不動産投資の1棟目を選ぶ5つのポイント！失敗するケースや物件の特徴も紹介

不動産投資で1棟目が重要な理由

不動産投資では、最初の1棟の運営状況次第でそれ以降の物件所有のしやすさが変わってきます。

多くの人が2棟目、3棟目とステップアップしていきますが、1棟目の収支がプラスかマイナスかで、次に銀行から受ける融資の条件が厳しくなる可能性があります。

例えば、銀行などの金融機関の立場からすると3年間、1棟目のマンションを黒字で安定した収益を得ているオーナーと赤字で安定しないオーナーの場合、黒字で安定しているオーナーに融資したいと思うでしょう。

1棟目を黒字化にすることで、2棟目、3棟目の融資がスムーズになりやすいため、1棟目の成功がとても重要です。

不動産投資の1棟目で失敗するケース

不動産投資の1棟目で失敗を避けるため、失敗の原因を理解して対策を講じましょう。

ここでは、不動産投資の1棟目で失敗するケースを解説していきます。

融資が受けられない

新規に不動産投資を始める際、多くの人が銀行融資を利用することが一般的でが、不動産投資の経験が少なく、信用を築けていない新規投資家にとって、銀行融資を受けることは最初の障壁になることがあります。

特に、過去に不動産投資ローンを返済した実績がない人の場合、銀行は返済能力を判断できません。

新規投資家は、信用度が低いとみなされ、融資を受けるのが難しくなることを理解しておく必要があります。

自己資金をある程度用意しておくことや、日頃から支払いの延滞がないように気を付けることが大切です。

収支をプラスにできない

1棟目の不動産投資で収支をプラスにできない主な理由は、以下のとおりです。

• 高い空室率
• 物件の維持管理にかかる運用費用の増加
• 市場の過飽和や地域の人口減少による賃料の下落
• 金利上昇によるローン返済の圧迫

月間の収支をプラスにするには、支出と収入のバランスを保つ必要があります。

収入は主に入居者からの家賃、支出はローン返済や管理費・税金などの合算となるため、投資をはじめる前にあらかじめ収支計画を立てておき、黒字経営を継続できるようにする必要があるでしょう。

物件を選ぶのが難しい

物件選びは、地域の発展計画や人口動態の変化、インフラの整備状況など、将来的な価値上昇を見込める要素を見極める必要があり、重要かつ初心者には見極めるのが難しいでしょう。

例えば、新しい公共交通機関の開発や大規模な商業施設の建設などは、地域の不動産価値を高める可能性があります。

しかし、もっといい物件があるかも、妥協せずに物件を決めたいなどの考えから、悩みすぎてしまい判断が難しくなるケースも。

専門家に相談するのはもちろんのこと、妥協できる点や反対に妥協したくない点などを書き出して整理することで、迅速な判断ができるようになるでしょう。

空室が埋まらない

不動産投資において空室が埋まらないことは失敗する原因の一つです。

空室が埋まらない原因は以下のものが考えられます。

• 周辺相場より家賃が高い
• 内装や外装のメンテナンス不足
• 設備の不足
• 広告や宣伝不足
• 市場の需要と供給の不一致

物件が空室のままだと、予想していた家賃収入が得られず、ローンの返済や物件の維持管理費用に悪影響を及ぼす可能性があります。

特に初心者は、市場の需要を正確に読むことに慣れていないため、物件の魅力を高める方法や適切な家賃設定についての知識が不足していることでリスクが高まりやすいです。

失敗を避けるために、周辺物件の価格情報を正確に把握することや、物件の価値を高めるためのメンテナンスなどをしっかり行うようにしましょう。

住民とのトラブルが発生

不動産投資の1棟目は、住民とのトラブル発生で失敗するケースがあります。

住民とのトラブルが発生する理由は以下のとおりです。

• 賃料の支払い遅延や未払い
• 物件の損害
• 騒音や迷惑行為
• 退去トラブル

特に多いのは家賃の滞納トラブルで、家賃の支払いが滞ると急激に収支が悪化します。

対応方法としては法的措置をとることが考えられますが、弁護士費用などが嵩むため事前に対策しておきたいところです。

家賃滞納トラブルへの対策としては、自分自身が管理しきれない部分を質の高い管理会社に依頼することや、物件選びの際に治安のよいエリアを選ぶなどが挙げられます。

物件購入前に地域の特徴を念入りに調査し、問題を抱えている住民との居住トラブルが起こりにくい地域を選ぶようにしましょう。

不動産投資で1棟目を選ぶ5つのポイント

ここでは、不動産投資で1棟目を選ぶ際に重要なポイントを解説していきます。

不動産投資の目的を明確にしておく

不動産投資を始める際、投資目的を明確にすることで、今後の投資の指針となるため物件選びがしやすくなります。

不動産投資の目的は人それぞれ異なりますが、以下のようなものがあります。

• キャッシュフローを得る
• 資産価値の増加を見込む
• 節税対策

キャッシュフローを重視するなら、高い賃貸需要と安定した収入が見込める物件を選ぶことが大切です。

明確な目的は投資指針を定め、無駄な投資や目標からの逸脱を避けましょう。

不動産会社選びは慎重に行う

投資の疑問や不安を解消して成功させるためには、不動産会社のサポートが欠かせないため、不動産会社選びは慎重に行いましょう。

購入後の物件管理や予期せぬトラブルの対応、税金の相談など、初心者の不動産投資家には難問が多いと感じるでしょう。

初心者の不動産投資家は、サポート体制が整った不動産会社を選ぶことが大切です。

家賃下落などのリスクが低い物件を選ぶ

不動産投資において、以下のようなリスクが考えられます。

• 空室
• 金利上昇
• 家賃滞納
• 自然災害
• 修繕
• 家賃下落　など

この中でも、注意したいのは家賃下落です。

不動産投資の収入源である家賃が当初の予定を下回ってしまうと、ローン返済や収支計画に影響を及ぼします。

家賃は一般的に、築年数が1年経過すると1％下落するとされています。また、地価が高い場所ほど家賃下落が起こりづらいのも特徴です。

物件を選定する際は、利便性の高い駅チカの物件、その地域に暮らす層に合った間取りなどを考慮し、家賃下落リスクを回避しましょう。

実質利回りを計算しておく

実質利回りとは、年間家賃収入から年間諸経費を引いた金額を物件購入価格と経費の合計で割った数値です。実質利回りの計算式は以下のとおりです。

『（年間家賃収入 - 年間諸経費）÷ （物件購入価格 + 購入時の諸経費）× 100』

実質利回りの相場は物件タイプによって以下のように分けられます。

不動産投資用の物件は、資料に利回りが記載されていますが、実質利回りではなく表面利回りが記載されていることが多いです。

表面利回りとは、『1年間の家賃収入÷物件の購入費×100』で計算されたもので、手数料などが含まれないため実際の運用では投資効果を測れません。

そのため、物件購入時に必ず実質利回りを計算しておくようにしましょう。

1棟目は規模を大きくしすぎない

不動産投資の1棟目は、入居者管理やメンテナンスが容易で、初心者でも扱いやすい小規模物件を検討しましょう。

小さなアパートは、数人の入居者だけを管理すれば良いですが、大規模な物件は小さなアパートに比べて数十倍の管理が必要になります。

また、1棟目に投資金額を投入しすぎないことで、自己資金の余力がある状態で黒字化を目指せるため、2棟目に手を広げやすくなるでしょう。

不動産投資の1棟目はどんな物件を選ぶのが良いか

不動産投資で1棟目は、自分にとってどのような物件が合っているのかわからない人も多いため、各物件の特徴を解説していきます。

1棟アパート

木造や軽量鉄骨で建てられているアパートは、鉄筋コンクリートのマンションと比べると法定耐用年数が短いため、1年当たりの減価償却費を多く計上でき、節税対策で不動産投資を検討している方におすすめです。

アパートは区分での販売がなく1棟買いとなるため、間取りの変更や外観の塗装など、入居者をアップさせるような施策が行いやすいでしょう。

1棟マンション

マンションとは鉄筋コンクリートや鉄骨で造られた建物で、高い収益が期待できますがその分購入価格も高額となります。

アパートと比較すると、利回りは大きく違わないため、マンションやアパートという違いよりも立地や需要などの要素が大きく関係すると言えます。

前述したとおり、節税効果を求めるならアパートの方が効果が高いため、収益を求めるか節税効果を求めるかで選ぶ物件が変わってくるでしょう。

区分マンション

区分マンションは、マンションの1室のみを購入し、部屋を貸し出すという投資方法です。

利回りは1棟マンションや1棟アパートのほうが高くなるケースが多いですが、ワンルームマンションであれば1室1,000万円台の物件もあるため、不動産投資をはじめたばかりという人に向いています。

買い手が多い分、売りたいときに売りやすいという利点もありますが、リターンも少ないのが特徴です。

戸建て

戸建て住宅を購入し、入居者から家賃を得る・売却して利益を得るという方法も、個人投資家に人気があります。

中古住宅であれば数百万円あれば投資がはじめられることや、利回りが高いことから、ファミリー層の多い地域などでは空き家リスクなく運営できるでしょう。

ただし、リフォーム工事が高額になることや、物件情報を自分で入手する必要があることから、手間のかかる投資といえます。

まとめ

不動産投資をこれから始める人は、以下のうちどちらの目的で投資を始めるのか決めるとよいでしょう。

自分の投資目的に合った物件選びをすることが、不動産投資の成功につながります。

不動産投資には慎重な判断が求められますので、焦らず、じっくりと計画を練り、自分にとって最適な投資を実現しましょう。

1人で悩むよりも、不動産業界の専門家に一度相談してみてはいかがでしょうか。