不動産投資の7つの魅力とは？リスク対策や成功するポイントも紹介 | 不動産投資・資産形成

安定した将来に向けた資産形成として、いま「不動産投資」が注目されています。しかし、さまざまな投資方法がある中で、自分に合ったものはどれなのかわからないという方も多いです。不動産投資は、初心者でもはじめやすい投資と言われることもありますが、実際にどのような魅力があるのでしょうか。この記事では、不動産投資の7つの魅力に焦点を当てつつ、背後に潜むリスク・成功のポイントまで幅広く、分かりやすく解説します。また、不動産投資に対する不安を減らし、より自信を持って検討できるようになるでしょう。

不動産投資の7つの魅力

不動産投資には、株式やFXといった他の投資や資産運用にはないメリットがあります。

これから不動産投資の魅力について7つ紹介します。

安定した収入が得られる

不動産投資で得られる収入は、主に家賃収入となりますが、この家賃収入は日々変動することがなく安定的です。

空室になってしまうともちろん収入は得られませんが、物件が計画通りに埋まっていれば家賃収入を得られるため、先の計画を立てやすいのが特徴です。

収入と支出のバランスを見ながら不動産を増やす投資家も多く、家賃が下がることよりも物価上昇によって上がることのほうが期待できます。

初心者でもはじめやすい

不動産投資の場合、比較的低い資金から始められる投資方法もあるため、初心者でもリスクを抑えながら段階的に取り組めます。

しかし、将来性のある物件の選定や収益シミュレーションは、事前にしっかりと調査を行う必要があるため全く手間がかからないわけではありません。

ある程度の手間は専門家に依頼することもできるため、本業のあるサラリーマンや事業を展開している方でも、比較的始めやすい投資方法として注目されています。

レバレッジをかけられる

レバレッジとは「てこの原理」のことで、不動産投資において「少額の資金で大きな物件を手に入れられる」ことを指します。

例えば、レバレッジありとレバレッジなしの場合、以下のようになります。

（物件利回り10％で計算）

1,000万円（自己資金）×10％＝100万円（レバレッジなし）
（1,000万円（自己資金）＋4,000万円（融資））×10％＝500万円（レバレッジあり）

このように、少ない自己資金なのであれば、融資を受けることで高い利益を得て他の資産運用を行ったり、自己資金として蓄えておいたりできます。

ただし、レバレッジをかける注意点として金利が高い・利回りが低いなどの場合は、期待している額にならないこともあるため、事前にしっかり利回りや金利を参考に計算しておくことが重要です。

不労所得が得られる

不動産の家賃収入は、最初に仕組みを整えることで、中長期的には手間をかけずに得られる「不労所得」となります。

物件によっては収入の大半をローン返済にあてることになりますが、自己資金をローンに充てるのではなく、家賃収入からローンを支払い、不動産を手にできるということです。

ローンを完済したあとは、返済に充てていた分の金額は所得となるため、将来不労所得を得たいと考えている方にとってメリットのある投資方法となるでしょう。

年金の代わりになる

定年退職後は年金に頼る方がほとんどですが、年金だけでは生活していけないことも多いでしょう。そんななか、不動産投資は年金にプラスした収入として機能します。

近年では、老後に2,000万円ほど費用が不足するのではないかとも言われていて、支払った年金に対して受け取れる額が引き下げられる可能性が高いとされます。

そのため、国民年金や厚生年金だけでは老後の生活が不安という方にとって、不動産があれば家賃収入が得られるメリットがあるでしょう。

税金対策になる

不動産投資は、開始すると多くの経費を使用することになりますが、その経費は諸経費として計上でき、結果的に家賃収入を下回り赤字となることがあります。

この赤字は給与所得と合算できるため、結果的に納める税金を少なくできることから、節税効果があるとされます。

ただし、これらは初期にかかる費用を計上することで起こる赤字となるため、不動産投資が順調に進み、黒字経営になれば大きな効果を見込めないことには注意が必要です。

生命保険として機能する

不動産投資でローンを組む場合、『団体信用生命保険（団信）』に加入することがほとんどですが、この保険は生命保険となります。

万が一のことがあっても保険金によって残債を完済できるため、家族がローンを抱えることはなく、不動産を売却するか家賃収入を得るか選択できます。

本人が病気に罹ってしまった場合なども、残債がゼロになる可能性もあるため、生命保険と同様の効果があるといえるでしょう。

不動産投資におけるリスクと対策

メリットが多い不動産投資ですが、注意すべきポイントがあります。

ここでは、不動産投資をする上で知っておくべき3つのリスクとそれぞれの対策について解説します。

自然災害

台風・火災・地震などが発生すると、建物が損壊する可能性があります。最近では集中豪雨による被害も増加傾向にあります。

災害で入居者が退去すれば、家賃収入減少や資産価値の低下が懸念されます。

被害が軽くても復旧・修繕費用が発生するため、ある程度の対策を講じてダメージを軽減できるようにしましょう。

【自然災害への対策】

火災保険・地震保険への加入
耐震性の高い建物への工事
ハザードマップの把握　など

ハザードマップで地震発生リスクを把握することや、耐震性の高い建物にリフォームするなどの対策とともに、火災保険、地震保険といった保険への加入も必須です。

空室

不動産投資には、入居者がいないと家賃収入が途絶えてしまう「空室リスク」があります。

特に、融資を受けて1戸の物件だけで運用する場合は、ローン返済を自己資金から行う必要があるため注意が必要です。

【空家への対策】

駅近物件を選ぶ
人口の多いエリアを選ぶ
ファミリー向けよりも単身向けのワンルームを選ぶ　など

交通の便が良いエリアやスーパー・コンビニなどが近く過ごしやすいエリアは人気が高く、空室が出てもすぐに次の入居者が決まる可能性が高いでしょう。

また、単身者向けのマンションは需要が高く、入居者が決まりやすいため、空室リスクを軽減できます。

金利上昇

不動産投資で金融機関から融資を受ける際は、金利上昇による影響を受ける可能性があります。

金利上昇は、大きな融資額ほど影響を受けやすいです。

現在は低金利であることから変動金利が選ばれがちですが、金利の動向は予測できません。

金利上昇で返済総額が膨らみ、キャッシュフローが悪化し返済不能となることもしばしばあります。

【金利上昇への対策】

頭金を多く支払う
繰り上げ返済を活用する　など

ローンを借りる際に頭金が多いと金利上昇の影響が小さくなるため、自己資金を増やして借入金額を減らすことがおすすめです。

また、計画的に繰り上げ返済をすることで、元金を減らせるため金利の影響を受けにくくなるでしょう。

不動産投資で利益が出る仕組み

これまで不動産投資におけるメリットとデメリットを説明してきましたが、ここでは不動産投資における利益が出る仕組みを解説します。

キャピタルゲイン

不動産投資におけるキャピタルゲインとは、物件の売却から得られる利益のことです。

安く物件を購入して購入価格よりも高く売れればキャピタルゲインが得られます。

例えば、1,500万円で購入した物件を500万円でリフォームし、2,500万円で売却すれば500万円のキャピタルゲインが得られるということです。

また、1,500万円で購入した物件が5年後に2,000万円で売れたことで、500万円のキャピタルゲインを得るという方法もあります。

インカムゲイン

インカムゲインは、投資している不動産から得られる利益のことで、保有している不動産の家賃収入がインカムゲインとなります。。

例えば、1棟5室のアパートを所有している場合、1室の家賃が10万円なら、月のインカムゲインは50万円、年間600万円です。

実際は、この金額から管理費・修繕費・ローン返済などを行い手元に残るお金は減るため、各経費を見越した計画を立てる必要があります。

不動産投資で成功するポイント

不動産投資における「成功」と言うと、
・家賃収入を得た後、購入時よりも高い金額で売ることができた
・ローン完済後の物件を複数持ち、家賃収入からの「不労所得」を得ている
などを想像されるでしょう。

いずれにしても、短期で判断できるものではなく、長期の運用期間を通じて形成されるものです。

ここからは、不動産投資を成功に導く5つのポイントを解説します。

目的をもって計画を立てる

不動産投資を始める際は、目的を具体的に設定することが大切です。

不動産投資の目的は以下の3タイプに分けられます。

資産運用
節税目的
将来への備え

例えば、『65歳で定年になったら年金収入の他に家賃収入が10万円欲しい』という目的があるとします。

その場合は、以下のことを重視して物件探しや計画を立てましょう。

月10万円の家賃収入を得られる規模の不動産
65歳までにローンを完済できるか
毎月の返済額やランニングコストはどのくらいか　など

このように、大きな目的があれば達成するためにどのような目標を立てるべきかが明確になります。

物件の比較検討を怠らない

不動産投資を成功させるためには、一つの情報源だけでなく、複数の不動産会社から情報を得て物件を比較検討することが大切です。

特に注意したいのは、利回りが良いという物件です。

利回りには単純に利益を計算しただけの『表面利回り』と経費などを差し引いて計算した『実質利回り』がありますが、不動産会社の資料にあるのは表面利回りであることが多いです。

そのため、いくつかの不動産会社から有益な情報を得ることと同時に、実質利回りを自分で計算して物件を比較することを検討しましょう。

リスクに対する対策を講じておく

前述したように、不動産投資にはリスクがつきものですが、対策を講じることでリスクを最小限におさえられます。

記事内で紹介した以外のリスクや対策は以下をご覧ください。

リスク	対策例
家賃滞納リスク	・入居時の審査を強化する・遅延時のペナルティを契約書に明記する
家賃の下落リスク	・空室対策の徹底をする・リフォームして建物の価値を高める
修繕リスク	・購入時に長期修繕計画を確認する・修繕費用を積み立てておく
倒産リスク	・管理会社選びは慎重に行う・管理会社の財務体制のチェックをする