不動産投資に頭金は必要？頭金が必要なケースや支払うメリットについて

不動産投資で頭金が必要なケースとは

不動産投資における頭金は、物件購入時に支払う自己資金の部分を指します。例えば、4,000万円の物件を購入する際に3,000万円の融資を受けた場合、残りの1,000万円が頭金に該当します。

ただし、状況によって異なりますが、不動産投資のすべてのケースで頭金が必須なわけではありません。

主に頭金が必要になるのは以下のようなケースです。

• 希望の融資額に満たないとき
• 融資引き締めのタイミングと重なったとき

ここでは、不動産投資で頭金が必要になるケースについて解説します。

希望の融資額に満たない場合

物件購入時に不動産投資ローンを利用したとしても希望の融資額に満たないケースがあります。融資額が物件価格に満たない場合は、自己資金をプラスしなければ購入ができません。

不動産投資で金融機関のローンを申し込むと、まず審査が行われます。審査の対象になるのは物件の立地や築年数、賃料相場といった物件情報のほか、申込者の年収や勤続年数などの属性です。

これらの審査によって、融資の可否とあわせて融資限度額が決まります。物件価値が高かったとしても、申込者の属性が審査基準に満たなかった場合は融資限度額が下がり、希望の融資額に満たないケースも少なくありません。

また、不動産投資ローンの融資限度額は年収の5～10倍が一般的です。年収が500万円であれば2,500万円～5,000万円の融資額となりますが、最大額で受けられるケースはほとんどないでしょう。

そのため、融資限度額が物件価格よりも低くなってしまった場合には頭金の用意が必要です。

融資引き締めのタイミング

日本銀行による金融政策など、市況や政策によって金融機関が融資の引き締めを実施することがあります。また、不動産の供給過多や不動産投資の増加による価格高騰などが発生したときも、各金融機関の判断によって、融資引き締めが実施されやすいです。

融資引き締めが行われているタイミングでは、融資が下りにくくなります。これまでなら問題なく融資が下りていた額でも、引き締めにより希望額の融資が下りないこともあります。融資引き締めのタイミングに重なり、融資額が不足したときは、頭金の準備が必要です。

不動産投資に頭金はどのくらい必要？

不動産投資における頭金の金額は、物件価格の1～2割が目安です。例えば、5,000万円の物件を購入する場合は500万円～1,000万円ほどの頭金が必要になるでしょう。

ただし、不動産投資ローンの融資額は、申込者の返済能力や物件から得られる将来的な利益の予想など、さまざまな観点から審査が行われるため、一概に必要な金額は決まっていません。

例えば、年収の高い方や社会的信用度の高い職業に就いている方は、融資額が高くなる傾向があるため、少ない頭金でも物件の購入が可能です。場合によっては頭金なしのフルローンで融資を受けられる可能性もあるでしょう。

一方、年収の低い方や勤続年数が短かったり、他社で借り入れのある方は融資額が下がります。そのため、物件を購入するために多くの頭金が必要になるでしょう。

しかし、融資額の明確な計算式は金融機関から公表されているわけではありません。申込者の年収や属性、物件価値などから決まるため、不動産投資を始める際は物件価格の1～2割程度を目安に自己資金を用意しておくのが無難です。

不動産投資で頭金を払う3つのメリット

不動産投資において、頭金を支払うことは融資を受ける際だけでなく、不動産運用を通して得られるメリットにもつながります。ここでは3つの代表的なメリットを紹介します。

1.ローン審査に通りやすくなる

不動投資において融資額の決定には、投資家個人の属性や返済能力、物件に対する評価など、さまざまな項目があります。これらの項目は、金融機関が「融資額を返済できる人物」であるという信用材料になります。融資には金融機関の信用を得ることが重要なのです。

その点、頭金があれば自己資金力の証明にもなり、金融機関の信用につながります。

ローンの返済額と利息額が減る

融資を受ける際に支払う頭金が多いほど、ローン返済の負担を軽減できます。頭金を支払えば、それだけローンの元本は少なくなり、元本の減少に応じて、利息額の削減にもつながるためです。

例えば、5,000万円の物件を購入する際に頭金を入れた場合の返済額と利息額は以下の通りです。なお、返済期間は22年、金利は3.0%で計算しています。

頭金なしのフルローンで5,000万円の物件を購入した場合の利息は18,362,215円。一方、頭金を1,000万円入れた場合は14,689,772円となり、約367万円もの差が開きます。

また、毎月の返済額も約5万円の差が開くため、頭金の有無だけでもキャッシュフローに大きな影響を与えるでしょう。

ローン返済額を削減できれば、不動産運用益が手元に残る割合が大きくなります。その分を修繕費用に回したり、ローンの繰上げ返済にも利用できるなど、不動産の運用における選択肢が広がります。

金利変動のリスク対策になる

ローン金利は、政府の政策や日銀の判断によって変動します。金利が上昇すると、それに伴って ローン返済額の負担は大きくなるのです。しかし、頭金投入によってローン元本を小さくすることで、金利上昇の影響を最小限に抑えることができます。

例えば、5,000万円の物件を購入する際の金利ごとの総支払額は以下の通りです。なお、返済期間は22年で計算しています。

例えば、頭金なしで5,000万円の融資を受けていた場合、金利が3.0%から3.5%に上昇すると総支払額は約340万円増えます。一方、頭金を1,000万円入れて融資額を4,000万円に抑えていた場合は約270万円の増額で済みます。

約70万円もの差が開くため、頭金の有無は金利変動のリスク対策に有効な手段といえるでしょう。

現在は低金利の時代だといわれていますが、今後の経済動向によって金利が上昇する可能性は十分に考えられます。実際に、2022年12月には日銀が金融政策を見直し、長期金利目標の上限を、0.25％から0.5％まで引き上げました。

2024年の4月に日銀総裁の交代が行われるため、現状の金融状況が見直される可能性も考えられます。見直しに伴い、金利が緩やかに上昇していく可能性を考慮する必要があるのです。

先を見通しづらい経済動向による不動産運用への影響を小さくするためにも、頭金は有効な手段であるといえます。

不動産投資で頭金を支払うデメリット

不動産投資における頭金の投入は、金利上昇対策やローン審査通過の可能性を高めてくれる重要な手段であるといえます。しかし、これらのメリットの裏側には、デメリットも存在することも把握しておかなければなりません。

頭金を支払うことにおいて、代表的なデメリットは3つあげられます。ここからは、その3つのデメリットについて、下記で詳しく紹介します。

レバレッジ効果が弱まる

レバレッジ効果とは、少ない資金でより大きな収益を得ることを指します。自己資金と借入金を併用することで、利回り以上の収益が期待できるという考えです。金融機関から融資を受けることは、このレバレッジ効果を高めるために必要な手段といえます。レバレッジは以下の計算式で算出できます。

例えば、500万の自己資金で5,000万の不動産を購入した場合、レバレッジは10倍となります。この際、自己資金を1,000万まで増額させると、レバレッジは5倍にまで下がるのです。

レバレッジ効果は自己資金が少ないほど高くなります。不動産投資において、レバレッジ効果を求める場合には。頭金が大きくなると、レバレッジ効果は弱まってしまうことを把握しておく必要があります。

資金的余裕が弱まる

頭金は自己資金から用意することになるため、資金的な余裕は少なくなります。

不動産を運用していると、修繕積立金では間に合わないような突発的な補修・修繕も頻繁に発生します。このような事態に対応するため、自己資金を頭金とは別に用意する必要が出てくるため、資金繰りが苦しくなる可能性もあります。

不動産投資の開始時期が遅くなる

頭金は、できれば不動産購入価格の2割程度を用意した方が良いでしょう。例えば、5,000万円の不動産を購入するなら2割の1,000万円程度の頭金が必要となります。

しかし、多額の頭金をすぐに用意するのは困難です。頭金を用意するには数年かかります。言い換えれば、その分、不動産投資の開始時期が遅くなるデメリットがあります。

不動産投資で自己資金を抑える方法

不動産投資で頭金を用意するのには、多くのメリットがあります。しかし、頭金が多くなれば、用意に数年かかるなどのデメリットもあるため、できれば抑えたいところです。

ここでは不動産投資で自己資金を抑える方法について見ていきましょう。

少額で始められる不動産投資を選ぶ

不動産投資は、大きな金額が必要なものばかりではありません。少額でできるものもあります。そこで自己資金を抑えるために「少額で始められる不動産投資を選ぶ」のも有効です。

少額で始められる不動産投資には、不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品などがあります。

不動産クラウドファンディングは、クラウドファンディング業者が見つけてきた物件に、複数人で投資する商品です。不動産小口化商品は、不動産を小口化して少額から投資できる商品です。

どちらも数万円から数百万円程度でできるものがあるため、不動産1棟を購入するよりも投資額を抑えることができます。

諸費用を抑えられないかチェックする

不動産投資で必要な資金は不動産の購入価格だけではありません。諸費用にかかる金額も少なくありません。そこで、不動産投資で自己資金を抑えるためにも諸費用を抑えられないかチェックします。

不動産投資を始める際にかかる主な諸経費は以下の通りです。

• 不動産投資仲介手数料
• 司法書士報酬
• 不動産投資ローンの保証料
• 印紙代
• 不動産登記費用
• 火災保険・地震保険料
• 各種税金
• 管理費用

諸経費の目安は物件価格の3%程度だといわれています。例えば、5,000万円の物件であれば150万円ほどが必要です。

不動産投資ローンの保証料や印紙代、各種税金の削減は難しいですが、目安を大幅に超えている場合は契約する業者や司法書士の見直しも有効です。諸費用の中でも、特に「不動産仲介手数料」と「司法書士報酬」は、金額が高くなりますが業者や司法書士と交渉することで、金額を抑えられる可能性もあります。

他には、火災保険や地震保険料を年払いで支払い、コストを削減する方法も有効です。

資産価値の高い不動産を選ぶ

自己資金を抑えるためには、資産価値の高い不動産を選ぶことも重要です。収益価値や売却価値のある資産価値の高い不動産は、得られる収入が増えるため少ない自己資金でも投資が可能です。

資産価値が高く、収益性の見込める不動産であれば、金融機関からの評価も上がり、不動産投資ローンの審査も有利になるでしょう。

例えば、都市部に近くアクセス面が良好な物件、築年数の高い物件、RC造の物件などが挙げられます。

また、資産価値が高ければ多くの家賃収入（インカムゲイン）を期待できるほか、出口戦略として大きな売却益（インカムゲイン）を得ることができるでしょう。

希望の融資額を受けるためのコツ

頭金の有無に関わらず、金融機関から希望の融資額を受けられるとは限りません。審査によって決定した融資額によっては、物件購入ができず、不動産投資を諦めなければいけないケースも出てくるでしょう。

しかし、不動産投資ローン申込みの段階で対策を行っておけば、希望通りの融資額を受けられる可能性があります。

ここでは、希望の融資額を受けるためのコツについて解説します。

個人の与信を見直す

不動産投資ローンにおいて、個人の与信は融資額に大きな影響をおよぼします。

例えば、他社から借り入れしていたり、分割払いやリボ払い、キャッシングがあると返済能力が低いとみなされ、融資限度額は下がってしまうでしょう。そのため、他社の借り入れなどを完済してからの申込みがおすすめです。

また、過去にクレジットカードや携帯電話などの支払い滞納があった場合は、信用情報機関に情報が残ります。金融事故の経歴があると融資額が下がるだけでなく、場合によっては審査事態が通らない可能性もあります。

金融事故の経歴を確認できる主な機関は以下の3つです。

• 株式会社シー・アイ・シー（CIC）
• 日本信用情報機構（JICC）
• 全国銀行個人信用情報センター（KSC）

過去に支払いの滞納や遅延をしたことのある方は、申し込み前にチェックしておくとよいでしょう。

属性の評価が高いタイミングで申し込む

希望の融資額を受けたいのであれば、個人の属性が高いタイミングで申し込むのがベストです。

不動産投資ローンは個人の年齢や年収、勤務先や勤続年数などのさまざまな属性を評価して審査を行います。そのため、同じ条件の不動産投資ローンに申し込む場合でも属性の評価が高いタイミングで申し込むのがおすすめです。

例えば、転職してしまった場合は勤続年数が短くなってしまいます。勤務先の状況や年収によって評価が上がるケースもありますが、転職前の勤続年数が長い属性で申し込むほうが有利です。

不動産会社から金融機関の紹介を受ける

物件を購入する不動産会社から金融機関の紹介を受けるのも、融資額を引き上げるひとつのポイントです。

過去に何度も取引実績のある不動産会社であれば、金融機関からの評価が高いため、審査の面で有利に進む可能性があります。

もちろん個人の与信や評価も重要ですが、不安がある場合は不動産会社に相談して、金融機関の紹介を受けるのもおすすめです。

頭金なしのフルローンについて

不動産投資で頭金を支払う良し悪しについて説明しましたが、頭金のないフルローンについてはどうでしょうか。フルローンのメリットやリスクについても解説します。

フルローンとは

フルローンとは、頭金を入れずに物件価格全額のローンを組み、全額を融資でカバーすることです。

ただし、融資の対象となるのは物件価格に限られます。不動産会社へ支払う仲介手数料、登記に関わる登録免許税や印紙税などの諸費用は自身で準備しておかなくてはなりません。

フルローンのメリット

フルローンのメリットは、まとまった資金の用意がなくてもすぐに不動産投資を始められることです。手元に資金があるときは、物件のリノベーションなどに資金を注ぐこともできます。

また、頭金を支払ったときと比べて、レバレッジ効果を高められるのもメリットのひとつです。自己資金を消費せず、他人資本（金融機関からの融資）だけで大きな収益を得ることが見込めます。

フルローンのリスク

フルローンのデメリットは、頭金なしでローンを利用したいと思っても、ローン申込者の希望だけでは実現できないことです。融資をする金融機関もリスクを背負うことになるため、フルローンの審査は頭金があるときより厳しくなります。

金融機関の審査次第ではありますが、年収や社会的地位などの属性が良い、物件の利回りが良い、不動産投資の実績があるなど、好条件でなければフルローンでの融資は難しいでしょう。

ほかにも、フルローンにすると毎月の返済金額が高くなる、返済期間が長くなるといった問題が挙げられます。

タイミングを見計らい物件を売却したくても、ローン残債があることで売却できないなど適切な出口戦略が実行しづらくなります。

まとめ

不動産投資において、レバレッジ効果を得るためにもローンは不可欠な存在です。

しかし、不動産投資ローンに申し込んでも希望の融資額を受けられるとは限りません。足りない部分は自己資金から頭金を捻出しなければいけませんが、物件価格によっては不動産投資そのものを断念せざる得ない状況に陥ります。

頭金の準備は総支払額の削減、金利上昇リスクの回避などのメリットがあるものの、レバレッジ効果は薄れてしまいます。

そのため、レバレッジ効果の高い不動産投資を実現させるためにフルローンの利用もおすすめです。ただし、フルローンは物件価値や個人の与信の審査がさらに厳しくなるため、通過には高いハードルがあります。

また、フルローンには毎月の返済額が増えるデメリットもあり、キャッシュフローの安定が難しくなります。不動産投資ローンを利用する場合は、頭金の有無に関係なく無理のない範囲で返済計画を考えましょう。

しかし、不動産投資の成功を大きく左右するのは購入後の運用管理です。

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