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「良いなと思った物件が、オーナーチェンジ物件だ」
「入居者がいる状況で管理会社を変更しても、大丈夫なのだろうか？」
物件を見ている中で出会った優良物件がオーナーチェンジ物件の場合、収益化や任せたい管理に対応できる管理会社へ変更できるのか、気になりますよね。
結論からお伝えすると、オーナーチェンジ物件でも管理会社の変更が可能です。
5つのSTEPを実践することで、旧管理会社の状況を把握した上で、変更手続きを進めることができます。
ただし、オーナーチェンジ物件の管理会社や契約内容によっては、管理会社を変更できないケースがあります。
仮に管理会社の変更が可能でも、変更時の注意点を知らなければ、後で後悔をしたり、大きなトラブルに発展したりする可能性があるでしょう。
変更する場合も、ポイントを押さえて対処することが重要です。
そこで本記事では、オーナーチェンジ物件の管理会社変更ができない例外ケースや、変更可能な場合の手順、変更時の注意点などを解説します。
本記事を最後まで読めば、管理会社が変更できるオーナーチェンジ物件を見極めることができ、失敗やトラブルを回避しながら手続きを進められるようになります。
オーナーチェンジ物件だからこそ注目したい、新しい管理会社を選ぶときの注目ポイントについても紹介しているので、初めてのオーナーチェンジ物件でもベストな新管理会社を選べるはずです。
先に手順を見たい方は「3.オーナーチェンジ物件における管理会社を変更する手順」からご覧ください。
1.オーナーチェンジの場合でも管理会社を変更できる！
冒頭でもお伝えした通り、オーナーチェンジ物件で、管理方式が管理委託の場合は、新しい管理会社へ変更できます。
オーナーチェンジ物件は、物件の所有者が変更になるタイミングに、新たなオーナーが別の管理会社と契約をするケースが一般的です。
逆に、条件や管理内容に納得しているのであれば、現在の管理会社をそのまま引き継ぐこともできます。
2.【例外】オーナーチェンジ物件で管理会社の変更ができない可能性があるケース2つ
オーナーチェンジ物件でも管理会社の変更が可能であるとお話ししましたが、変更できないこともあります。
具体的なケースとしては、次の2つです。
なぜ変更できないのか、変更したい場合にはどのような対処が必要なのかを解説します。
2-1.サブリース契約の場合
オーナーチェンジ物件で管理会社を変更できないケースの1つ目が、サブリース契約だった場合です。
サブリースについては「【契約は反対】サブリースとは？必須の基礎知識と契約リスクを解説！」の記事をご参考ください。 |
サブリースの契約上は「オーナー＝貸主」「サブリース会社＝借主」という立場になり、 借地借家法が適用されます。
借地借家法では、貸主よりも借主を大きく保護する内容となっており、正当な事由がなければ、貸主であるオーナーは、借主であるサブリース会社へ解約の申し入れができません。これが解約しづらい理由です。
また、正当な事由で解約できたとしても、解約による高額な違約金が必要になるケースもあります。解約に大きなコストがかかってしまうことから、解約できずにいるオーナーも少なくありません。
解約できるかどうかは、前オーナーとサブリース会社の契約内容によるため、管理会社を変更したいのであれば、購入前に解約可能かどうかを確認するようにしましょう。
2-2.管理会社を引き継ぐことが条件の場合
オーナーチェンジ物件で管理会社を変更できないケースの2つ目が、管理会社の継続条件付きの物件を購入した場合です。
「管理会社を引き継ぐものとする」と記載がある場合、購入時点ですぐに変更することができません。必ず、購入前の段階で、管理会社の継続条件が付いていないかを確認するようにしましょう。
仮に、管理会社の継続条件がついていても、管理状況や内容によっては、管理会社と協議の上、解約できる可能性もあります。
もし管理会社の継続を条件とする物件を購入する場合は、購入のタイミングで、継続条件の期限などを確認しておくようにしましょう。
3.【5STEP】オーナーチェンジ物件で管理会社を変更する手順
オーナーチェンジ物件でも管理会社を変更できることが分かりましたが、前の管理会社や入居者への配慮を欠いて、管理会社の変更によるトラブルが起こることだけは避けたいですよね。
オーナーチェンジ物件を購入し、管理会社を変更する場合、各手順にトラブルやミスを防ぐポイントがあります。
変更の手順に沿って、各タイミングのポイントを解説するので、参考にしながら、手続きを進めてくださいね。
3-1.STEP1｜旧管理会社との契約内容を確認して解約の可否と告知期日を把握する
初めに行うことは、旧管理会社との契約書の解約に関する状況を確認して、解約の可否やいつまでに解約したいという連絡を入れるべきかを把握することです。
▼契約書で確認したい内容 ・解約の可否を確認する ・解約の申し入れタイミングを確認する ・違約金などの有無を確認する |
先述の通り、サブリース契約や継続を条件とする契約などのように、旧管理会社との契約内容によっては、解約できない可能性があります。
また、解約できる場合でも、解約する旨の事前告知期日を設けている場合があります。
解約の申し入れについては、契約書の内容によって異なりますが、3か月前の告知が一般的です。
短くても1か月前、長い場合には半年前の告知が必要なケースもあります。期日よりも早く解約したいという場合も、勝手にやめることはできません。
やむを得ない理由で、契約書にある告知期日よりも前に解約したい場合は、旧管理会社へ問い合わせ、相談するようにしましょう。
3-2.STEP2｜複数の管理会社の見積もりと管理内容を比較して契約先を選定する
旧管理会社の解約可否と告知期日を把握したら、すぐに複数の管理会社へ見積もりを依頼し、内容や費用などを比較して新しい管理会社を選定します。
複数の管理会社から見積もりを取るのは、より良い条件の管理会社を選定するひとつの方法だからです。
新しく管理会社を探す場合は、以下の方法で探すことができます。
▼新しい管理会社の探し方 ・不動産管理会社のポータルサイトを活用する ・インターネットで「不動産 管理会社 〇〇（エリア）」のキーワードで検索をする ・（銀行から融資を受けている場合）金融機関へ相談して紹介してもらう ・不動産オーナーの知り合いに聞いてみる |
なかなか情報が集まらないときや、管理会社が多すぎて判断に困るというときは、融資を受けている金融機関で聞くのもおすすめです。
金融機関は、確実に借りたお金を返してもらいたいという思いがあるため、不動産経営の実績がある管理会社や、オーナーに人気がある管理会社などを教えてくれる可能性があります。
どの管理会社に任せるかで、今後の不動産経営を大きく左右するため、あなた自身でしっかりと情報を収集し、理想の管理を任せられる会社を見つけましょう。
3-3.STEP3｜旧管理会社へ書面で解約の通知を行う
新しい管理会社を見つけたら、旧管理会社へ解約したい旨を通知します。
解約の通知方法は、管理会社によって異なりますが、書面での通知がおすすめです。口頭での解約の申し入れは、「言った」「言わない」で揉める原因となるからです。
書面の形式は、旧管理会社へ問い合わせをした際に用意してくれるケースもありますが、指定がなければ、あなた自身で作成する対応でも問題ありません。
以下は、解約通知書の一例です。
自分で用意する場合は、次の3つの内容を必ず明記してください。
▼解約通知書に明記すべき項目 ①契約の締結日 ②契約書の解約に関する条項 ③契約を解約したい日 |
解約を申し入れる書類の準備ができたら、旧管理会社へ速やかに送付しましょう。
3-4.STEP4｜新しい管理会社と契約する
旧管理会社との解約手続きを行なったら、すぐに新しい会社との契約も進めましょう。
旧管理会社への解約日までに、管理業務の引き継ぎや管理会社の変更にともなう対応のサポートなど、スムーズに管理会社を変更するための協力が必要だからです。
しっかりと準備しておかなければ、入居者にも迷惑がかかり、結果的に不動産の経営を悪化させてしまう可能性があります。
旧管理会社との解約手続きを行なったら、新しい管理会社との契約を進めましょう。
3-5.STEP5｜入居者に対して管理会社の変更を通知する
新しい管理会社と契約をしたら、入居者に対して、書面で管理会社が変更になることを通知します。
入居中の連絡先や家賃の振込先が変わるからです。
▼入居者へ通知すべき内容 ・新管理会社の社名、所在地、電話番号、営業時間など ・家賃の振込先と変更日（振り込み手数料が発生するケースがある） |
通知方法や書面の内容は、新しい管理会社で用意してくれるケースもあります。自分で用意する場合も、アドバイスやサポートをしてくれるので、新しい管理会社と相談して対応しましょう。
4.オーナーチェンジ物件で管理会社を変更する場合の注意点3つ
オーナーチェンジ物件で管理会社を変更する場合の手順を紹介しましたが、変更手続きを進める中で気を配りたいポイントが3つあります。
詳しく見ていきましょう。
4-1.保証会社を引き継げるかどうかを確認する
オーナーチェンジ物件で管理会社を変更した後も保証会社を継続したい場合は、引き継ぎ可能かを確認しておきましょう。
管理会社を変更すると、旧管理会社と新管理会社間で、保証会社の契約を引き継げない場合があるからです。
もし新管理会社へ変更することで、保証会社との契約を継続できない場合は、解約タイミングと新たな契約が適用になる日を確認してください。
▼保証会社を継続できない場合の確認事項
旧管理会社を 解約する前に確認 | 解約のタイミング （管理会社との契約解約日即日か／一定期間経過後か） |
新管理会社との 契約時に確認 | 契約開始のタイミング （契約日から適用になるのか／既存の契約が残っている場合の切り替わりタイミング） |
管理会社を変更した際に、保証会社の契約を確認しておらず、旧管理会社の解約と同時に契約が終了していたという失敗は少なくありません。
例えば、旧保証会社と契約が切れ、新たな保証会社と契約を結ぶまでの間にタイムラグがあると、万が一、入居者が家賃を滞納しても家賃保証を受けられません。
また、保証会社は、家賃保証のほかに、賃借人の死亡保証や更新料保証などがあり、保証内容によって複数の保証会社と契約している可能性もあります。
保証会社の保証がない期間が生じないよう、保証会社との契約を希望する場合は、現在の契約が解約になるタイミングと、新しい保証会社の契約の適用日を確認しておきましょう。
4-2.旧管理会社と喧嘩別れにならないよう丁寧に対応する
オーナーチェンジ物件で管理会社を変更する場合、旧管理会社と喧嘩別れとならないよう、丁寧に対応する必要があります。
解約の際に万が一揉めてしまうと、次のような運営状況の悪化を招く可能性があるからです。
▼旧管理会社と解約時に揉めることで起こり得るリスク ・数ヶ月後には契約が切れることから担当者のモチベーションが低下して管理がずさんになる ・空室があっても入居者募集の対応をしてもらえない ・これまで密に取り合っていたが解約の申し入れ以降、コミュニケーション頻度が減る |
先述の通り、旧管理会社へ解約を申し出るタイミングは、数か月前です。
旧管理会社へ解約の通知を行なってから新しい管理会社に切り替わるまでの管理は、旧管理会社の対応となります。
旧管理会社が定める解約のルールに沿わず、自分勝手な要望や希望を伝えて解約の手続きを進めてしまうのは、喧嘩別れによるリスクを招きかねません。
最悪の場合、管理業務や入居者に影響し、あなたが所有する不動産の評判や価値を落としてしまう可能性もあります。
旧管理会社と喧嘩別れとならないよう、契約書に沿って、旧管理会社としっかりとコミュニケーションを取りながら、穏便に対応して解約を進めましょう。
4-3.入居者の生活に関わる変更点は全員に知らせる
管理会社の変更により、管理費用や共有スペースなどでルール変更がある場合は、全員へ確実に伝えられる通知方法で告知しましょう。
入居者の生活や、入居を継続するかどうかを左右するほどの重要な要素でもあるからです。
・ゴミ捨て場の利用を、24時間利用可能から朝6時〜夜23時までの利用に変更
・旧管理会社ではペット禁止だったのに、新管理会社ではペットOK
上記のように、生活に影響があるようなルール変更は、勝手に決定するとトラブルに発展する可能性があります。
住民にとって大きなルール変更となる場合は、事前に通知をして、住民から直接意見を聞いたり、話し合いをしたりした上で、施行するようにしましょう。
5.オーナーチェンジの場合の管理会社の選び方
オーナーチェンジ物件の管理会社選びでは、入居者がいる状況で管理会社が変わるため、大きな混乱を招くことなくチェンジしなければなりません。
入居者がいない状況で新しく管理会社を選ぶ場合と異なる視点から、管理会社を選ぶ必要があります。
オーナーチェンジ物件だからこそ注目すべき具体的なポイントは、次の3つです。
以下で詳しく解説します。
5-1.旧管理会社と同じ業務を行ってくれる
まず1つ目が、入居者に対する管理業務において、前の管理会社と同等以上の管理・サポートを行なってくれる管理会社を選ぶことです。
管理やサポートの質が、旧管理会社よりも下がってしまうと、入居者の反感を買ってしまうからです。
例えば、旧管理会社ではトラブルの対応を24時間365日対応していたのに、新管理会社になって「平日朝9時から夕方17時まで」となれば、入居者の利便性が大きく低下しますよね。
管理会社が変わって管理業務やサポートが充実する分には入居者にとってメリットですが、逆に問い合わせのレスポンスや対応が遅くなるようだと不満を感じて、退去に繋がる可能性があります。
管理会社を選定する段階で、提供サービスの内容を細かく確認し、旧管理会社の管理業務と同等以上の管理・サポートが期待できる会社を選びましょう。
5-2.過去の管理状況を把握して対策を行ってくれる
オーナーチェンジ物件の管理会社変更で注目すべきポイントの2つ目が、旧管理会社の対応や管理状況を把握し、同じようなトラブルが起こらないように対策してくれる管理会社を選ぶことです。
同じトラブルが続いたり、一度対応してもらったのにまた同じトラブルが起これば、入居者の不満や信頼性を失いかねないからです。
新管理会社になってから入居した人にとっては1回目のトラブルでも、旧管理会社のときから入居している人にとっては、2回目のトラブルとなります。
不手際が続けば、入居率や今後の家賃収入に影響を与える可能性があるため、旧管理会社からの引継ぎで、過去に住民から寄せられたクレームも把握し、フォローしてくれる管理会社を選びましょう。
5-3.物件の売却理由を把握して収益化のための提案をしてくれる
オーナーチェンジ物件における管理会社選びの3つ目のポイントは、物件の売却理由をオーナーからヒアリングし、同じ轍を踏まないよう、収益化のための提案をしてくれる管理会社を選ぶことです。
売却理由を知ることで、管理会社に協力をしてもらいながら対策をして、収益化を目指すことができるからです。
・周辺に比べ、家賃が高くて入居率が悪かった
・入居者からの問い合わせ対応に100％応えられていなかった
特に、上記のようなマイナス面の影響で売却に至った場合は、同じ失敗を繰り返さないための対応が必要です。
旧オーナーから売却を物件するに至った理由をヒアリングし、旧管理会社では解決できなかった賃貸経営の問題点や課題に対して、親身になって提案してくれる管理会社を選びましょう。
6.オーナーチェンジで管理会社変更をするならアセットテクノロジー
オーナーチェンジ物件の管理会社を変更する理由として、次の3つに当てはまる人は、ぜひアセットテクノロジー株式会社までご連絡ください。
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6-1.乗り換え手数料の一部負担＋定額プランを採用！最小限のコストで必要な管理を任せられる
乗り換えをしたくても、手数料がかかるとなるとなかなか実行できないですよね。
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6-2.アプリ1つで煩雑な業務や書類の悩みを解消！確定申告の準備もスムーズになる
アセットテクノロジーでは、アプリ1つで収支報告から契約に関する書類など、事務的な手続きのサポートも行なってくれるので、手間を大幅に削減することができます。
メッセージのやり取りも、アプリのメッセージ機能を通じて連絡を取り合え、大事な書類は「文書保管機能」や「電子契約（オプション）」を活用して保存が可能です。
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6-3.入居者対応は24時間365日！安心して任せられる
アセットテクノロジーでは、お問い合わせに24時間365日対応しています。
・鍵を紛失した
・トイレで水漏れしている
上記のような入居者からの問い合わせに対し、夜間・休日問わず、対応できるサポート体制が整っているので、管理業務を安心してお任せいただけます。
7.まとめ
ここまでお伝えしてきた通り、オーナーチェンジ物件は、一部の例外ケースを除き、管理会社の変更が可能です。
改めてポイントをおさらいしていきましょう。
▼オーナーチェンジ物件で管理会社の変更ができないケース
サブリースの場合と、管理会社の継続を条件としたオーナーチェン物件は、管理会社の変更ができない可能性があります。
購入前のタイミングで、現行の管理会社とどのような契約をしているのかを確認するようにしましょう。
▼管理会社を変更する手順
各STEPに沿って対応すると、管理会社の変更ができます。
本記事では、初めてオーナーチェンジ物件で管理会社を変更するという方向けに、新しい管理会社の選び方や解約通知書のフォーマットなども用意して解説しています。
ぜひ、「3.【5STEP】オーナーチェンジ物件における管理会社を変更する手順」を確認しながら、手続きを進めてくださいね。
▼オーナーチェンジ物件で管理会社を変更する際の注意点
入居者がいる状況かつ、現在進行形で管理している管理会社がいる中で、新管理会社へ変更するため、旧管理会社との契約や入居者へも配慮した対応が求められます。
やみくもに変更すると、管理会社や入居者から反感を買い、新しい管理会社へ切り替わるまでの間の管理がずさんになったり、入居者に不自由を強いることになったりする原因になりかねません。
そうならないためにも、上記3つのポイントを押さえて行動することが重要です。
大きなトラブルを招くことなく、スムーズに収益化につながる管理を期待できる新しい管理会社へ変更できることを願っております。
