目次
不動産投資ローンの団信（団体信用生命保険）とは？
金融機関で不動産投資ローンを組む際は、多くの場合団信（団体信用生命保険）への加入が借り入れの条件として指定されます。
団信（団体信用生命保険）とは、ローンの返済期間中に借主が高度障害状態に陥ったり死亡したりした場合に、保険金でローンの残債を弁済する保険です。
残債を保険会社が支払うことで、借り入れを行った本人に万が一のことがあった際に、その家族の経済的負担を軽減することを目的としています。
保険金が支払われた後は対象の不動産はそのまま残るため、残債がない収益用不動産を家族に残せます。
残った不動産は継続して運営することも、売却して現金化することもできるため、家族にとっても経済的な支えとなるでしょう。
ただし、団信はローンを組むタイミングでしか加入できず、ローン返済途中から加入することはできないため、注意が必要です。
また、加入するためには健康状態が所定の条件を満たしていなければならないため、持病や治療歴がある方は事前に金融機関に確認しておきましょう。
団信と一般的な生命保険の違い
団信と一般的な生命保険は、どちらも契約者に万が一のことがあった場合に保険金を支払うものですが、異なる点も多くあります。
ここでは、団信と一般的な生命保険の違いを紹介します。
保険料の支払方法
一般的な生命保険の場合は毎月決まった保険料を支払いますが、団信の場合は毎月のローン返済金に保険料が上乗せされた状態で支払いを行います。
団信の保険料はローンの金利部分に上乗せされるため、個別の保険料として毎月支払うのではなく、ローン返済金としてまとめて引き落とされます。
金融機関によっては「団信の保険料は無料」とアピールしていることがありますが、団信に加入するのとしないのとでは金利の額に差が出るため、厳密には無料ではありません。
団信にどのような特約を付けるかによっても金利が変動するため、注意が必要です。
属性による保険料
一般的な生命保険では、年齢や性別など、個人の属性によって保険料が変動します。これは、属性によって健康リスクが異なるからであり、さまざまな保険会社で採用されている基準です。
一方で、団信には個人の属性による保険料の変動はなく、金額は一律である場合がほとんどです。
一般的に、年齢があがるにつれて病気になるリスクや死亡するリスクが高まるため、保険料も年齢に応じてあがっていきます。
しかし、団信であれば年齢による保険料の違いがないため、年を重ねている方であれば団信を活用する方が有利なケースもあります。
保険金の受取人
一般的な生命保険では、保険金の受取人は本人もしくは家族に設定されるケースが多いですが、団信の場合は保険金の受取人は金融機関になります。
理由としては、借主がローンの返済が困難になった場合に最もリスクをかぶるのが金融機関だからです。
一見、加入者にはメリットがないように見えますが、団信に加入しておくことで万が一のことがあっても家族に残債を支払わせるリスクを回避できるため、残債の額によっては大きなメリットがあります。
保障期間
一般的な生命保険では、退職するまで、一生涯など、保障期間は加入者が自由に決めることが可能であり、期間中の保障額の変更もできます。
一方で、団信の場合は借主に何かあった際に残債を清算することに特化した保険のため、保障期間はローンの返済期間と同じになります。
そのため、繰り上げ返済をしてもローンの返済期間が残っている限りは団信の保障も有効です。反対に、繰り上げ返済でローンを完済した場合は、団信の保障も終了となるため、返済タイミングには注意しましょう。
生命保険料控除
一般的な生命保険の場合は、保険料を年間の所得から控除することが可能であり、節税に役立ちます。
一方で、団信の場合は基本的に保険料の控除はありません。
理由としては、団信の保険料を支払っているのはあくまで金融機関であり、加入者は金利に上乗せされたローンを返済しているに過ぎないからです。
ただし、確定申告の場合は一定条件を満たせば経費の対象になるケースもあるため、事前確認しておくことをおすすめします。
団信の種類
団信には、加入者に万が一のことが合った際に残債を弁済してくれる一般タイプのほかにも、さまざまな種類があります。
ここでは、団信の種類を紹介します。
一般団信
一般団信とは、ローンの借主が病気で高度傷害となった場合や死亡してしまった場合に、ローンの残債を弁済してくれる保険であり、最もスタンダードな団信です。
ここでいう高度障害とは、病気やケガなどで身体機能が重度に低下した状態をさしており、両目の視力を完全に失った状態や言語・咀嚼機能を完全に失った状態などが該当します。
一般団信の保険料は当初からローンの金利に組み込まれていることが多いため、基本的に借主の負担がないことが特徴です。
しかし、加入する際は持病や治療歴など、健康状態が加味されるため、必ず加入できるわけではありません。
ワイド団信
ワイド団信とは、健康上の理由で一般団信に加入できなかった方に向けた団信であり、一般団信より引受基準が緩和されていることが特徴です。
ワイド団信の保障内容は一般団信と同じですが、引受基準が緩和されている分、保険料が割増になっています。
一般的に0.2%～0.3%ほどの金利がローンの返済額に上乗せされることが多く、一般団信に比べると加入者の負担が大きくなります。
ただし、引受基準が緩和されているといっても一定の審査はあるため、必ずしも加入できるわけではないため、注意が必要です。
疾病保障付き団信
疾病保障付き団信とは、一般団信の保障にがんや3大疾病に対する保障が追加された団信です。
期間が長いローンを組む場合は、返済期間中に病気になったり死亡したりするリスクが考えられるため、保障範囲が手厚い疾病保障付き団信は有用な選択肢となります。
ただし、疾病に対する保障が手厚くなった分、年齢制限が設けられているため、年齢が50歳を超える場合は加入できない可能性があります。
また、疾病保障付き団信に加入するためには、別途保険料の支払いが必要になるケースがあるため、事前に確認しておくことが大切です。
団信のメリット
ここでは、団信のメリットを紹介します。
万が一のときの備えになる
団信は、加入者が病気・ケガによって高度障害となった場合や死亡してしまった場合にローンの残債を弁済してくれる保険のため、万が一のときの備えとなります。
団信の適用が決まったタイミングで、実質的なローンの返済義務も免除となるため、借主が返済できなくなっても、その家族に経済的な負担をかけることがありません。
万が一のときはローンの残債がすべてなくなり、取得した不動産はそのまま残せるため、加入者本人はもちろん、家族も安心感が得られます。
保険金が課税対象にならない
一般的な生命保険であれば、支払われた保険金は「一時所得」としてみなされ、所得税や贈与税が課せられる可能性があります。
一方で、団信であれば支払われた保険金は課税対象にならず、確定申告の必要もありません。
また、万が一加入者が死亡した場合は、相続が行われる前に保険金で残債が弁済されるため、相続税の課税対象にならないこともメリットの一つです。
団信のデメリット
ここでは、団信のデメリットを紹介します。
加入できない可能性がある
団信は、利用者に何らかの持病があったり過去に大きな病気を患っていたりなど、健康状態によってはリスクが高いと判断され、加入できない可能性があります。
仮に加入できても持病や既往歴について告知漏れがあったり虚偽告知があったりした場合は、保険金が支払われず、団信の契約も解除になることもあります。
契約解除となった場合は、残債の一括返済を求められる可能性もあるため、告知内容を記載する際は正直に、正確に申告することが重要です。
保障内容の変更ができない
団信は、一度加入すると保障内容の変更ができません。
契約期間中の途中解約はもちろん、特約の追加や解除などもできないため、加入する場合は注意が必要です。
保障内容の変更や途中解約をする場合は、ローンの借り換えが必要になりますが、同じ内容の団信に再加入できないリスクもあります。
団信は長期間契約する保険のため、加入する際は内容をしっかり確認し、自分のニーズに合った内容を選ぶことをおすすめします。
まとめ
団信の加入はローンを組む条件となっている場合が多く、不動産投資では避けられないものだといえます。
団信は加入者に万が一のことがあればローンの残債を保険金で弁済してくれるため、いざというときの備えとして有用です。
しかし、団信は必ず加入できるものではなく、保障内容にも一定の制限があるため、ローンを組む際は内容をしっかり確認しておきましょう。
アセットテクノロジーでは、賃貸物件オーナー様のコンシェルジュとして、不動産の管理業務を一元サポートするサービスを提供しています。
物件の入居状況や契約状況はもちろん、毎月の収入状況も専用のスマートフォンアプリで簡単に確認できるため、不動産管理の手間を軽減できます。
不動産管理で不安がある方やこれから不動産投資をはじめようと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
