
従来は、課税売上高が年間1,000万円を超えていなければ課税事業者になる必要がありませんでした。しかしインボイス制度の導入により課税事業者になるか免税事業者のままでいるか、選択を迫られるようになり、今後の取引に影響が出るとされています。
【居住用不動産】インボイス制度がオーナーに与える影響
居住用不動産を運用している場合、インボイス制度によるオーナーへの影響はありません。人が住むための物件（アパートやマンション）の家賃は非課税であり、家賃収入が課税売上とならないためです。しかし、駐車場代として課税売上がある場合はインボイス制度が関係してきます。駐車場利用者が、利用料の消費税控除を受けるためにはインボイスが必要になるからです。
【事業用不動産】インボイス制度がオーナーに与える影響
一方、事業用不動産の家賃には消費税が発生し課税売上となるため、インボイス制度による影響があります。
下記で、それぞれのパターンごとに影響を確認していきましょう。
オーナーが課税事業者・借主が課税事業者の場合
まずは、オーナーにも借主にも大きく影響しないケースから解説します。
オーナーがインボイスを発行できる「適格請求書発行事業者」で、借主が課税事業者の場合、オーナーにも借主にも大きな影響はありません。
インボイス制度が適用される以前のまま、預かった消費税を国に納めるだけです。オーナー・借主のどちらにとっても金銭的なメリット・デメリットは発生しません。
しかし、借主が仕入税額控除を受けるためには、オーナーが発行するインボイスが必要なため、インボイス制度の適用後は手間が増えることが予想されます。
オーナーが免税事業者・借主が免税事業者の場合
オーナーと借主がともに免税事業者である場合、インボイス制度は大きく影響しません。オーナーも借主も消費税申告をしないため、インボイスを利用した仕入税額控除が不要なためです。
ただし、このケースは「すべての借主が免税事業者」である場合に限ります。借主に一人でも課税事業者がいる場合のケースについて、次項で解説します。
オーナーが免税事業者・借主が課税事業者の場合
オーナーが免税事業者で、借主が課税事業者であった場合、借主からインボイスの発行を求められる可能性があります。
しかし、インボイスは課税事業者である「適格請求書発行事業者」でなければ発行できません。この場合、オーナーは免税事業者であるため、課税事業者の借主にインボイスを発行できないということです。
インボイスが発行されず、仕入税額控除が受けられない借主は、課税事業者であるオーナーが管理している物件へ移ってしまうリスクがあります。
インボイス制度によって、次回更新のタイミングで退去する入居者が出てくるなどのリスクが生じます。
これはあくまでも一例で、必ずしも起きる問題ではありません。しかし、借主に課税事業者がいる場合、自分が課税事業者となってインボイスを発行できるように対応するべきか、慎重な判断が迫られます。
インボイス制度開始により予想されるリスク
現在、自分が免税事業者である場合、インボイス制度によるリスクを考慮しながら方向性を決めなければなりません。ここからは、インボイス制度の開始により予想されるリスクを改めて解説します。
大家が免税事業者であることによる競争力の低下
オーナーが免税事業者である場合、借主にインボイスを発行できません。インボイスが発行されないと、課税事業者の借主は仕入税額控除が受けられず、実質的に負担増となります。オーナーが免税事業者であることは、借主の金銭的なデメリットにつながるのです。
同じ家賃でもインボイスを発行できないオーナーと、インボイスを発行できるオーナーとの間に差が生まれるため、免税事業者であるオーナーの競争力が低下してしまいます。
法人化による節税効果の低下
自身が法人化しており既に課税事業者であっても、資産管理会社を活用している場合は安心できません。
資産管理会社が免税事業者であった場合、インボイスを交付してもらうことができず、自分が支払っている消費税に仕入額控除を適用できなくなります。その分の負担が増えるため収益の悪化が予想されます。
これを機に、課税事業者として登録している資産管理会社に切り替える方法もあります。とはいえ本当に信頼できる業者を選定し、1から関係性を構築していくのは手間がかかります。
金銭的負担を負ってでも現在の会社と取引を継続するか、手間と時間をかけてでも金銭的な利益を取るか検討しましょう。
テナントの収益性の低下
借主が免税事業者のまま自身が課税事業者になった場合、益税がなくなるのでテナントの収益性が低下します。
「それであれば自身が免税業者のままでいれば良い」と考えがちですが、借主の全員が免税事業者であるとは限りません。免税事業者のままでいるか、課税事業となるかは現在の借主のステータスや賃料収入、今後のプランなども計算に入れながら判断する必要があります。
まとめ
オーナーによっては、免税事業者でいるか課税事業者となるかといった対応を迫られるインボイス制度。適用は2023年の10月なので、時間がある今のうちに情報収集を行いましょう。
既存の取引先が課税事業者か免税事業者かを調査し、今後の方向性を見直すことが大切です。