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不動産所得の確定申告は不要？基準と必要書類を解説

2025年3月15日

不動産所得と確定申告の基本

不動産所得とは、家賃収入などの不動産収入から必要経費を差し引いた所得を指します。ここでは、不動産所得の定義や確定申告の概要を改めて確認し、基本を押さえていきましょう。

不動産所得の仕組みと計算式

不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて求めます。たとえば家賃や礼金などの収入が年間500万円あり、維持管理費や税金などの経費が200万円だった場合、不動産所得は300万円となります。 ここで把握しておきたいのは、家賃だけでなく礼金や更新料も不動産収入に含まれる点です。ただし、返還を前提とする敷金や保証金は通常、収入金額に含めません。必要経費を正確に把握するためには、領収書や契約書などの書類を整理しておくことが重要です。

確定申告とは

確定申告とは、1月1日から12月31日までに得た所得を総合的に申告し、所得税を計算・納付する制度です。サラリーマンや公務員などの給与所得者は、給与から源泉徴収されていることが多いため、普段は年末調整だけで済んでいるケースもあるでしょう。 しかし、不動産所得がある場合は、年末調整だけでは処理できない所得が発生するため、原則として確定申告が必要となります。とはいえ、所得状況によっては不要となる場合もあるため、条件をしっかり確認することが大切です。

所得の種類と総合課税

日本の所得税は、給与所得や事業所得などの各所得を合計して課税所得額を算出し、その金額に応じた超過累進税率をかけて計算されます。これを総合課税と呼び、不動産所得もその一部に含まれます。 税率は5％から最大45％まで段階があるため、給与や他の所得が高額になると、不動産所得分も含めた合計が高い税率の枠に入る可能性があります。正確な税率を知るには、合計所得と各種控除を考慮したシミュレーションが不可欠です。

不動産所得が確定申告不要となるケース

不動産所得があっても、特例的に確定申告が不要となる場合があります。ここでは特に重要な「20万円以下」の基準を中心に、その条件や注意点を解説します。

20万円以下の不動産所得と給与所得者の特例

給与所得者が得る不動産所得が年間20万円以下の場合、原則として確定申告は不要になります。これは、税務手続きの簡略化を目的に設けられた特例です。 ただし、給与収入が2,000万円を超えている場合や公的年金収入が400万円を超える場合は例外となり、20万円を下回っていても確定申告が必要です。また、2か所以上の給与がある方も申告の義務が生じる点に注意しましょう。

年金受給者と20万円ルール

公的年金を受給している方にも、20万円ルールは原則的に適用されます。しかし、年金収入が400万円を超える方は特例の対象外となるため、不動産所得が小額でも申告義務が発生します。 年金と不動産所得の合算によって所得額が増える場合、医療費控除や社会保険料控除などの所得控除にも影響が及ぶ可能性があります。特に高齢の方は年金収入が変化しやすいため、常に最新の収入状況を確認しましょう。

同族会社などからの賃貸料収入

不動産収入が20万円以下であっても、同族会社や親族が経営する会社から賃貸料を受け取っている場合などは申告が必要となるケースがあります。これは、給与とほぼ同じ源泉徴収の対象とみなされやすいためです。 こうした「身内」の取引は厳しくチェックされやすいため、企業と契約している場合は必ず税務署等で条件を確認しましょう。誤った判断で申告漏れが起きると追徴課税のリスクが生じます。

不動産所得の事業的規模

不動産所得が単なる投資か、事業として行われているのかによって、所得の扱いや控除の範囲が変わります。ここでは、事業的規模の判断基準と特典を見ていきましょう。

事業的規模と貸室数

国税庁のガイドラインでは、アパートなどの貸室が10室以上、または一戸建てなどの独立家屋が5棟以上ある場合、事業的規模とみなされるのが一般的です。事業的規模と判断されると、青色申告特別控除などの優遇措置が受けやすくなります。 「貸室数が10室以上」や「5棟以上」の線引きはあくまで目安であり、実際には収入の安定性や経営実態も考慮される場合があります。そのため、物件数だけでなく運営体制も確認するとよいでしょう。

経営規模による税務上のメリット

事業規模と認められると、所得税だけでなく事業税や消費税の取り扱いにも変化が生じます。たとえば必要経費に算入できる範囲が広がり、結果的に納税額が減ることも珍しくありません。 税法上のメリットを享受するためには、帳簿の作成や書類の保存など厳格な要件を満たす必要があります。この点が守られていないと、後日税務調査で否認される恐れもあるため、事業レベルに応じた管理体制を整えましょう。

小規模投資家の場合の留意点

部屋数や棟数が少ない場合は事業的規模に当てはまらない可能性がありますが、それでも経費や減価償却費などは計上可能です。どのような経費をどの程度差し引けるかは、政策や状況によって変わります。 事業ではなく投資として扱われる場合、青色申告ではなく白色申告の手続きを選択する方もいるでしょう。しかし、規模が拡大する見込みがあるなら、初期から青色申告を検討するのも有効です。

不動産所得と必要経費のポイント

不動産所得を算出するときに見逃せないのが必要経費の正確な計上です。ここでは、どのような費用が経費に該当するのか、代表的な項目を整理します。

主な必要経費の種類

ローンの利息、固定資産税、管理費や修繕費、減価償却費など、不動産を運用するうえで発生する費用はさまざまです。特に減価償却費は実費の支出がなくても計上できるため、見逃しがちです。 個人の生活費と区別が難しい支出は、経費としては認められない場合があるので、支出対象が不動産運用に関連している根拠を明確にしておきましょう。

修繕費と資本的支出の違い

修繕費として取り扱えるか、建物の価値を高める資本的支出とみなされるかは、税務上で大きな違いがあります。修繕費は全額を必要経費にできる一方、資本的支出は減価償却費として複数年にわたって処理しなければいけません。 たとえば屋根の葺き替えや大規模リフォームなどは資本的支出となる可能性が高いので、工事内容や費用の詳細を業者からしっかり確認する必要があります。

経費計上のための書類管理

経費として認められるかどうかは、支払いの事実を示す領収書や契約書の有無が大切です。これらの書類をきちんと保管しておかなければ、税務署から否認されるリスクがあります。 電子申告（e-Tax）で処理を行う場合も、一定期間は原本を保管する義務があるため、整理方法を工夫しましょう。特に複数の不動産を運用している場合は、物件ごとにファイリングしておくと便利です。

不動産所得が赤字になった場合

不動産所得が赤字になった場合でも、他の所得と通算することで納付すべき税金を減らせる場合があります。ここでは、損益通算の仕組みや赤字を活用する方法を解説します。

損益通算の基本

サラリーマンなどが不動産投資を始めたとき、初期投資やローン利息の影響で赤字が出るケースは少なくありません。この赤字は、給与所得などの黒字と相殺できるため、結果的に納税額が減少するメリットがあります。 ただし、不動産所得の赤字が大きく見積もられていると、税務署に疑問を持たれる可能性もあるため、必要経費の根拠を整備することが不可欠です。正しい帳簿付けは節税対策だけでなく、トラブル回避にも役立ちます。

不動産所得が赤字のままでも申告する意味

不動産所得が赤字だからといって、必ずしも確定申告をしなくてよいわけではありません。逆に、損益通算によって実質的に税負担を減らせる可能性があるため、申告による恩恵を受けやすくなります。 このように、不動産所得が赤字でも申告することで所得税の還付が発生する場合があります。「どうせ赤字だから」と放置せず、必ず手続きの要否を確認するのがおすすめです。

赤字繰越の有効活用

青色申告を選択している場合、3年間の赤字繰越が認められます。これは、ある年に発生した赤字を翌年以降の黒字から差し引くことで、税負担を軽減する仕組みです。 収益が安定してくるタイミングで赤字の繰越を活用できれば、大幅な節税が期待できます。青色申告特別控除との組み合わせで、さらなるメリットが得られる可能性もあります。

青色申告のメリットと注意点

不動産所得の申告方法には白色申告と青色申告がありますが、青色申告には特別控除などのメリットがあります。しかし、申請期限や帳簿付けなど、満たすべき要件が多い点も注意が必要です。

青色申告特別控除の魅力

青色申告を行う場合、最大65万円の特別控除が適用されることがあります。これは、所得から直接控除されるため税負担を大きく減らす効果があります。 ただし、この特別控除は不動産所得が黒字であることが前提となり、赤字の場合は控除を活用できません。事業規模であれば65万円控除、規模が小さい場合は10万円控除など、条件をよく確認しましょう。

青色申告承認申請書の提出期限

青色申告を始めるには、「青色申告承認申請書」を税務署に提出しなければなりません。通常、1月1日から1月15日までに開業している人はその年の3月15日まで、1月16日以降に開業した人は開業日から2か月以内が期限です。 期限を過ぎると、その年は白色申告しか選択できなくなるので、不動産投資をスタートする際はスケジュール管理が重要です。

確定申告に必要な書類と手順

不動産所得の確定申告を行う際には、多くの書類やステップが存在します。抜けや漏れがあると申告内容に不備が出る可能性があるため、事前にチェックリストを用意しておくと安心です。

必要な書類の概要

不動産所得を示す帳簿や領収書、源泉徴収票、修繕費関連の契約書など、種類は多岐にわたります。これらの書類を整理し、いつでも確認できる状態にしておくことが円滑な申告の鍵です。 特に、借入金利息の明細や賃貸契約書のコピーなど、不動産投資特有の書類を忘れがちなので、注意して準備しましょう。

申告書Bと決算書の作成

不動産所得は「確定申告書B」に記入し、別途「青色申告決算書」または「収支内訳書」を添付します。青色申告の場合は帳簿から算出した数値を正しく転記する必要があります。 書式や記載ミスを防ぐために、国税庁が提供する「確定申告書等作成コーナー」を活用するのがおすすめです。ソフトウェアや会計サービスを使えば、面倒な計算が自動化されるメリットもあります。

提出方法と提出期限

提出方法は大きく分けて電子申告（e-Tax）と書面提出の2種類があります。電子申告を利用する場合は、事前に利用開始届出を行う必要があるため、早めの準備が求められます。 提出期限は原則として翌年の3月15日までで、これを過ぎると延滞税や加算税がかかることがあります。スマホ申告は不動産所得を含む場合、簡易版が利用できない点も要注意です。

確定申告に関するよくある質問

不動産所得の確定申告に関しては、多くの方が共通の疑問を抱えています。ここでは、代表的な質問を取り上げながら、押さえておきたいポイントを整理します。

赤字の場合、申告は本当にしなくていい？

不動産所得が赤字なら納税額は発生しないため、申告が任意に思えるかもしれません。しかし、その赤字を給与所得と通算できるなら、結果的に所得税の還付が受けられる可能性があります。 したがって、赤字でも損益通算を活用する場合は必ず確定申告を行うべきです。手間を惜しまず、メリットを最大限に活用しましょう。

青色申告特別控除は赤字でも使える？

青色申告特別控除の65万円や10万円は、あくまで不動産所得が黒字である場合に限り適用できます。赤字の場合、それを引ききるだけの所得がないため、控除は実質的に活かせません。 赤字繰越と組み合わせても、翌年以降の黒字がなければ特別控除が活用できない点は覚えておく必要があります。計画的に運用と申告を行うことが大切です。

まとめ

不動産所得の確定申告が不要となるケースは、主に「年間20万円以下の所得」である場合や、特別な事情がある場合が中心です。しかし、給与収入や年金収入が高額な方の場合は、20万円以下でも申告が必要になります。赤字であっても損益通算を活用することで還付を受けられる可能性があり、青色申告の特典を活用すればさらなる節税も期待できるでしょう。条件や手続きを誤るとペナルティを課されるリスクがあるため、事前の準備と正確な書類管理が欠かせません。ぜひ、自身の状況に合った申告方法を選び、正しい手続きを実行してください。必要に応じて税理士や専門家に相談しながら進めることで、安心して不動産投資を継続できるはずです。
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執筆者

エンマネ編集部

エンマネ編集部

将来のためにお金を準備したい方に向けて、資産形成の始め方や選び方、そしてリスクに備える方法などを発信しています。資産形成のコツを知って、大切なお金を上手に活かしましょう。

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