【不動産投資】優良物件の探し方にはコツがある！目的別のポイントを紹介

不動産投資物件探しは情報収集が重要！

良い不動産投資物件を探し当てるには、多くの物件を見て情報収集しましょう。実際の物件情報を多数見ることで、良い物件を見極めるポイントがつかめるようになるからです。

1,000件の物件情報を見て、そのうち100件ほど現地調査に行き、3件のみ最終交渉するイメージで情報をチェックするようにしましょう。

【おさらい】不動産投資物件探しから購入までの流れ

次の4つのステップに沿って不動産投資を行うことで、スムーズにすすめることが可能です。

ステップ1

投資の目的・目標を明確にする

ステップ2

投資向け物件を探す

ステップ3

売買契約を締結する

ステップ4

金融機関と金銭消費貸借売買契約を締結　引き渡し

各ステップの具体的な内容を、以下で解説します。

投資の目的・目標を明確にする

不動産投資を始める前に、投資をする目的や目標とする金額などを具体化しましょう。

目的や具体的な目標をはっきりさせることで投資計画を立てやすくなります。また、購入すべき物件の条件を明確にすることが可能です。あわせて、資金計画もしっかりと立てておきましょう。

資金計画を考えるときのポイントは、以下のとおりです。

投資目的や資金計画に不安がある場合は、不動産仲介会社や不動産投資会社に相談するのも良いでしょう。

投資向け物件を探す

投資の目的や目標が具体的に決まったら、ポータルサイトや不動産投資会社の利用など自分に合った方法で、投資目的や条件に当てはまる投資物件を探していきます。

物件を探す際は、安易に利回りや目先の利益だけで判断するのは避けましょう。

物件選びに失敗しないためには、上記のポイントを確認した上で検討することが重要です。

なお、地価の動きは国土交通省の「地価公示」や都道府県の「地価調査」で確認することができます。

また、エリアを決めるポイントは、こちらの記事で詳しく説明しています。

「不動産投資は物件選びが重要！選び方・エリア決めのポイントは？」

資料請求をする

候補となりそうな物件を見つけたら、不動産会社に問い合わせて資料を集めます。

資料では、投資した場合の利回りや現在の入居率、物件価格、駅からの距離など、投資物件として所有する際のポイントを確認しましょう。

担当者に売主の売却理由や建物の状況、ほかの購入希望者がいるかなどを聞き、情報収集するのもおすすめです。

現地調査をする

情報収集をしてみて投資条件に合いそうな物件は、現地調査をしましょう。現地調査の目的は、資料からは分からない物件や周辺エリアの状況をチェックして、デメリットがある物件を購入するリスクを減らすことです。

現地調査では、次のようなポイントを確認します。

・周辺の店舗や病院などの施設といった生活の利便性

・最寄り駅から物件までの距離

・騒音や振動などの有無

・室内の設備や状況

投資計画書を作成する

候補となる物件の確認が終わったら、投資にふさわしい物件かどうかシミュレーションするために、投資計画書を作成しましょう。

投資計画書を作成することで、「その投資物件を所有すると、どのくらいの期間で、どの程度の収益が見込めそうか」を確認できます。

また、内装のリフォームや管理委託にかかるコストも計算しておくと、見込んだ収益が本当に出せるのかが分かるでしょう。

売買契約を結ぶ

シミュレーションしてみて問題なければ売買契約を結びますが、その前に、宅地建物取引士から「重要事項説明書」の説明があります。

この説明次第では購入を見送る必要があるかもしれないので、しっかり理解した上で契約するようにしましょう。

説明に問題がなければ、そのまま売買契約を結びます。契約書に署名、捺印をし、手付金を支払います。

手付金は売買代金の10%～20%ほどとされているので、現金で準備しておきましょう。融資先が不動産投資会社の提携ローンの場合、手付金10万円で諸費用（登記手数料や金融機関の事務手数料）もローンで組める場合があります。

金融機関と金銭消費賃借契約を締結する

物件購入で融資を受けたい場合は、売買契約と同時並行で金融機関に融資の申し込みを行いましょう。融資を受けるには審査に通過しなければなりません。また、希望どおりの金額の融資を受けられるとは限らない点に注意が必要です。

なお、融資の条件や金利は金融機関によって異なります。融資元を自分で探す場合は、複数の金融機関の商品を比較することがおすすめです。各金融機関のホームページで融資のプランを確認しましょう。

融資元の金融機関が決まったら、融資担当者と面談し、資料提出や投資計画に関する説明をします。面談内容が審査結果にも影響するため、具体的なビジョンや将来性をしっかりと伝えましょう。

融資の申請や売買契約が終われば、ようやく引き渡しです。引き渡しから賃貸経営開始は、主に以下のように行われます。

引き渡し

・売買代金から手付金を差し引いた残代金を支払う

・所有権移転登記を行う

・書類や鍵の引き渡しを受ける

賃貸経営開始

・入居者を募る

・管理業務を行う

・管理を委託する場合、管理会社と契約する

賃貸経営の開始後は、入居者の募集なども一括して管理会社に委託することが可能です。

優良物件の基準

優良物件の基準は、投資の目的や目指す利益によっても異なりますが、基本は以下の7つです。

• 駅などからのアクセスが良い
• 周辺地域の利便性が優れている
• 部屋の設備が充実している
• メンテナンスがしっかりと行われている
• 新耐震基準に対応した建物であること
• エリアのニーズにマッチした物件

ここでは、物件探しの際に重要になる優良物件の基準について解説します。

駅などからのアクセスが良い

優良物件の基準のひとつが、駅などの公共交通機関からのアクセス面です。駅から近ければ近いほど、利便性の高い物件として賃貸需要も高くなるでしょう。

また、不動産投資を運用するうえで避けられない空室リスクを避けやすいのも駅チカ物件の強みです。賃貸需要の高い物件であれば、仮に入居者が退去しても次の入居者が見つかりやすいでしょう。

不動産投資において、空室は収入が減少する原因です。

そのため、アクセス面の良い駅チカ物件は不動産投資向けの優良物件だといえます。

さらに、人気エリアの駅チカ物件であれば資産価値が低下する可能性が低いため、出口戦略を計画しやすいのもメリットです。

ただし、アクセス面の良好な物件ほど販売価格が高くなる傾向があります。駅から近いという理由だけで決めず、総合的な観点で判断してください。

周辺地域の利便性が優れている

周辺地域の利便性が優れているのも、優良物件と判断できる要素のひとつとして挙げられます。

物件の周辺に商業施設だけでなく、病院や学校といった公共施設がある場合、利便性の高い物件として空室リスクを抑えながら運用可能です。

例えば、周辺に学校があれば子どものいる世帯にも需要のある物件となります。

利便性の悪い立地の場合、空室リスクが高まる可能性があるため、物件探しの際は地図などを使って周辺地域の施設の有無を確認しておきましょう。

部屋の設備が充実している

優良物件を探すうえで部屋の設備の充実度も大切なポイントです。

充実した設備は入居者の満足度を上げる結果となり、長期間の入居を期待できるでしょう。

また、最新設備などが導入されていれば、同じエリア内の同条件の物件と差別化が図れるため、相場以上の家賃設定も可能となります。

そのほか、新しい設備は経年劣化も進んでいないため、すぐに修繕費が必要になる心配もありません。

メンテナンスがしっかりと行われている

中古物件を狙う場合、以前のオーナーがしっかりとメンテナンスしていた建物こそが優良物件だといえます。

どのような建物であっても、経年劣化による修繕費の発生は避けられません。

しかし、定期的にメンテナンスが行われている建物であれば、築年数の古い中古物件であっても急に大きな出費が必要になるケースは少ないでしょう。

一方、前のオーナーがメンテナンスを怠っていた建物の場合、購入後に大規模なメンテナンスを行わなければならないケースもあり、修繕リスクが高まります。

不動産投資において修繕リスクはつきものですが、修繕規模が小さくなるだけでも、その後の利回りにも大きく関係します。

エリアのニーズにマッチした物件

エリアのニーズにマッチした物件は優良物件としてのポイントを備えています。

例えば、単身者の多いエリアであればワンルームマンション、ファミリー層の多いエリアであればファミリー向けマンションといったように、エリアの需要に沿った物件であれば、空室リスクも低く、スムーズな運用が可能です。

一方、単身者の多いエリアでファミリー向けマンションを運用するなど、エリアのニーズにマッチしていない場合は、家賃を下げたり、設備を充実させたりなどをして空室リスクを回避する対策が必要になるでしょう。

新耐震基準に対応した建物であること

優良物件かどうかを判断する基準のひとつが、新耐震基準に対応した建物かどうかです。

新耐震基準とは、建物基準法で定められた地震に対する強度の基準です。地震の多い日本においては、地震に対する強さが入居者の安心感を得られます。

新耐震基準は1981年に改正された基準となり、それ以前の基準は旧耐震基準とも呼ばれています。

新耐震基準と旧耐震基準の違いは以下の通りです。

つまり、新耐震基準のほうが地震に強く、万が一の事態を最小限に抑えられる物件です。

入居者の安全はもちろんのこと、地震によって建物が倒壊、不動産投資を続けられなくなったり、大きな修繕費用が発生する可能性を未然に防げます。

『3つの方法』不動産投資向け好物件の探し方

物件を探すときに押さえておくべきコツは、以下の3つです。

・ポータルサイトをチェックする

・不動産仲介会社に相談する

・不動産投資会社を利用する

この項目では、これらの特徴を解説していきます。

ポータルサイトをチェックする

ポータルサイトには、下記のような特徴があります。手軽に物件探しをしたい場合は、ポータルサイトを活用しましょう。中でも、投資不動産に特化したポータルサイトを利用するのがおすすめです。

多くの情報に触れてみたい場合や、どのような仲介業者があるのか知りたい場合などに、ポータルサイトは最適です。

メリット

・物件の情報量が多い

・価格、エリア、間取りなどの条件検索や絞り込みがしやすい

・資料請求が簡単にできる

・役立つ知識も身につく

デメリット

・情報量が多いため、適切な絞り込みをしないと探すのに時間がかかる

・最新の物件情報が掲載されていない場合がある

・ローンを利用する場合自身で金融機関を探して手続きをしなければならない

代表的なポータルサイトは、次の3つです。

不動産仲介会社に相談する

近隣の物件を探したい場合や物件探しのサポートが必要な場合は不動産仲介業者に相談するのが効率的です。

不動産仲介業者では、住居として実際に住む物件の取り扱いが中心ですが、投資物件も取り扱っています。特徴は以下のとおりです。

メリット

・周辺地域の物件情報に詳しい

・物件探しのサポートが受けられる

・物件の詳しい情報も教えてもらえる

デメリット

・遠隔地の物件探しは難しい場合が多い

・投資物件の取扱い数が少ない場合がある

・物件購入後のサポートはない

・投資物件に対する知識が少ないことがある

不動産仲介業者は地元に根付いているため、家賃相場を正確に把握しており、エリアの需給状況にも詳しいのが魅力です。また、購入を検討するときには、アドバイスをもらえることもあるので、投資初心者でも安心して物件探しができます。

不動産投資会社を利用する

手間をかけずに不動産投資をしたい場合は、不動産投資会社を利用しましょう。不動産投資会社は、投資向け物件に特化しているため初心者でも安心です。

以下のようなメリットやデメリットがあります。

メリット

・投資のプロによるサポートが受けられる

・物件購入後の管理に関するサポートが充実している

・未公開物件の紹介を受けられる

・提携ローン利用による低金利での借り入れが可能

デメリット

・取扱い地域が限定される場合がある

・担当者によってノウハウや知識に差がある

不動産投資会社を利用することで、余計な手間をかけずに最適な投資用物件の候補を探せます。購入を決めた後も、融資に関するサポートが受けられたり、運用開始後の収支計画に関するアドバイスを受けたりすることも可能です。

さらに、不動産投資をする際に必要な手続きなどを、まとめて代行してもらえます。物件に借主がつくまでの間、支援やアドバイスを受けられるので、投資経験がない人や手続きに時間を割けない人も安心です。

好条件の物件を探すためには、複数社を比較することや担当者の実績を確認することなどが必要です。

不動産投資物件を見極めるコツ

投資対象として選んだ物件候補の中から最適な購入物件を選ぶには、押さえるべきコツがあります。ここでは、「副収入を得たい」「所得税の節税がしたい」「相続税の節税がしたい」という、よくある3つの目的別に、選ぶべき物件のポイントを紹介します。

【目的1】副収入を得たい

不動産投資を行う主な目的が「副収入を得ること」であるなら、以下の4つのチェックポイントから、最適な物件を選びましょう。

【目的2】所得税の節税がしたい

所得税を節税する目的で不動産投資をしたいと考えている場合は、多くの減価償却費を計上できる物件を選ぶことがポイントです。減価償却費は経費として計上されるので、大きいほど税金を抑えることができます。

具体的には、評価証明やリフォーム状況などを考慮して合理的な範囲で建物価格を設定します。減価償却費を大きくしたいなら、売買価格に占める建物価格の割合を大きくすることがポイントです。

なお、耐用年数を短く取るのも良いでしょう。この場合、専門家の鑑定書や意見書があることが望ましいです。

【目的3】相続税の節税がしたい

不動産投資の目的が相続税を節税することであれば、評価額を圧縮できる物件を選びましょう。相続税は相続財産の評価額によって決まりますが、不動産の場合、評価額は現金の50％から80％程度になるからです。 

例えば、「小規模宅地等の特例」が適用される物件であれば、評価額を80％も圧縮できます。 また、評価額より時価が高くなるような人気の高い都心部の物件を選ぶことでも、評価額を圧縮することが可能です。

不動産投資物件を探す際に知っておきたい注意点

不動産投資で失敗しないためには、物件探しをする際に注意すべき以下の4つのポイントがあります。

費用はトータルで考える

目先の利益や初期費用の安さで物件を選ぶと、思いがけない経費が発生して、収益が出にくくなるおそれがあります。諸経費や将来的な修繕費にも目を向け、総合的な費用を把握して物件を選ぶことが大切です。

空室リスクを念頭に置く

人口が減少傾向にあるエリアは、将来的に空室リスクが高くなるといえます。現在の空室状況だけでなく、今後の空室リスクも念頭に置いて購入する物件を検討しましょう。

実質利回りのシミュレーションを行う

実際に購入を検討する場合、実質利回りでのシミュレーションを行ってください。

実質利回りとは、物件購入費と家賃だけでなく、購入時にかかる費用やランニングコスト、空室率などが考慮された数値です。

一般的に、不動産ポータルサイトなどで公開されている利回りは、費用やランニングコストが加えられていない表面利回りのシミュレーションとなっているため、実際の運用とは大きく異なってしまいます。

そのため、公開されている利回りの数値だけではなく、実際に費用を計算したうえで実質利回りにシミュレーションを行い、本当に利益の出る収益物件なのかどうかを見極めましょう。

管理状況は必ず確認する

利回りが良い物件であっても、数年以内に修繕が必要な物件もあります。修繕費がかさむと収支は悪化するので、現在の管理状況を確認することが必要です。

購入前の現地確認・内覧は必ずする

購入前に実際に現地へ訪れ、内覧を必ずするようにしてください。

写真では分からない劣化や不具合などが発見できる可能性があるため、細かな部分も入念にチェックしましょう。

万が一、内覧をせずに購入して、あとから不具合を見つけたとしても修繕費用は実費となります。

無駄な出費を防ぐためにも、事前に現地確認・内覧には訪れましょう。

ローン特約をつける

ローン特約とは、ローンの審査が通ることを条件として購入を約定する特約です。ローン特約をつけておかないと、ローン審査が通らず物件を購入できなくなったときに、違約金が発生するので注意しましょう。

優良物件を少しでも安く購入する方法

不動産投資では、物件購入価格がその後の利回りに直結します。少しでも安く物件を購入できれば、利回りが上がるため、投資の回収期間も短くなるでしょう。

しかし、優良物件を安く購入することは簡単ではありません。多くの方から需要のある優良物件は、市場に出回るとすぐに売れてしまいます。

そのため、優良物件を安く購入したいからといってタイミングを逃してしまっては本末転倒です。

ここでは、優良物件を少しでも購入する方法を解説します。ベストなタイミングを見図らないながら安く購入できるように目指しましょう。

物件価格の値下げを交渉する

優良物件を購入する際は、ダメもとでも値下げ交渉をしてみましょう。

基本的に売主は値下げ交渉される前提で価格を設定されている場合があるため、多少の値下げであれば応じてくれる可能性が高いです。

また、内覧時に修繕が必要な箇所を見つけた場合、その不具合をもとに交渉すればスムーズに値下げが可能になるかもしれません。

ただし、値下げ交渉に時間がかかってしまうような場合は、他の買主が現れるケースがあるため、深追いしないで購入タイミングを逃さないようにしましょう。

売却開始から期間の経過した物件を選ぶ

優良物件を少しでも安く購入したいのであれば、売却開始から期間の経過した物件を選びましょう。

相場通り、もしくはそれ以下の価格の優良物件は、売却開始からすぐに売れてしまうことがほとんどです。しかし、価格設定が高い物件の場合は、売却開始から2ヶ月ほど経過しても売れ残った状態になっています。

このような物件は値下げ交渉をするチャンスです。

相場以上の物件は、価格を下げない限り長い期間売れ残ってしまうため、売主はいずれか値下げを考えます。「なかなか売れないから値下げをしてみよう」と考える売主であれば、購入時の価格交渉もスムーズにいくでしょう。

売主物件の購入を検討する

物件の購入価格を抑えたいのであれば、売主物件が狙い目です。売主物件とは、不動産会社そのものが建物を所有して売主となっているため、直接取引ができます。

一般的な不動産の売買は仲介業者が間に入り、仲介手数料が発生していまいます。しかし、売主物件は仲介手数料が発生しないため、購入時の費用を抑えられるでしょう。

なお、仲介手数料の上限金額は、400万円を超える場合『物件価格の3% + 6万円 + 消費税』となっています。もし3,000万円の物件を購入した場合は、『3,000万円 ✕ 3% + 6万円 = 96万円+消費税』がかかりますが、売主物件であれば約100万円の費用を削減可能です。

まとめ

不動産投資では、空室・修繕などさまざまなリスクがともないます。これらのリスクを抑えるためにも、優良物件を見極める力が必要です。

優良物件の定義は目的や目標によって異なりますが、良好なアクセス面や周辺地域の利便性、充実した設備、建物のメンテナンス状況、エリアのニーズにマッチした物件が主に該当します。

優良物件に出会える確率は高くはありませんが、ポータルサイト、不動産仲介会社や投資会社に相談して安定して利益を得られる収益物件を見つけましょう。

また、優良物件＝利回りが高い とは限りません。不動産投資の目的や目標を具体的に決めておき、初期費用だけで購入を決めず、実質利回りによるシミュレーションを必ず行いましょう。

アセットテクノロジーでは、不動産投資における管理業務全般をサポートし、オーナー様の手間を減らします。契約状況や収支報告といった事務的な作業はもちろんのこと、入居者には24時間サポートを付帯しているため、満足度の向上とともに入居率アップにも貢献します。

優良物件を見つけたあとの管理業務でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。