不動産投資の資金は何年で回収できる?目安やシミュレーションの方法を解説

不動産投資では、さまざまな指標を用いて投資の有無を判断します。投資物件の収益性を数値化し比較すれば、より正確で客観的な判断が可能です。今回は、資金回収期間を中心に実質利回りの計算方法にも触れ、回収期間を短くする方法についても解説します。

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不動産投資の資金回収は5~10年を目安にする!

投資物件を検討する際、投資した資金を何年で回収できるか、回収期間を計算しておく必要があります。このとき、回収期間は5~10年を見据えるのが一般的です。

不動産投資で利益を出す方法は2種類あります。売却益の『キャピタルゲイン』と、家賃収益の『インカムゲイン』です。短期間で高い利益を出せるキャピタルゲインですが、1~2年で売却することはおすすめできません。

不動産投資では「物件取得時」「保有時」「売却時」に税金がかかります。不動産の売却による所得は譲渡所得として課税の対象となり、所有期間5年未満の税率より5年超の税率のほうが低いことから、短くても5年を超えた時点で売却するのが一般的です。

短期間の回収が見込めないのはインカムゲインでも同様です。回収期間が短いほど優れた投資物件といえますが、それには家賃や管理費を高めに設定したり、修繕費用などの費用を極力抑えたりする必要があります。

ですが、この方法では物件の集客力低下による空室率上昇が懸念されます。

また、保有期間が長いほど家賃収入を継続して受け取れますが、築年数を重ねると大規模修繕による費用負担が発生する可能性があり、またリフォームや設備改善などの方法はあるものの、家賃は少しずつ低下します。

そのため、物件の保有期間は長期になり過ぎない必要もあります。これらを踏まえると、回収期間は5年から10年を区切りとするのが一般的です。

具体的な回収期間はシミュレーションで算出

回収期間の目安は5年から10年ですが、物件ごとに状況は異なるため、数値化して比較する必要があります。

投資物件の広告などで掲載されている売却価格や表面利回りだけでなく、保有期間によるキャッシュフローの変化などをシミュレーションして、長期的な視野に立った賃貸経営や資金の計画を立てることが大切です。

【算出方法】不動産投資の資金は何年で回収できる?

投資した資金を何年で回収できるかを知ることは大切です。建物は月日が経つほど劣化して修繕費用がかかるので、回収期間は短いほど良いとされています。資金を回収したあとの収入は利益となり、資金繰りは安定します。

ここでは、不動産投資に欠かせない資金回収期間の算出方法について解説します。

利回りで算出する不動産投資の回収期間

物件を比較する際に、利回り(投資額に対する収入の割合)が使用されます。利回りには、購入価格に対する賃貸収入の割合である表面利回りと費用も加味した実質利回りがあります。

ネットや物件一覧など多くの物件情報が掲載されていたり、不特定多数に提示したりする場合には表面利回りが用いられます。表面利回りでは、費用面は考慮されていませんが、大まかな物件の収益性を把握するときには便利な指標です。

一方、実質利回りでは、購入価格から手数料や諸費用などを差し引き、家賃収入についても、管理費用や修繕費用、税金を差し引きます。

表面利回りと比べ、費用を見積もる必要があり、算出に時間がかかります。実質利回りは、最終的に投資物件を絞り込む場合や回収期間を把握する場合など、実態に近い数値が必要な際に使います。

指標で算出する不動産投資の回収期間

「不動産投資の資金を何年で回収できるか」を知るために使われる指標に、「CCR(Cash on Cash Return)」「ROI(Return On Investment)」「PB(Pay Back period)」があります。

CCRは自己資金に対する収益率、ROIは年間の収益率、PBは資金回収期間を意味し、収益率を算出するCCRとROIは数値が高いほど、PBは数値が小さいほど回収期間は短くなります。

CCR(自己資本配当率)は年間の収益額をもとに収益率を求める指標で、「年間収益額÷投資額×100」で算出します。収益額は、物件購入初年度や大規模修繕時に減少するため、CCRは低下します。つまり、CCRは変化しますので、年度ごとに算出して回収期間を確認する必要があります。

資金回収シミュレーションの事例

実際にどのように計算するか、具体的な数値を使ってシミュレーションします。ここでは、実質利回りとCCRの具体的な計算方法を紹介します。

■実質利回り

<事例(中古マンション)>

物件価格1,500万円(購入時の経費を含む)、家賃収入100万円(年間)、運営費用30万円(年間)のケース

<計算式>

(家賃収入-運営費用)÷(物件価格-諸経費)×100

(100-30)÷1,500×100=4.67%

■指標(CCR)と回収期間

<事例(中古マンション)>

1,500万円の不動産投資をして1年間の収益額が150万円のケース

<計算式> 

CCR:年間収益額÷投資額×100

回収期間:100(%)÷CCR

150÷1,500=10%

100÷10=10(年)

資金の回収期間を短縮するポイント

不動産投資において、資金回収期間は重要な指標のひとつです。資金回収期間を短縮できれば、早期の収益化を図れます。ここでは、不動産投資のコツともいえる回収期間を短縮するポイントについて解説します。

自己資金を減らす

CCRの計算式から解るように、回収期間を短縮するためには、自己資金を少なくするか、収益額を増やすしかありません。

自己資金を減らすためにはローンを利用します。ローン返済で収益額は減少しますが、自己資金を大きく減らせば、収益率は上がります。

また、収益率の上昇により回収期間は短縮されます。ただ、借りすぎてしまうと賃貸経営が上手くいかなくなったときに返済できなくなりますので、返済可能額を見極める必要があります。

物件を厳選する

金融機関の融資では、物件の耐用年数が審査の対象となります。残存耐用年数の長い物件であれば、返済期間を長くして毎年の返済額を抑え、収益額を増やすことが可能です。

返済期間を延ばせば利息総額が増えますが、「低金利が続いていること」「手持ちの資金が増えること」などを考えると、結果的に回収期間を短縮できることからも、返済期間を長くしたほうがメリットは大きくなります。

具体的な物件の構造として、鉄筋で補強されているRC造であれば、法定耐用年数が47年と長く、築20年以内の物件は長期の融資を受けられる可能性がありますので、返済期間に注目した物件探しは重要です。

まとめ

不動産に投資した資金は、税制や物件の修繕費用を考えると、5~10年での回収が理想です。家賃収入が増えれば、回収期間は短くなりますが、家賃は安定した収入で、急に増やすことはできません。

今回紹介した自己資金を減らす方法とローン返済期間を延ばす方法でも回収期間を短くできます。一度、シミュレーションをしてみると良いでしょう。

 

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