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不動産投資ローンの団体信用生命保険（団信）は、借り入れした人物が死亡や高度障害となった場合に、残債を保険金で返済する仕組みです。
融資の条件にする金融機関も多く、不動産投資に大きく関係しています。
しかし、加入にはメリットとデメリットがあるため、しっかりと把握したうえで判断しなければいけません。
この記事では不動産投資ローンの団信の仕組みや加入のメリット・デメリット、注意点について詳しく解説します。
団信への加入から保険金支払いまでの流れ、生命保険との違い、残債が残るケースなどを理解すれば、不動産投資ローンを組む際の判断材料になるでしょう。これから不動産投資を始める方、すでに投資を始めている方はぜひ最後までお読みください。
不動産投資ローンの団信（団体信用生命保険）とは？
金融機関で不動産投資ローンを組む際は、多くの場合団信（団体信用生命保険）への加入が借り入れの条件として指定されます。
団信（団体信用生命保険）とは、ローンの返済期間中に借主が高度障害状態に陥ったり死亡したりした場合に、保険金でローンの残債を弁済する保険です。
残債を保険会社が支払うことで、借り入れを行った本人に万が一のことがあった際に、その家族の経済的負担を軽減することを目的としています。
保険金が支払われた後は対象の不動産はそのまま残るため、残債がない収益用不動産を家族に残せます。
残った不動産は継続して運営することも、売却して現金化することもできるため、家族にとっても経済的な支えとなるでしょう。
ただし、団信はローンを組むタイミングでしか加入できず、ローン返済途中から加入することはできないため、注意が必要です。
また、加入するためには健康状態が所定の条件を満たしていなければならないため、持病や治療歴がある方は事前に金融機関に確認しておきましょう。
団信と一般的な生命保険の違い
団信と一般的な生命保険は、どちらも契約者に万が一のことがあった場合に保険金を支払うものですが、異なる点も多くあります。
ここでは、団信と一般的な生命保険の違いを紹介します。
保険料の支払方法
一般的な生命保険の場合は毎月決まった保険料を支払いますが、団信の場合は毎月のローン返済金に保険料が上乗せされた状態で支払いを行います。
団信の保険料はローンの金利部分に上乗せされるため、個別の保険料として毎月支払うのではなく、ローン返済金としてまとめて引き落とされます。
金融機関によっては「団信の保険料は無料」とアピールしていることがありますが、団信に加入するのとしないのとでは金利の額に差が出るため、厳密には無料ではありません。
団信にどのような特約を付けるかによっても金利が変動するため、注意が必要です。
属性による保険料
一般的な生命保険では、年齢や性別など、個人の属性によって保険料が変動します。これは、属性によって健康リスクが異なるからであり、さまざまな保険会社で採用されている基準です。
一方で、団信には個人の属性による保険料の変動はなく、金額は一律である場合がほとんどです。
一般的に、年齢があがるにつれて病気になるリスクや死亡するリスクが高まるため、保険料も年齢に応じてあがっていきます。
しかし、団信であれば年齢による保険料の違いがないため、年を重ねている方であれば団信を活用する方が有利なケースもあります。
保険金の受取人
一般的な生命保険では、保険金の受取人は本人もしくは家族に設定されるケースが多いですが、団信の場合は保険金の受取人は金融機関になります。
理由としては、借主がローンの返済が困難になった場合に最もリスクをかぶるのが金融機関だからです。
一見、加入者にはメリットがないように見えますが、団信に加入しておくことで万が一のことがあっても家族に残債を支払わせるリスクを回避できるため、残債の額によっては大きなメリットがあります。
保障期間
一般的な生命保険では、退職するまで、一生涯など、保障期間は加入者が自由に決めることが可能であり、期間中の保障額の変更もできます。
一方で、団信の場合は借主に何かあった際に残債を清算することに特化した保険のため、保障期間はローンの返済期間と同じになります。
そのため、繰り上げ返済をしてもローンの返済期間が残っている限りは団信の保障も有効です。反対に、繰り上げ返済でローンを完済した場合は、団信の保障も終了となるため、返済タイミングには注意しましょう。
生命保険料控除
一般的な生命保険の場合は、保険料を年間の所得から控除することが可能であり、節税に役立ちます。
一方で、団信の場合は基本的に保険料の控除はありません。
理由としては、団信の保険料を支払っているのはあくまで金融機関であり、加入者は金利に上乗せされたローンを返済しているに過ぎないからです。
ただし、確定申告の場合は一定条件を満たせば経費の対象になるケースもあるため、事前確認しておくことをおすすめします。
団信によって不動産投資ローンを返済する流れ
ここでは、団信によって不動産投資ローンを返済する流れについて解説します。
団信への加入
団信への加入は、一般的に不動産投資ローンを組む際に行われます。加入時には健康状態の確認が必要で、3ヶ月以内の治療歴や過去3年以内の特定疾患の有無などが問われます。
確認項目には心臓・血圧、脳・精神・神経、肺・気管支、胃・腸、肝臓・膵臓、腎臓、目の疾患、新生物（がんなど）、糖尿病、リウマチなどが含まれます。疾患がある場合は加入できない場合もあるため注意が必要です。
ただし、健康状態によってはワイド団信という条件緩和型の団信を利用できる可能性もあります。加入の際は正直に申告し、適切な保障を受けられるようにしましょう。
返済不能になった場合は金融機関へ連絡
借り入れた人物が死亡または高度障害状態になり、ローンの返済が不能になった場合は金融機関への連絡が必要です。連絡する際は、被保険者の名前、保険証券番号、被保険者番号（設定されている場合）、保険金の支払いを求める理由（死亡や障害、手術など）を伝えます。
金融機関は連絡を受けて、保険金請求のための手続きを開始します。連絡は遺族や代理人が行うことになりますが、できるだけ速やかに連絡するようにしましょう。
連絡が遅れると、ローンの延滞などの問題が発生する可能性があるため注意してください。
必要書類の提出
保険金請求のために必要な書類は、死亡の場合と高度障害の場合で異なります。
死亡の場合は、死亡診断書、被保険者の除籍謄本、受取人の印鑑証明、受取人の戸籍抄本、相続関係説明図、団信弁済届が必要です。高度障害の場合は、事前判定依頼届（医師が作成）、障害診断書（同上）、団信弁済届が必要になります。
必要書類を金融機関に提出すると、保険金請求の手続きが進められます。書類の提出期限は死亡または高度障害状態になってから2ヶ月以内とされていますが、3年以内であれば請求可能です。
保険金が金融機関へ支払われる
必要書類を提出したあとは、保険会社による審査が行われます。
審査では免責事由に該当しないかなどが確認されます。審査に要する期間は通常1〜2ヶ月程度です。
通過すると保険金が金融機関に直接支払われ、ローンの残債が清算されます。
注意すべきポイントは審査期間中もローンの返済を継続する必要があることです。万が一審査が通らなかった場合、支払いを止めていた期間が延滞扱いになってしまう可能性があります。
ただし、保険金が支払われた場合、死亡後に支払った分は返還されます。
法務局で抵当権抹消登記を行う
ローンを完済しても、不動産登記簿に記録された抵当権は自動的に抹消されません。そのため、法務局で抵当権抹消登記を行う必要があります。
抵抗権抹消登記には、登記済権利証もしくは登記識別情報通知書、抵当権解除証書（または弁済証書）、委任状（金融機関の代表者が記載されたもの）、会社法人等番号が記載してある書面（法人全部事項証明書など）が必要です。
なお、相続登記と同時に行えます。
抵抗権抹消登記は専門知識が必要なため、司法書士への依頼がおすすめです。放置すると将来の不動産売却や新たなローン設定の際に支障をきたす可能性があるため、速やかに行いましょう。
残債なしの収益物件が残る
団信によってローンを完済した場合、残債のない収益物件が遺族に残ります。これは団信の大きなメリットのひとつです。
遺族は引き続き家賃収入を得られるため、経済的な支えとなるでしょう。また、必要であれば物件を売却して現金化も可能です。
団信は不動産投資のリスクを軽減できるほか、万が一の際も家族の生活を守る重要な役割を果たします。ただし、相続税の対象となる可能性があるため、税務面での対策を考慮しなければなりません。
不動産投資を行う際は団信の加入と併せて、相続対策も検討しましょう。
団信の種類
団信には、加入者に万が一のことが合った際に残債を弁済してくれる一般タイプのほかにも、さまざまな種類があります。
ここでは、団信の種類を紹介します。
一般団信
一般団信とは、ローンの借主が病気で高度傷害となった場合や死亡してしまった場合に、ローンの残債を弁済してくれる保険であり、最もスタンダードな団信です。
ここでいう高度障害とは、病気やケガなどで身体機能が重度に低下した状態をさしており、両目の視力を完全に失った状態や言語・咀嚼機能を完全に失った状態などが該当します。
一般団信の保険料は当初からローンの金利に組み込まれていることが多いため、基本的に借主の負担がないことが特徴です。
しかし、加入する際は持病や治療歴など、健康状態が加味されるため、必ず加入できるわけではありません。
ワイド団信
ワイド団信とは、健康上の理由で一般団信に加入できなかった方に向けた団信であり、一般団信より引受基準が緩和されていることが特徴です。
ワイド団信の保障内容は一般団信と同じですが、引受基準が緩和されている分、保険料が割増になっています。
一般的に0.2%～0.3%ほどの金利がローンの返済額に上乗せされることが多く、一般団信に比べると加入者の負担が大きくなります。
ただし、引受基準が緩和されているといっても一定の審査はあるため、必ずしも加入できるわけではないため、注意が必要です。
疾病保障付き団信
疾病保障付き団信とは、一般団信の保障にがんや3大疾病に対する保障が追加された団信です。
期間が長いローンを組む場合は、返済期間中に病気になったり死亡したりするリスクが考えられるため、保障範囲が手厚い疾病保障付き団信は有用な選択肢となります。
ただし、疾病に対する保障が手厚くなった分、年齢制限が設けられているため、年齢が50歳を超える場合は加入できない可能性があります。
また、疾病保障付き団信に加入するためには、別途保険料の支払いが必要になるケースがあるため、事前に確認しておくことが大切です。
団信のメリット
ここでは、団信のメリットを紹介します。
万が一のときの備えになる
団信は、加入者が病気・ケガによって高度障害となった場合や死亡してしまった場合にローンの残債を弁済してくれる保険のため、万が一のときの備えとなります。
団信の適用が決まったタイミングで、実質的なローンの返済義務も免除となるため、借主が返済できなくなっても、その家族に経済的な負担をかけることがありません。
万が一のときはローンの残債がすべてなくなり、取得した不動産はそのまま残せるため、加入者本人はもちろん、家族も安心感が得られます。
保険金が課税対象にならない
一般的な生命保険であれば、支払われた保険金は「一時所得」としてみなされ、所得税や贈与税が課せられる可能性があります。
一方で、団信であれば支払われた保険金は課税対象にならず、確定申告の必要もありません。
また、万が一加入者が死亡した場合は、相続が行われる前に保険金で残債が弁済されるため、相続税の課税対象にならないこともメリットの一つです。
団信のデメリット
ここでは、団信のデメリットを紹介します。
加入できない可能性がある
団信は、利用者に何らかの持病があったり過去に大きな病気を患っていたりなど、健康状態によってはリスクが高いと判断され、加入できない可能性があります。
仮に加入できても持病や既往歴について告知漏れがあったり虚偽告知があったりした場合は、保険金が支払われず、団信の契約も解除になることもあります。
契約解除となった場合は、残債の一括返済を求められる可能性もあるため、告知内容を記載する際は正直に、正確に申告することが重要です。
保障内容の変更ができない
団信は、一度加入すると保障内容の変更ができません。
契約期間中の途中解約はもちろん、特約の追加や解除などもできないため、加入する場合は注意が必要です。
保障内容の変更や途中解約をする場合は、ローンの借り換えが必要になりますが、同じ内容の団信に再加入できないリスクもあります。
団信は長期間契約する保険のため、加入する際は内容をしっかり確認し、自分のニーズに合った内容を選ぶことをおすすめします。
生命保険とは違い所得税控除の対象にならない
団信は生命保険の一種ですが、一般的な生命保険とは異なり、保険料の所得税控除の対象になりません。
理由は団信の保険料を直接支払っているのが金融機関であり、借り入れた人物はローン金利に上乗せされた形で間接的に負担しているためです。
一方の通常の生命保険は加入者が直接保険料を支払うため、所得税控除の対象となります。
また、団信は保険金の受取人が金融機関となるのに対し、一般の生命保険では加入者が指定した受取人に保険金が支払われます。これらの違いを理解したうえで、必要に応じて団信と一般の生命保険を組み合わせるとよいでしょう。
年齢制限がある
団信には年齢制限があり、一般的には65歳や70歳までが加入の上限です。しかし、特約によってはさらに低い年齢制限が設けられている場合があります。
例えば、がんや3大疾病の特約では51歳未満などの条件が付けられています。これは年齢が上がるにつれて疾病リスクが高まるため、保険会社がリスクを回避すべく設定しているものです。
また、健康状態によっては加入できない場合もあります。したがって、不動産投資を考えている場合はできるだけ若いうちに、健康な状態で団信に加入するのが望ましいです。
年齢が上がってからでは充実した保障を受けられない可能性があります。
団信に加入していても不動産投資ローンの残債が残るケース
ここでは、団信に加入していても不動産投資ローンの残債が残るケースについて詳しく解説します。
支払事由に該当しない場合
団信の保険金が支払われない理由のひとつに、支払事由に該当しない場合があります。例えば、保険の責任開始期から1年以内の自殺は、多くの場合免責事由となり保険金が支払われません。
また、故意による死亡（他殺の場合、保険金受取人が関与していないことが条件）も免責事由に該当します。さらに契約時の健康状態の告知が事実と異なる場合、告知義務違反として契約が解除され、保険金が支払われない場合があります。
高度障害の場合も保険会社が定める基準を満たさない場合は支払われません。
これらの事由に該当しないよう、契約時には正確な情報を提供し、契約後も健康管理に留意しましょう。
不動産投資ローンの返済が滞って失効している
不動産投資ローンの返済が滞ると、団信が失効してしまう可能性があります。団信の保険料はローンの金利に上乗せされる形で支払われています。
そのため、ローンの返済が滞ると、団信の保険料も支払われなくなり、一定期間経過後に契約が失効するのです。
失効すると、後に死亡や高度障害状態になっても保険金は支払われません。ただし、住宅金融支援機構が提供する団信（機構団信）では、保険料（特約料）は実費で年払いが原則のため、ローンを延滞していても保険料が支払われていれば失効しない可能性があります。
ローンの返済が困難になった場合は早めに金融機関に相談し、対策を講じてください。
夫婦や親子で共同ローンを組んでいた場合
夫婦や親子で共同ローンを組んでいる場合は、団信による保障が一部に限定される場合があります。
例えばペアローンの場合、夫婦（または親子）それぞれが団信に加入するため、一方が死亡しても返済免除となるのはその人のローン部分のみです。残りのローンは生存している方が継続して返済しなければなりません。
また、親子リレーローンでは子供のみが団信に加入できます。親が死亡しても返済は免除されず、子供が全額の返済義務を負います。ただし、フラット35などの一部のローンでは親も団信に加入でき、親の死亡時にローン全額が免除される場合もあります。
共同ローンを組む際は適切な保障を選択する必要があるでしょう。
不動産投資ローンの残債が残った物件の相続手続き
ここでは、不動産投資ローンの残債が残った物件の相続手続きについて解説します。
単純承認
単純承認は、故人の財産と債務をすべて相続する方法です。特別な手続きは不要で、相続開始を知ってから3ヶ月以内に何も行動を起こさなければ、自動的に承認されます。
不動産投資ローンの残債がある場合は返済義務も引き継ぐことになります。プラスの財産が多い場合はメリットがありますが、残債が多い場合はデメリットになる可能性が高いでしょう。
単純承認を検討する際は、故人の資産と負債の状況を十分に把握する必要があります。単純承認をすると取り消せないため、慎重に判断しなければなりません。
不動産投資ローンの残債が資産価値を上回る可能性がある場合は、他の選択肢も検討すべきでしょう。
相続放棄
相続放棄は、故人の財産も債務もすべて相続しない選択肢です。不動産投資ローンの残債が多額で、資産価値を上回る可能性がある場合に検討される方法といえるでしょう。
相続放棄を選択する場合、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。
相続放棄をするとプラスになる財産も一切相続できなくなりますが、同時に債務の返済義務も免れます。ただし、相続放棄を選択した場合、その後の相続財産の管理や処分に関与できません。
また、相続放棄後は取り消しができないため、十分な検討と専門家への相談を経てから決断すべきです。
限定承認
限定承認は、相続する財産の範囲内でのみ債務を返済する方法です。不動産投資ローンの残債があるものの、資産価値がそれを上回る可能性がある場合に検討される選択肢といえるでしょう。
限定承認を選択する場合は、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があります。
限定承認は相続財産の調査や債務の返済手続きが複雑になるため、専門家のサポートが必要になるケースが多いです。また、相続人全員の同意が必要となるため、家族間での話し合いも重要になります。
生命保険代わりの不動産投資にはリスクもある！
生命保険の代わりとなる一面があるとはいえ、不動産投資には様々なリスクがあります。不動産投資のリスクも、しっかり理解しておきましょう。
ここでは、不動産投資につきもののリスクを紹介します。
物件を希望通りに売却できない
同じ投資のなかでも、不動産は株式や外国為替と比較して流動性が低いという特徴があります。売却すればまとまった金額になるものの、買主を見つけて契約するまでに最低限でも数ヶ月かかり、すぐに現金化できるとは限りません。
また、不動産価格は変動が大きく、想定した売却額では買い手がつかないリスクもあります。売却時の税金や不動産会社への仲介料、司法書士への報酬といったコストも大きく、希望する売却益に届かない可能性があります。
家賃が下がり生活資金にならない
不動産物件は、築年数の経過によって家賃が下がるので注意が必要です。将来的に家賃が値下がりし、生活資金が得られないことがあります。
物件の維持には一定のコストがかかり、収入と収支のバランスが悪くなると資金計画が頓挫してしまいます。特に 、投資物件を複数棟保有していない場合は、遺族が家賃収入だけで暮らしていけない可能性が高いといえるでしょう。
また、空室リスクも無視できません。家賃収入は、入居者がいてこそ得られるもので、需要の変化で空室が発生すると収入が下がり、生活ができなくなることもあります。
運用中に損益を被る
不動産は生命保険と違い、運用中に損益を被るリスクがあります。例えば、火災や地震、台風による浸水といった被害が発生すると、不動産経営ができなくなります。
災害は、いつ起きるか予測できません。いったん発生すれば家賃収入が途絶えて生活ができなくなるだけでなく、修繕するために大きな支出を求められるため、備えが必要です。
また、入居者がいても、本人の経済事情による家賃滞納のリスクがあります。すでに居住者がいる場合、例え家賃を滞納していてもすぐに追い出せません。
空室であれば新しい入居者を募集して家賃収入の不足をカバーできるものの、滞納されるとなにもできず、投資家にとってはデメリットしかありません。最終的には強制退去を求めるしかなく、訴訟費用を始めとする損失ばかりが増えてしまいます。
不動産ローンを返済中に金利が上昇し、支出が増えるリスクもあります。不動産投資はある程度の資金力を残しておかないと、なかなか難しいのが実情です。
まとめ
不動産投資ローンの団体信用生命保険（団信）は、借り入れた人物の万が一の事態に備える重要な保障です。団信に加入していれば、死亡や高度障害時にローンの残債が清算され、遺族の負担を軽減できます。
しかし、年齢制限や健康状態による加入制限、特定の状況下では残債が残る可能性など、注意すべき点もあります。また、生命保険とは異なり所得税控除の対象にならない点も理解しておかねばなりません。
不動産投資を検討している方は、できるだけ若く健康なうちに団信に加入しましょう。一般の生命保険や他の保障も組み合わせて、総合的なリスク管理を行うのも大切です。
不安な点がある場合は専門家に相談し、自身の状況に最適な保障を選択しましょう。
また、団信への加入だけでなく、適切な管理業務の実施も不動産投資のリスクを軽減させるためには重要です。
アセットテクノロジーでは、不動産投資の成功に欠かせない管理業務全般をオーナー様に代わってサポートいたします。入居者様にも満足してもらえるように365日24時間対応の窓口を用意し、満足度アップとともに空室リスクの軽減を実現しています。
物件購入後の管理業務でお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。
