目次
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、借主（入居者）がいる状態で売りに出されている収益物件のことを指します。
アパートやマンションが一棟まるごと売りに出されることもあれば、区分マンションの1戸や戸建て住宅が売りに出されることもあります。
なお、オーナーチェンジ物件は貸主の権利・義務も物件とともに引き継がれます。敷金の返還義務や修繕義務なども新しいオーナーに課せられることになるので、契約前に細かな条件を確認しておきましょう。
入居者にとってはオーナーが変わるだけなので、引っ越しせずそのまま住み続ける人が大半です。
オーナーチェンジ物件で入居者の追い出しは可能？メリットを紹介
オーナーチェンジのタイミングにおける入居者の追い出しは、適切な手順であれば可能な場合があります。しかし、わざわざ入居者を退去させるのは手間もかかるため、明確なメリットがなければ行う必要はありません。
入居者の追い出しを考えているのであれば、メリットについて正しく理解した上で、目的を持って行う必要があります。ここでは、オーナーチェンジ物件の購入時に入居者を退去させるメリットを紹介します。
悪質な入居者の退去でイメージアップできる
すでに入居している方の中には、物件のイメージを落としかねない悪質な方もいるかもしれません。物件選びをしている方は、どのような人が住んでいるかを気にすることが多いです。
騒音・ごみ出しのマナー違反・ルールに則さない共用部利用など、クレームやトラブルのもとになる入居者を追い出すことで物件全体のイメージアップに繋がるかもしれません。
一部の入居者のマナーが著しく悪い場合、他の入居者にマイナスの影響が出て退去が相次いだり、入居希望者の募集が集まらなくなったりする恐れもあります。
悪質な入居者を退去させることができれば、入居希望者は集まりやすくなるでしょう。近隣トラブルを避けることにも繋がるので、管理にかかる手間も大幅に削減可能です。
近隣トラブルの対応にオーナーが駆り出されるケースは少なくないので、そういった手間がかからないのも大きなメリットでしょう。
時代に合った賃料で入居者を募集できる
居住歴が長い入居者がいる場合、募集当時の安い賃料で住んでいるかもしれません。インフレなどでコスト上昇・物価高が起きているのであれば、追い出すことにより時代や周辺エリアの相場にあった賃料で入居者を再募集できます。
また、現在の入居者に退去を迫らなくても、オーナーチェンジに際して家賃交渉をすることも可能です。合意が得られれば入居者を再募集する手間なく、相場にあった家賃収入を得ることができます。
居住歴が長く、安い賃料で入居している方がいるのであれば、まずは家賃交渉から始めてみましょう。先ほどのケースとは異なり、入居者側に非はありません。なるべく納得してもらった上で、家賃の増額を受け入れてもらうか、退去してもらう必要があります。
こういったケースで無理に退去をさせると、情報が拡散された場合に物件のイメージを落としてしまう場合があります。SNSで拡散される可能性もあるので、対応は慎重に行いましょう。
オーナーチェンジ物件で入居者の追い出しをするデメリット
オーナーチェンジ物件で入居者を追い出すのは上記のようなメリットがある一方で、デメリットも存在します。追い出し方次第では、物件のイメージを大きく悪くすることにも繋がりかねません。
追い出しに明確なメリットがあったとしても、本当に行うべきかどうかメリット・デメリットの両面から慎重に判断していくことが重要です。入居者の追い出しをするデメリットについて解説します。
追い出しに費用がかかる
借地借家法第28条において、正当な事由がなければ入居者の追い出しはできません。過去に近隣トラブルがない入居者を追い出すことや、一方的な家賃引き上げのために入居者を追い出すことは禁じられています。
オーナーの都合により入居者を退去させる際は、引っ越し費用や立退料を支払う必要があります。オーナーが支払う項目として以下のものが挙げられます。
・引っ越し費用
・引っ越し先の物件の契約にかかる仲介手数料
・新しい物件の賃料と現在の賃料の差額（1～1.5年分）
・礼金及び敷金
相場としては40万円～80万円程度ですが、必ずしも入居者が追い出しに応じるとは限りません。長時間かけて交渉しなければならず、相場以上の金額を支払ってどうにか納得してもらうケースもあります。
そのため、追い出しにかかる費用が膨れ上がってしまい、メリットを相殺する可能性がある点には注意しましょう。仮に入居者を追い出すことで今までより高い家賃を得られるとしましょう。しかし、追い出しに100万円以上かかるのであれば、それを回収できるまでにかかる期間が長くなってしまいます。
そのまま入居し続けてもらった方がメリットとして大きいケースもあるので、慎重に判断してください。しかし、入居者に問題がある場合は、引越し費用や立退料を払う必要がありません。こちらが負担を負うことなく、退去させることが可能でしょう。
追い出しが終わるまでに時間がかかる
オーナーの事情による追い出しは入居者からの理解を得られにくく、説得や交渉に相当な時間がかかるかもしれません。
交渉が済んでから引っ越し先を決めてもらい、その費用や仲介手数料を計算しなくてはいけないため、長引けば1年以上かかる場合もあります。
場合によっては、入居者との交渉が決裂し裁判に持ち込まれることもあります。裁判になると2年以上かかることもあり、相当な時間と手間がかかることを覚悟しなくてはなりません。
そもそも法律は貸主よりも借主を保護する条文が多く、裁判になるとオーナー側が不利になりやすい点は注意が必要です。なるべく裁判を起こされない方が望ましいので、交渉の引き際についても考えておくようにしましょう。
交渉する場合は、相手の性格について分析しておくことをおすすめします。気が強い相手の場合は、裁判に持ち込んでくる可能性が高いかもしれません。簡単に交渉の舞台から降りることはおすすめしませんが、無理に説得を行おうとすると逆に手間や費用がかかる可能性があります。
バランスを見極めつつ、相手に納得して退去してもらえるように工夫しなくてはいけません。
物件の評判が悪くなるリスクがある
追い出しの成否に関わらず、入居者から嫌がらせを受ける恐れがあることを知っておきましょう。
「わざと夜間に騒音騒ぎを起こされる」「物件やオーナーへの誹謗中傷ビラを撒かれる」など、実害が出ることも考えられます。
また、入居者間でオーナーの悪評が出回ることで、追い出したい人以外の退去も相次いでしまうかもしれません。口コミサイトに悪い評判を投稿されてしまい、新しい入居者探しに支障が出ることもあります。
先ほども説明したように、そういった激しい性格の方には無理に追い出しの交渉をするべきではありません。なぜなら、追い出しが成功して得られる利益以上に、受ける被害が大きくなる可能性があるからです。
オーナーになったばかりで入居者のことを詳しく理解するのは難しいかもしれません。しかし、可能な限り入居者についての情報は集めておき、交渉を有利に進められるように準備しましょう。
あまりにも悪質な風評被害を受けた場合は、裁判を起こすことも考えておかなくてはいけません。追い出しをする場合は、様々なリスクに対して備えておきましょう。
オーナーチェンジ物件で入居者の追い出しをする方法
最後に、オーナーチェンジ物件でトラブルなく入居者を追い出す方法を解説します。追い出しには様々なリスクがあるため、入居者に配慮して真摯に交渉することが欠かせません。双方にわだかまりなく手続きを進めましょう。
賃貸借契約書に基づき契約を解除する
賃貸借契約書に基づいて契約を解除するのが、一般的な方法です。悪質な入居者の場合、住み方・言動・行動が下記に該当しないか確認してみましょう。
・近隣住民に迷惑をかける恐れのあるペット（猛獣・毒蛇など）の飼育
・反社会的勢力の活動拠点や事務所としての利用
・大型の金庫など重量の大きな物品の搬入
・刀剣、銃、爆発物など危険物の製造・保管
・近隣住民への乱暴な言動により不安を与える行為
・家賃の不払い
入居時に交わした賃貸契約書であらかじめ禁止事項として定めていた場合、該当する行動を理由に追い出せる可能性が高まります。
ただし、家賃の不払いは1ヶ月程度では追い出し事由として弱いなど、内容によって正当性が認められる範囲が異なることに注意しましょう。家賃の不払いを理由に追い出す場合、最低でも3ヶ月以上の滞納が続き「常習性がある」と認められる必要があります。
賃貸契約書に具体的な滞納期間などを記載していても、不当と見なされれば裁判で無効とされるかもしれません。もし、悪質な入居者がいる場合は、問題点についてまとめて専門家に相談することをおすすめします。過去の裁判例で退去が認められたケースに該当している場合は、追い出しが成功する可能性も高いでしょう。
賃貸契約更新のタイミングで追い出しをする
賃貸契約更新のタイミングで追い出しをすれば、スムーズに交渉が進む可能性が高いです。2年周期での更新が一般的なので退去まで最長2年かかってしまいますが、トラブルなく追い出したい際に検討してみましょう
その場合、更新時期の1年～半年前ごろから交渉し始めるのがポイントです。また、退去に応じてもらう代わりに退去時の原状回復費を免除するなど、多少のコストがかかります。
しかし、先ほど紹介した退去の際の引越し費用負担や仲介手数料負担などと比べると安いです。トラブルなく入居者を追い出しやすいだけではなく、費用の負担も少なくなるため非常にメリットの多い方法といえるでしょう。
どの方法で追い出しを行うか迷っている方は、ぜひ賃貸契約更新のタイミングでの追い出しを行ってみてください。
更新のタイミングで定期賃貸借契約に切り替える
賃貸契約更新時に、定期賃貸借契約に切り替える方法もあります。定期賃貸借契約とは、賃貸借期間を定めてその後の契約更新がないことを特約とした賃貸借契約のことです。
入居者には更新時期の1年～半年前ごろから契約更新をしない旨を伝える必要があるものの、比較的追い出しやすい方法といえます。
先ほどの賃貸契約更新のタイミングで追い出しをする場合と似ていますが、トラブルに関してはこちらの方が発生しづらいといえるでしょう。あくまで契約更新を行わないだけなので、無理に追い出しているわけではない点がポイントです。
ただし、普通借家から定期借家に切り替えられるのは、2000年3月1日以降に締結された賃貸借契約のみなので注意しましょう。それ以前の契約については、定期賃貸借契約に切り替えることができません。
まとめ
オーナーチェンジ物件で入居者を追い出すことはできますが、トラブル・クレーム・長期的な裁判に発展するおそれがあります。入居者を追い出すことによるメリット・デメリットの両方を把握しておきましょう。
可能であれば賃貸借契約更新の時期などを狙い、双方ストレスなく退去を完了させるのが理想です。
