不動産投資の資金は何年で回収できる？目安やシミュレーションの方法を解説

不動産投資の資金回収は5〜10年を目安にする！

投資物件を検討する際、投資した資金を何年で回収できるか、回収期間を計算しておく必要があります。このとき、回収期間は5〜10年を見据えるのが一般的です。

不動産投資で利益を出す方法は2種類あります。売却益の『キャピタルゲイン』と、家賃収益の『インカムゲイン』です。短期間で高い利益を出せるキャピタルゲインですが、1〜2年で売却することはおすすめできません。

不動産投資では「物件取得時」「保有時」「売却時」に税金がかかります。不動産の売却による所得は譲渡所得として課税の対象となり、所有期間5年未満の税率より5年超の税率のほうが低いことから、短くても5年を超えた時点で売却するのが一般的です。

短期間の回収が見込めないのはインカムゲインでも同様です。回収期間が短いほど優れた投資物件といえますが、それには家賃や管理費を高めに設定したり、修繕費用などの費用を極力抑えたりする必要があります。

ですが、この方法では物件の集客力低下による空室率上昇が懸念されます。

また、保有期間が長いほど家賃収入を継続して受け取れますが、築年数を重ねると大規模修繕による費用負担が発生する可能性があり、またリフォームや設備改善などの方法はあるものの、家賃は少しずつ低下します。

そのため、物件の保有期間は長期になり過ぎない必要もあります。これらを踏まえると、回収期間は5年から10年を区切りとするのが一般的です。

具体的な回収期間はシミュレーションで算出

回収期間の目安は5年から10年ですが、物件ごとに状況は異なるため、数値化して比較する必要があります。

投資物件の広告などで掲載されている売却価格や表面利回りだけでなく､保有期間によるキャッシュフローの変化などをシミュレーションして、長期的な視野に立った賃貸経営や資金の計画を立てることが大切です。

【算出方法】不動産投資の資金は何年で回収できる？

投資した資金を何年で回収できるかを知ることは大切です。建物は月日が経つほど劣化して修繕費用がかかるので、回収期間は短いほど良いとされています。資金を回収したあとの収入は利益となり、資金繰りは安定します。

ここでは、不動産投資に欠かせない資金回収期間の算出方法について解説します。

1.利回り

物件を比較する際に､利回り（投資額に対する収入の割合）が使用されます。利回りには、購入価格に対する賃貸収入の割合である表面利回りと費用も加味した実質利回りがあります。

ネットや物件一覧など多くの物件情報が掲載されていたり、不特定多数に提示したりする場合には表面利回りが用いられます。表面利回りでは、費用面は考慮されていませんが、大まかな物件の収益性を把握するときには便利な指標です。

一方、実質利回りでは、購入価格から手数料や諸費用などを差し引き、家賃収入についても、管理費用や修繕費用、税金を差し引きます。

表面利回りと比べ、費用を見積もる必要があり、算出に時間がかかります。実質利回りは、最終的に投資物件を絞り込む場合や回収期間を把握する場合など、実態に近い数値が必要な際に使います。

2.CCR

不動産投資で重要なポイントは収益率です。CCR（Cash on Cash Return）は自己資本配当率とも呼ばれ、年間の収益額をもとに収益率を求める指標を示します。

CCRを計算することで、自己資金を全額回収するのにどれくらい年数を要するのかを予測できるのです。

CCRは、「年間収益額÷投資額×100」で算出できます。CCRの数値が高くなるほど短期間での回収が可能となり、効率が良いと判断できます。

回収期間は「投資額÷年間収益」で算出できるので、何年で自分の投資額が回収できるのかが簡単に計算できます。

ただし、物件は家賃の下落や老朽化、修繕の発生などで収益が変動します。投資の初期に算出したCCRの指標のみを利用すると、経営判断のミスにつながるおそれもあります。より正確な数値を見るためにも、CCRの計算は定期的に行うようにしましょう。

3.PB

PB（Pay　Back　Period）は資金回収期間といわれ、より具体的に回収期間を数値化できる指標です。

PBは「投資額÷（年間収益-諸経費）」で算出でき、導き出された数値が低いほど短期での回収が可能になります。

諸経費を含めた計算になるため、CCRよりもリアルな数値が算出できることがPBの特徴です。しかし、計算に使用する手数料や税金などの諸経費を低く見積もってしまうと、実際の回収期間とのギャップが生じてしまいます。

PBを算出する際は、具体的な数字を落とし込むようにしましょう。また数値が高すぎる場合は、投資額を減らすか年間収益のアップ、諸経費の削減につながる計画が必要です。

4.ROI・ROE

ROI・ROE (Return On Investment)(Return On Equity)は投資収益率と呼ばれ、自己投資額だけでなく借入金まで含めた総投資額に対し、年間収益を知る指標です。

ROI・ROEは「年間収益÷総投資額（自己資金＋借入金）×100」で算出できますが、物件購入前で総投資額が決定していない場合は、リアルな数値が算出できません。物件購入後や、借入金の額が決定した時点の予測値として活用しましょう。

ROI・ROEでは、算出された数値が高ければ高いほど回収期間が短く、効率的であるといえます。

資金回収シミュレーションの事例

ここからは、先ほど紹介した利回りやCCR、PB、ROI・ROEを使った資金回収シミュレーションの事例を紹介します。

＜新築アパート一棟＞

家賃収入が毎月12万円×10部屋×12か月とすれば、年間で1,440万円になります。空室リスクも考えなければならないので20％を空室とすると1,440万円×0.8＝1,152万円が家賃収入として算出できます。

運用にかかる諸経費は15％のため、1,440万円（満室時の家賃収入）×0.15＝216万円（諸経費）となります。ここまで計算すると、以下の計算式で利回りやCCR、PB、ROI・ROEがわかります。

・表面利回り

（1,440万円-216万円）÷7,000万円×100＝約17％

・実質利回り

（1,152万円-216万円）÷7,000万円×100＝約16％

・CCR

1,440万円÷500万円×100＝288％

・PB

500万円÷（1,440万円-216万円）＝0.4年

・ROI・ROE

1,440万円÷（500万円＋6,500万円）×100＝20.5％

こちらのシミュレーションはあくまで仮説です。不動産投資には突発的な修繕や、需要低下による空室率増加といったリスクもあります。計算式を用いて算出した結果は、参考程度として捉えましょう。

資金の回収期間を短縮するポイント

不動産投資において、資金回収期間は重要な指標のひとつです。資金回収期間を短縮できれば、早期の収益化を図れます。ここでは、不動産投資のコツともいえる回収期間を短縮するポイントについて解説します。

自己資金を減らす

CCRの計算式から解るように、回収期間を短縮するためには、自己資金を少なくするか、収益額を増やすしかありません。

自己資金を減らすためにはローンを利用します。ローン返済で収益額は減少しますが、自己資金を大きく減らせば、収益率は上がります。

また、収益率の上昇により回収期間は短縮されます。ただ、借りすぎてしまうと賃貸経営が上手くいかなくなったときに返済できなくなりますので、返済可能額を見極める必要があります。

物件を厳選する

金融機関の融資では､物件の耐用年数が審査の対象となります。残存耐用年数の長い物件であれば、返済期間を長くして毎年の返済額を抑え、収益額を増やすことが可能です。

返済期間を延ばせば利息総額が増えますが、「低金利が続いていること」「手持ちの資金が増えること」などを考えると、結果的に回収期間を短縮できることからも、返済期間を長くしたほうがメリットは大きくなります。

具体的な物件の構造として､鉄筋で補強されているRC造であれば、法定耐用年数が47年と長く、築20年以内の物件は長期の融資を受けられる可能性がありますので、返済期間に注目した物件探しは重要です。

利回りの高い物件を選ぶ

資金回収を短縮するためには、高い利回りを期待できる物件を選ぶことが大切です。

たとえば、中古物件を検討する場合でも、状態が良ければ購入後の修繕費用を抑えられるため、結果的に資金回収の期間を短縮できます。

ただし、シミュレーション上の利回りばかりに注目してはいけません。

最もチェックしておくべき点が賃貸需要です。

いくら利回りが高くても賃貸需要の少ないエリアでは空室率が上がり、想定した収入を得られないケースもあるでしょう。そのため、利回りの高さとともに賃貸需要の有無を見極める必要があります。

ランニングコストを削減する

不動産投資は運用中にさまざまなランニングコストが発生します。ランニングコストは毎月のように発生する費用となるため、削減できれば資金回収の短縮につながるでしょう。

また、実質利回りの計算時にはランニングコストを含めます。コスト削減が可能となれば利回りのアップも期待できます。

不動産投資における主なランニングコストは以下の通りです。

• 管理委託費用
• 点検・清掃・修繕費用
• 火災・地震保険料
• 各種税金
• ローンの返済

なお、ランニングコストの目安は、家賃収入の20～30％程度です。年間の家賃収入が150万円であれば、30～45万円ほどが理想的でしょう。

もし目安以上にランニングコストが発生した場合、キャッシュフローの悪化を招くだけでなく、資金回収の長期化が懸念されるため、各コストを見直してください。

また、ランニングコストの削減を検討しやすいのが管理委託費用や修繕費です。委託管理会社を比較し、コストと代行してくれるサービスのバランスを考えれば費用を抑えられます。

修繕費については、日ごろから定期的な点検・清掃といったメンテナンスを行っていれば住宅設備の大きな破損や故障を防ぎ、高額な出費の発生を防げます。

不動産投資におけるあらゆるリスクを想定する

不動産投資では、あらゆるリスクを想定した運用が重要です。高い利回りを望める物件であってもリスクを想定しない場合、急なトラブルによって予期せぬコストが発生し、結果的に資金回収の長期化が懸念されます。

不動産投資運用中に想定しなければいけないリスクは以下の通りです。

• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 家賃下落リスク
• 修繕リスク
• 金利上昇リスク
• 災害リスク
• 物件価値低下リスク

これらは、どのような物件であっても向き合わなければいけないリスクです。しかし、適切な対策を行っておけば、万が一のリスクのダメージを軽減できます。

たとえば、設備のグレードアップを行い、競合物件との差別化を図れば空室リスクの上昇を防げるケースもあります。また、予期せぬ災害に備えた損害保険への加入、高額な修繕費の発生を防ぐための定期的なメンテナンス、金利上昇時にローンの借り換えなどもリスクの軽減には有効な手段です。

各リスクは不動産投資を運用する際に避けられませんが、適切な対策を行っておくことでダメージを軽減できるでしょう。予期せぬ出費による資金回収の長期化を防ぐためにも、リスクを想定して運用を行ってください。

家賃収入以外の収入源を確保する

家賃収入以外の収入源を確保することでも不動産投資の資金回収を短縮可能です。とはいえ、収益物件に関連した方法でなければ意味がありません。

家賃収入以外の収入源を確保する代表例は以下の通りです。

• 自動販売機の設置
• 看板や広告の設置
• 駐車場の設置
• シェアモビリティの拠点設置

例えば、自動販売機、看板や広告の設置はサブの収入源を確保するためには有効な手段です。月に数千円～数万円ほどの少額の利益ですが、資金回収の短縮にも貢献するでしょう。

また、近年ではシェアモビリティの拠点設置も不動産投資を運用するオーナーから注目を集めています。電動自転車や電動キックボートなどの拠点を設置することによって、毎月決まった金額が収入源のひとつになります。

たとえば、電動キックボードのLOOP（ループ）は、初期費用がかからないため、敷地内にスペースがあれば検討するのもおすすめです。収入面については明かされておらず、設置環境や台数によっても異なりますが、1台につき月額1,000円ほどの収入を見込めます。

ただし、家賃収入以外の収入源を確保するためには、基本的に1棟投資や戸建て投資の必要があります。区分マンション投資の場合は家賃収入以外の収入源確保は難しいといえるでしょう。

資金回収が困難な場合の対策

どのような対策を行っていたとしても、必ずしも不動産投資の資金を回収できるとは限りません。シミュレーション上では収益性を期待できても、実際の運用中にさまざまなトラブルが発生し、資金回収が困難になってしまうケースが考えられます。

資金回収が困難だと判断できたまま運用を続けていくと、損失が膨らんでしまう可能性が高いため、以下のような対策が早急に必要です。

• 入居条件の見直し
• リノベーションやリフォームの実施
• 早期売却の検討

ここでは、不動産投資の資金回収が困難な場合の対策について解説します。

入居条件を見直して空室率を下げる

空室率が高まり想定した収益を得られない場合は、入居条件を見直しましょう。入居条件の見直しによって入居率の改善ができれば、資金回収ができる可能性も高まります。

主に見直せる入居条件は以下の通りです。

• 家賃を見直す
• ペットOKの物件にする
• 高齢者を受け入れる
• 敷金礼金の減額
• フリーレントをつける

たとえば、周辺の競合物件を調査して家賃相場に差があれば家賃を見直すことも有効です。また、ペットOKの物件にしたり高齢者を受け入れることでもターゲット層が広がるため、空室率の増加を防げるでしょう。

他にも、敷金礼金の減額やフリーレントをつけたりなど、入居者の初期費用を抑えられる条件も有効な見直し方法です。

ただし、家賃の値下げは利回りが低下して資金回収の長期化に直結してしまいます。空室率の高さが目立ち、家賃収入を得られない場合の対策として考えておきましょう。

リノベーションやリフォームを行って物件価値を高める

物件の魅力が低いことによって入居率の低下が懸念されるのであれば、リノベーションやリフォームを行って物件価値を高めましょう。

たとえば、築年数の古い中古物件で不動産投資を運用している場合、家賃が安くても内装がキレイでなければ入居者が集まりにくくなります。そのため、リノベーションやリフォームを行って内装を一新すれば入居率を上げられる可能性が高まります。

また、古い住宅設備を入れ替えるのも有効な手段です。温水洗浄便座への変更や省エネ性能の高いエアコンの導入などを検討するとよいでしょう。

とくにトイレは入居を決める重要なポイントといっても過言ではありません。ユニットバスよりも風呂・トイレ別の物件のほうが入居者に好まれる傾向が高いため、変更工事を検討するのもおすすめです。

ただし、リノベーションやリフォームには高額な費用がかかります。設備や内装を変更したからと言って必ずしも入居者が現れるとは限らないため、競合物件と比較しながら必要性を検討したのち判断しましょう。

早期売却を検討する

さまざまな対策をしても収益性の回復を見込めず、資金回収が困難だと判断できれば早期売却を検討しましょう。

収益性の悪い物件を無理して運用していくと、損失が膨らむケースが懸念されますが、売却してしまえばダメージの軽減も可能です。

出口戦略として計画していた売却益（キャピタルゲイン）を望めなくとも、運用を続けるよりも損失が減る場合もあるため、売却シミュレーションを行って判断しましょう。

まとめ

不動産投資の資金は、税制や物件の管理費用、修繕費用を考慮すると5〜10年での回収が理想的です。初期費用やランニングコストを抑え、家賃収入を増加できれば回収期間を短縮できますが、短期間での回収は見込めません。

そもそも不動産投資は長期的な目線で運用するものです。コストカットや物件選びによって回収の短期化は可能であるものの限度があります。

また、不動産投資は運用中にさまざまなリスクをともないます。突発的な費用が発生する修繕リスクや災害リスク、家賃収入が減少する空室リスクや家賃滞納リスクなど、考慮すべきものはさまざまです。

想定外の出費が発生したり、家賃収入が減少すると、不動産投資の資金回収は長期化してしまうでしょう。そのため、あらゆるリスクを考慮したシミュレーションが重要になります。

ただし、不動産投資に関する知識や経験がないとリスクの回避が難しく、資金回収の長期化が懸念されます。安定した収益性を確保しながら資金回収を目指すのであれば管理業務に精通した不動産管理会社への委託がおすすめです。

アセットテクノロジーは、適切な管理によって入居者の満足度と入居率アップを実現しています。資金回収が長期化する空室リスクを軽減するだけでなく、オーナー様の手間となる管理業務全般をサポートいたします。

また、弊社の委託料は業界のなかでも安く設定しているため、ランニングコストを抑えた運用も可能です。

安定した収益性を確保して資金回収の短期化を目指したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。