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不動産投資が「儲からない」と言われる4つの理由
不動産投資を始める際に「儲からない」「やめておけ」と耳にする方もいるでしょう。不動産投資には多くのリスクがあり、思ったように儲からないことも少なくありません。
また、間違った運用方法は儲からない可能性を高めてしまいます。
ここでは、不動産投資が「儲からない」「やめておけ」と言われる4つの理由について解説します。
ローンを利用するリスクやランニングコストがかかる
不動産投資には多額の費用がかかるため、多くの方が自己資金と合わせてローンを利用します。
当然ながらローンを利用した場合は、毎月の返済義務が発生し、元本とともに利息分を支払わなければいけません。
ローンを返済する余裕があれば問題ありませんが、家賃収入の利益を主なローンの返済に充てる予定の場合は、空室時にローンの返済が滞ってしまうリスクが生じます。
また、不動産投資のために購入した物件を運用するためには、さまざまな管理費や修繕費などのランニングコストが発生します。
ローンの金利やランニングコストを考慮すると、家賃収入があったとしても手元に残るお金が少なくなってしまうケースもあるでしょう。
これが不動産投資が「儲からない」と言われる理由のひとつです。
運用時に発生するリスクが多い
不動産投資は、運用時に発生するリスクが多いことから「儲からない」「やめておけ」と言われています。
不動産投資は必ず儲かる投資ではないため、リスクを把握したうえで運用しなければ、多額の損失を被ってしまうケースも少なくありません。
不動産投資を運用する際に主に発生するリスクは以下の通りです。
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リスクの種類 |
内容 |
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空室リスク |
入居者が見つからず空室発生によって家賃収入を得られない |
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家賃滞納リスク |
入居者が家賃を滞納して想定した家賃収入を得られない |
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家賃下落リスク |
建物の経年劣化や相場の低下によって、入居者募集のために家賃を下げなければいけなくなる |
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不動産価値下落リスク |
物件の価値が購入時よりも下がってしまい、出口戦略として考えていた売却益（キャピタルゲイン）が下がる |
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金利上昇リスク |
ローンの金利上昇によって総支払額が増えてしまう |
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火災リスク |
火災によって建物が損傷したり消失してしまう |
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天災リスク |
地震や台風などの自然災害によって建物が損傷を受けて貸し出せなくなったり、被害の規模によっては復興されるまで地域全体の住宅需要がなくなる |
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修繕リスク |
経年劣化や災害によって劣化や損傷した設備の修繕費用がかかる |
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税務リスク |
経費が認められず津町課税などのペナルティを受ける |
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倒産リスク |
委託した管理会社が倒産して建物の管理が滞ってしまう |
これらのリスクが発生した場合、多くは金銭が必要になります。
自己資金がない場合は、対応できず賃貸運営そのものを継続できなくなるケースもあるため、どのようなリスクにも対応できるような自己資金を用意しておくことが大切です。
他の投資と比較して短期間で利益を得られない
不動産投資は、主に長期間を通して利益を得ていきます。株式投資やFXのように短期間で利益を求められません。
そのため、短期間で利益を求めるような方からは「儲からない」と言われています。また、不動産投資で完全に儲けになるのはローンを完済してからです。
不動産投資の物件は高額であり、返済計画によってはすぐに利益を得られないため、短期間の利益を目的にする方には向いていません。
なかには売却益（キャピタルゲイン）を目的に不動産投資を始める方もいますが、売却する場合でも5年以上保有した物件でなければ譲渡所得の税率が高くなります。
売却益を目的にする場合でも、基本的に長期的な投資となります。
悪質な不動産投資会社が増えている
不動産投資が副業のひとつとして注目されている今、知識が乏しい方をターゲットにした悪質な不動産投資会社が増えています。
収益性の低い物件を紹介したり、相場以上の金額で販売したりと、悪質な不動産会社の手口はさまざまです。
このような悪質な不動産投資会社のイメージが強くなってしまっているのも、不動産投資が「儲からない」「やめておけ」と言われる原因になっています。
しかし、すべての不動産会社が悪質というわけではありません。しっかりとした業者であれば、予算や目標に合わせた不動産投資をサポートしてくれるでしょう。
不動産投資で儲からない4つの原因
不動産投資を始めても儲からず、損失だけが発生してしまうケースもありますが、しっかりとした計画を立てて運用を始めれば儲かる可能性が高まります。
ここでは、不動産投資で儲からない4つの理由について解説します。
投資目標の計画が不十分
不動産投資で儲からない原因に、投資目標の計画が不十分なケースが挙げられます。
不動産投資を始める際は、どのくらいの利益を求めるのか、何年で物件価格を回収するのか、節税効果を求めたいのかなどの目標を計画するのがとても重要です。
目標によって投資対象や必要な資金、運用方法が大きくなるため、計画が不十分なまま不動産投資を始めてしまうと、運用方法がブレてしまい失敗する原因になります。
単純に「儲けたい」という考えだけで安易に不動産投資を始めてしまうと、儲からないだけでなく、大きな損失を被る可能性が高いため、十分な投資目標の計画を立てましょう。
不動産投資の基礎知識が足りない
不動産投資の基礎知識がないことも、儲からないひとつの原因です。
不動産投資では、物件を選ぶ知識、管理運用するための知識、利益を申告する税務的な知識など、さまざまな知識が必要になります。
ひとつでも欠けていた場合、スムーズに運用できなくなってしまい、儲からない原因となってしまうでしょう。
また、知識のない初心者をターゲットにする悪質な不動産投資会社から身を守るためにも、不動産投資に関する基礎知識の学習は欠かせません。
不動産の市場は常に変動しています。基礎知識だけでもあれば、検討している物件は相場通りか、将来収益を見込めるかなどを判断できるようになるでしょう。
物件価格しかシミュレーションに加味していない
物件購入前に、物件価格のみから算出する表面利回りのみでシミュレーションをしていると、想定以上に儲からないと感じてしまう原因となります。
不動産投資では、購入時の諸経費や運用時のランニングコストなどの費用がかかりますが、それらの費用を加味していないシミュレーションはおよその指標にしかなりません。
物件価格のみを取り入れる表面利回りのシミュレーションをしていても、実際に運用を始めると表面利回り以下の利益になってしまうことがほとんどです。
そのため、さまざまな費用を取り入れた実質利回りでのシミュレーションが重要になります。
不動産投資で儲けるためのポイント
ここでは、不動産投資で儲けるためのポイントについて解説します。
自己資金を増やしてから始める
不動産投資では、自己資金を増やしてから始めるのも儲けるためのポイントとなります。
不動産投資は自己資金だけでなく、金融機関のローンを利用するのが一般的ですが、自己資金が少ない場合、ローンの頭金が少なくなり借入総額が増えてしまいます。
借入総額が増えると利息を含めた総支払額が多くなってしまうため、結果的に利益を得るのが難しくなってしまうでしょう。
また、自己資金は万が一のリスクに対応できる備えとしても重要です。
例えば、空室期間が続いた場合や設備の修繕が必要な場合など、資金が必要な場面でも自己資金があれば賃貸運用をスムーズに回していけます。
物件を選ぶ際の調査を徹底する
不動産投資で儲けるには、物件を選ぶ際の調査が大切です。
単純な利回りやシミュレーション結果だけでなく、エリアや立地、設備などを比較しながら入居率が高くなる優良物件を探すとよいでしょう。
入居率の高い優良物件には主に以下のような条件が挙げられます。
・人口が多く人が集まりやすいエリアにある物件
・駅から徒歩10分以内の物件
・快速が停車する主要駅のある物件
・周辺にスーパーやコンビニ、学校、病院などがある物件
・周辺に大型商業施設がある物件
・エリアのニーズに合った広さの物件
・オートロックやモニター付きイヤホン、宅配ボックスなど、入居者が快適に生活できる設備が整った物件
該当する項目の多いほど優良物件となるため、やや高めの家賃を設定しても空室期間が増えてしまうリスクが少なくなります。
まとめ
不動産投資は「儲からない」「やめておけ」と言われるケースもありますが、決して儲からないわけではありません。
不動産に関する知識を学び、リスクをしっかりと考慮しながら投資計画を立てれば、不動産投資で儲かる可能性は十分にあります。
不動産投資を成功させるためには、特に自己資金の比率や物件を選ぶ際の調査を徹底し、優良物件を購入するのがとても大切です。
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「不動産投資は儲からないのでは？」と不安のある方は、お気軽にご相談ください。
