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ワンルームマンション投資の収支内訳
ワンルームマンション投資をした場合、どのような収入や支出が発生するのでしょうか。ワンルームマンション投資の収支の内訳を取り上げます。
ワンルームマンション投資での収入例
ワンルームマンション投資の軸になる収入が、入居者から毎月支払われる家賃です。基本は毎月、前払いにより受け取ります。
毎月の収入以外に、入居契約時に発生するのが礼金です。礼金は、入居者が物件を貸してもらうお礼の意味で支払うもので、相場は家賃の1～2ヶ月ほどになります。数年ごとに発生する更新料も収入のひとつです。
しかし、近年では競争力を上げるなどの理由から礼金を取らないオーナーも増えています。そのため、これまでどおり礼金を取れなくなっているのも現状です。また、地域によって礼金がないケースもあります。
礼金や更新料は必ずしも収入として得られるものではなく、ほかの物件との競争率を下げるために、あえて設定しないこともあります。
ワンルームマンション投資での支出例
ワンルームマンション投資では、物件を所有することになりますので、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。いずれも物件を手放さない限り発生し続ける支出です。
また、マンションは共有部分が存在するため、共有部分にかかる管理費や修繕積立金もオーナーが支払わなければなりません。専有部分を修繕する場合は、別途、リフォーム費用や設備交換費用も負担する必要があります。
さらに、自然災害で建物が損壊するリスクや賃貸できなくなるリスクを回避するために、オーナー自身が損害保険に加入するケースが多いです。火災保険や地震保険などの保険料の支払いも必要な支出に含まれます。
ワンルームマンション投資でローンを利用する場合は、ローンの返済費用（※現金の出金はありますが必要経費にはできません）やローンの利息返済も必要です。物件管理を管理会社に委託する場合は、賃貸管理手数料も発生します。
【ワンルームマンション投資で発生する主な支出】
・固定資産税や都市計画税
・共有部の管理費や修繕積立金
・専有部のリフォーム代や設備交換費用
・各種保険料（火災保険、地震保険など）
・購入時のローン返済額やローンの利息
・管理会社へ支払う賃貸管理手数料
ワンルームマンション投資で収支をプラスにするコツ
ワンルームマンション投資で収支がマイナスになると、投資の継続が困難になります。ここでは、収支をプラスにする4つの方法を見ていきましょう。
ローンを借り換えする
ひとつは、ローンの借り換えです。利用中の不動産投資ローンよりも、低い金利でローンを利用できる場合は借り換えることで、利息の支払総額を減額できます。特に借入金額が大きく借り入れが長期にわたる場合は、金利の差は大きいです。
ローンの借り換えは手数料がかかりますので、手数料も計算に入れた上で、より金利条件の良いローンへの借り換えを検討すると良いでしょう。
ローンの繰り上げ返済をする
当初のローン返済計画よりも繰り上げて返済することを繰り上げ返済といいます。繰り上げ返済の方法はふたつです。繰り上げ返済により返済期間を短くする期間短縮型と、繰り上げ返済により毎月のローン返済額を減らす返済額減額型があります。
毎月の収支をマイナスからプラスにするには、返済額減額型の繰り上げ返済を選択すると良いでしょう。毎月の支出が減るため、収支のマイナスを軽減できます。ただし、繰り上げ返済ができる資金力が必要になりますので注意してください。
管理会社を変更する
毎月の支出で管理手数料が多くかかっている場合、より管理手数料の低い管理会社に変更するのも方法のひとつです。管理会社によって、委託の範囲や手数料が異なりますので、一度必要な委託の範囲を洗い出し、必要な部分に絞って見直しを行うと良いでしょう。
また、必ずしも管理会社に管理を委託する必要はありませんので、委託自体をなくし、オーナー自身で入金などを管理する選択肢もあります。
物件を売却する
収支のマイナスが続くようであれば、物件自体を売却する方法もあります。不動産は、経年劣化が進むと家賃を下げざるをえないため、収支の悪化が著しいときは、早めに手放すのもひとつの手です。
物件の売却時に利益が出たときは、それを元手に別のワンルームマンションを購入して投資をする方法もあります。
ワンルームマンション投資の収支管理のポイント
ワンルームマンション投資で収支がマイナスになった場合の対策を紹介しましたが、マイナスにならないように管理することも重要です。ここでは、ワンルームマンション投資の収支管理の4つのポイントを紹介します。
収支シミュレーションをしておく
毎月のワンルームマンション投資での収支を予測することを、収支シミュレーションといいます。収支を適切に管理するためには、収支シミュレーションが欠かせません。
収支シミュレーションを行う上で理解しておきたいのが、想定利回り、表面利回り、実質利回りといった利回りについてです。いずれも平均的な利益の割合を表します。
想定利回りは満室が続いたときの利回り、表面利回りは現在の空室を加味した利回り、実質利回りはより現実に近い利回りです。それぞれの利回りは、収支予測を簡易的に行いたいときに活用できます。利回りによる収支予測だけでも把握できるようにしておきましょう。
プラスの場合でも油断はできない
利回りを活用した収支シミュレーションを作成して、長期的に収支がプラスになると予想される場合でも安心はできません。
空室が発生して家賃が入ってこなくなったり、修繕が必要になったり、不動産投資にはさまざまなリスクがあるためです。周辺環境の変化により、急に収支が悪化することも考えられます。収支シミュレーションがプラスでも油断せず、資金に余裕をもった運用を心がけることが大切です。
空室リスクや金利上昇などに備える
ワンルームマンションは単身の入居者が多いため、短期間で空室が発生する可能性が高いです。すぐに借り手が見つかれば良いですが、人の移動が増える時期に次の借り手が見つからなければ空室が長期化することもあります。
空室が続くと収入が途絶えてしまい自己資金で補うほかなくなりますので、入居者募集にすぐに取り掛かれるようにしておくなどの対策が必要です。
また、経済情勢などにより不動産投資ローンの金利が上昇するリスクもあります。ギリギリの状態で運用せず、余剰資金を用意しておくなどの対策を取っておきましょう。
優良な不動産会社のサポートを受ける
収支が悪化した場合などに、自社の利益だけを優先せず、適切なアドバイスをしてくれる不動産会社を見つけておくことが大切です。
空室時の対策をはじめ、契約や売却時の対応など、信頼できる優良な不動産会社と関係を築けていれば、いざというときに頼りになります。
まとめ
ワンルームマンション投資では、収支の内訳を知っておくことも大切ですが、収支を予測して管理することも重要です。自身で管理が難しい場合は、必要なときに専門家の手を借りるのも良いでしょう。