公示地価と実勢価格とは？それぞれの特徴や調べ方も解説

公示地価と実勢価格の特徴と違い

公示地価と実勢価格はどちらも土地の価格ですが、目的や使われ方、価格の決まり方など、様々な点が異なります。ここでは公示地価と実勢価格のそれぞれの特徴と違いを解説します。

公示地価とは

公示地価の概要は下記の通りです。

公示地価とは、都市計画法に定める都市計画区域、その他の土地取引が相当程度見込まれる区域における標準値について、一定の基準日における当該標準値の単位面積当たりを正常な価格で判定し、国が公示している価格のことです。

毎年3月に、国土交通省からその年の1月1日時点における標準値の土地価格を公示されています。一般の土地取引や相続税評価の目安、金融機関の担保評価など様々な場面で活用されています。

実勢価格とは

実勢価格とは、実際に取引された価格のことです。その土地の特徴や社会情勢、取引の際の価格交渉などにより、実勢価格は変動します。

取引がある場合は、その取引金額が実勢価格になります。取引がない場合は周辺の取引事例や公的データ（公示地価や路線価など）から推定します。しかし、公示地価は更地の価格のため、建物がある場合は公示地価のみで実勢価格を算出できません。

不動産査定サイトに掲載されている販売価格は、あくまでも売り手の希望価格であるため必ずしも実勢価格とは限りません。

公示地価と実勢価格の違い

公示地価は、毎年3月にその年の1月1日時点の標準値の土地価格が公示されるものです。土地や不動産売買をする際に価格の目安として活用されています。

一方で、実勢価格とは実際の取引が成立した価格なので、適切な取引価格を知れます。

ただし、取引が過去にない場合は価格を知ることができません。そのため、取引がない物件や土地の価格を知りたい時は公示地価や不動産査定サイトを活用してください。

公示地価と実勢価格の調べ方

公示地価と実勢価格は簡単に調べられます。ここからはそれぞれの調べ方を解説します。

公示地価の調べ方

下記の4ステップで公示地価を調べられます。

1. 国土交通省のHPにアクセスする

2. 公示地価を知りたい都道府県や地域を選択する

3. 検索条件を設定する

4. 表示された公示地価を確認する

調査年を指定できたり、用途区分を選択できたりするため、自分の知りたい情報にあわせて検索条件を指定してください。

公示地価は毎年3月の中旬から下旬にその年の1月1日時点の価格が公表されます。価格の変動が起こる可能性があるため、この時期の取引は慎重に検討することをおすすめします。公示地価は2023年現在、上昇傾向にあります。地方においても開発によって地価が上がるため、調べるタイミングに注意が必要です。

参考：「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」（国土交通省）

実勢価格の調べ方

実勢価格は、主に下記の五つの方法で調べられます。

・国土交通省の「取引価格情報」を調べる

・公示地価から算出する（公示地価×1.1）

・固定資産税評価額から算出する（固定資産税評価額÷0.7×1.1）

・路線価から算出する（路線価×面積÷0.8×1.1）

・不動産会社に査定を依頼する

・不動産ポータルサイトで目安の価格を調べる

実勢価格は、様々な方法で調べられますが、算出できる価格はあくまで目安なので参考程度に留めておきましょう。

また、不動産ポータルサイトに掲載されている価格を鵜呑みにしてはいけません。早く売りたくて安くしていたり、できるだけ高く売りたくて強気の値段設定にしていたりする場合があります。

実勢価格を算出する方法

下記の3ステップで実勢価格を算出できます。計算の仕方は簡単なので、取引額の目安を知りたい方は早速実践してみてください。

ステップ1.国土交通省のHPにアクセスして条件を検索する

公示地価を調べる際は、国土交通省のHPにある「標準値・基準値検索システム」にアクセスしましょう。検索も簡単にできるので、普段あまりWebサイトを利用しない方でも問題なく価格を調べられます。

トップページから調べたい都道府県、市区町村、地価範囲や用途区分などの検索条件を細かく指定することで、その土地の正確な公示地価を調べられます。

公示地価を知りたい時は「地価公示」を選択してください。

参考：「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」（国土交通省）

ステップ2.検索結果から公示地価を確認する

「検索結果表示」画面に表示されている「価格（円/㎡）」が周辺エリアの1㎡当たりの公示地価です。例えば、1㎡当たりの標準地価が20万円で土地が500㎡の場合、適正価格は「20万円×500㎡=1億円」になります。

ステップ3.実勢価格を計算する

ステップ2で周辺エリアの公示地価がわかったら、売買したい土地に当てはめて実勢価格の目安を計算しましょう。実勢価格は公示地価の約1.1倍になることがほとんどです。ステップ2で算出した価格をもとに計算すると「1億円×1.1=1億1,000万円」になります。

ただし、算出した価格はあくまで目安です。同じエリアで公示地価が同じだとしても、土地の状況や形状、日当たり、社会情勢など様々な要因により価格が変動します。

そのため、高精度の価格を知りたい方は不動産査定に出してみると良いでしょう。不動産の売却であれば、不動産会社は無料で査定してくれます。その際は、より詳細が分かる訪問査定がおすすめです。

公示地価と実勢価格の乖離率を確認するのも大切

物件によって公示地価と実勢価格の乖離率が異なります。例えば、都内の物件であれば、乖離率が平均110%くらいなので、公示地価×1.1で実勢価格を求められます。しかし、土地によっては乖離率が200%を超える場合もあります。

また、地方では乖離率が100%を下回っている物件があるため注意が必要です。乖離率が100%を下回っている物件は、公示地価よりも実勢価格が低い価格でやり取りされているため、想定よりも安い価格で取引してしまうケースがほとんどです。

そのため、不動産や土地を取引する際は乖離率が100%を上回っているか確認してみてください。

同じ地区の土地でも対象によって乖離率が大きく異なるため、あくまで目安として乖離率を活用すると良いでしょう。

また、条件や時期、期間によって算出価格が異なるため、定期的に価格や乖離率をチェックすることが大切です。

まとめ

今回は公示地価と実勢価格の特徴や算出方法を解説しました。公示地価は参考になる数値ですが、実際の売買取引の価格を知りたい時には適していません。そのため、適切な不動産価格を知りたい時は不動産査定に出してみると良いでしょう。

また、実勢価格は固定資産税額や路線価などの価格から算出できます。近隣住民に知られたくない、個人情報を開示したくないなど、不動産査定に不安があるけど、目安の価格を知りたい方はこちらの計算方法も活用してみてください。

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