NOI利回りは不動産投資をするうえで重要？計算方法も解説

不動産投資で重要なNOI利回りとは

NOI利回りとは、「Net Operating Income（純収益）」を可視化するための計算方式です。算出される数値は、営業純収益と不動産価格の比率を表しています。NOI利回りの大きな特徴として、はじき出された数値から、投資した金額に見合う利益が出せそうな物件かどうか推測できる点が挙げられます。

表面利回りで計算する場合、不動産経営に必要な清掃費などの諸費用が加味されません。また、満室を前提として計算しており、万が一空室が続いた時に計算と実際の収益に大きな乖離が起きる可能性があります。

一方、NOI利回りであれば空室が続いて家賃が入らなくなったり、経費が嵩んで収益化しづらくなったりするリスクも計算できます。投資後の実態を正確に測る方法として、NOI利回りは多くの不動産投資家が活用している目安の一つです。

NOI利回り以外の不動産投資に関係する利回りの種類

不動産投資における収益性を可視化させる利回りには、NOI利回り以外にも表面利回り、想定利回り、現行利回りなどがあります。

不動産投資を運用するにあたって、さまざまな利回りの計算方法を理解し、多角的なシミュレーションを行うことが成功へとつながるでしょう。

ここでは、NOI利回り以外の不動産投資に関係する利回りの種類について解説します。

表面利回り

表面利回りとは、不動産の価格と年間の家賃収入のみから計算するシンプルかつ一般的な指標です。単純に年間家賃収入の合計を不動産価格で割ると算出できます。

不動産会社の広告や不動産ポータルサイトに掲載されるケースが多い指標ですが、必要経費を加味せずに算出された数値となります。そのため、実際の運用時は掲載された数値よりも低くなるケースがほとんどです。

実際の運用時の収益性を把握するよりも、あくまでおおよそのシミュレーションを知るために用いられます。

想定利回り

想定利回りは表面利回りと同様に経費や空室リスクを考慮せず、満室状態を想定した指標です。現状入居者がおらず、暫定の年間家賃収入で計算するのが特徴です。

ただし、あくまでも暫定の家賃収入から計算する指標となるため、実際の家賃が想定よりも低い場合は利回りの低下も懸念されます。

表面利回りと同様ですが、あくまでも満室時のシミュレーションとなるため、最大値の利回りであることを理解しておきましょう。

現行利回り

現行利回りは、現在の入居状況から計算する指標です。複数の部屋を運用しているのであれば、空室の家賃収入を含めずに計算するため、現状の把握が可能になります。

ただし、計算には必要経費を含めないため、NOI利回りより精度は低下してしまうでしょう。

現状の入居率でどの程度の利回りを期待できるのか、おおまかな数値を把握したい場合に活用してください。

NOI利回りと表面利回りの計算方法

ここでは、NOI利回りと表面利回りそれぞれの計算方法を解説します。どちらも重要な指標になるため、不動産投資を始める前に活用方法や数値の見方を理解しておくことが大切です。

NOI利回りの計算式

NOI利回りは、下記の計算式で算出できます。

数値が高いほど、収益性の高い物件であるといえます。計算結果の正確性を上げるためには、事前に不動産経営にかかる年間諸経費をある程度詳しく調べておかなくてはなりません。

計算式における「諸経費」に含まれる（事前に調べておくべき）費用項目は、下記の通りです。

・固定資産税

・火災保険料

・管理費

・修繕費

・不動産取得費

・登記費用

・不動産会社に支払う手数料

注意すべきポイントは、会計処理上の諸経費を全て含めるわけではないことです。減価償却費や修繕積立費は実際の支出は伴わないと判断し、NOI利回りの計算式に含めません。

表面利回りの計算式

表面利回りは、投資用物件情報に記載されることの多い、最も一般的な利回りの計算方法です。具体的な数値は、下記の計算式で算出できます。

表面利回りの計算結果も、NOI利回りと同じく数値が高いほど収益性の高い物件と判断します。

シンプルかつ短時間でできる計算であり、価格・戸数など表面的な物件情報のみを参考にする点が特徴です。手早く利回りの目安を知るのに便利な方法です。

ただし、表面利回りはあくまで満室を前提とした計算に過ぎません。空室リスクが考慮されておらず、経費も計算に含まれていない点に注意が必要です。投資を始めてからギャップに気づくことがないよう、物件選びの段階から同時にNOI利回りも活用しましょう。

NOI利回りと表面利回りの違い

NOI利回りと表面利回りの違いは、実態に即した収益性かどうかです。NOI利回りは、空室発生時の清掃費や入居者を募る広告費、税金など様々な経費や損失を含めながら算出する計算方法です。

一方で、表面利回りには物件の収益性を把握できるメリットがあります。しかし、表面利回りは常に満室状態を想定して算出するため、物件の本当の状態を把握できる利回りではありません。

そのため、物件の収益性を把握したい際は、表面利回りではなく、NOI利回りも算出する必要があります。

より正確なNOI利回りを計算する方法

NOI利回りは、不動産投資を運用するうえでもっとも重要な指標といっても過言ではありません。諸経費や空室リスクなどが考慮された数値は、実際の運用時に近い形でシミュレーションが可能です。

しかし、計算に用いる諸経費や空室率がおおよその数値では、正確なNOI利回りを算出できません。

ここでは、より正確なNOI利回りを計算する方法を解説します。

諸経費は細かく洗い出して計算に含める

NOI利回りの計算には、さまざまな諸経費を含めますが、おおまかな数値では正確な指標となりません。分かる範囲の諸経費は、できるだけ正確な金額を洗い出して計算に含めるようにしてください。

保険料や管理費、登記費用や手数料などは正確な数値の把握が可能なため、1円単位で計算に含めると、より正確なNOI利回りを算出できるでしょう。

ただし、設備の故障、災害による被害など、突発的に発生する修繕費用については正確な数値の算出ができないため、おおよその金額での計算になります。

国土交通省の民間家賃住宅の計画修繕ガイドブックによる、時期ごとに発生する修繕費用の目安は以下の通りです。

構造の違いによる大きな差はないものの、部屋の間取りが大きいほど修繕費用が高くなる傾向があります。

また、建設から11～15年目、21～25年目は大掛かりな修繕が必要になるケースもあり、多額の修繕費用が発生するでしょう。とくに21～25年目では、浴室設備などの修理・交換が必要になるため、修繕費用の出費を覚悟しなければいけません。

あくまで目安ですが、運用する物件の築年数に該当する金額を計算に含めれば、より正確なNOI利回りを計算できるでしょう。

過去のデータから空室率を調べる

より正確なNOI利回りを計算するためには、空室率のデータが重要です。投資物件の過去の実績が分かれば、その数値をもとに計算するのがもっとも正確でしょう。

しかし、新築物件など、場合によっては過去の実績が分からないケースもあります。その場合は、不動産会社に相談して周辺エリアの空室率を確認してもらうのがよいでしょう。

ただし、エリアの空室率が低くても、物件の設備や間取りなどの影響によって入居者が集まりにくい可能性もあるため、注意してください。

不動産投資におけるベストなNOI利回りの目安

不動産投資におけるNOI利回りは、土地込みであれば4～6％、借地権物件などで土地を含まない場合は7~8%ほどが目安といわれています。

利回りが高ければ高いほど、投資を早い段階で回収が可能な物件となるでしょう。

しかし、利回りが高いからといって、必ずしも高い収益性を見込める物件とは限りません。

基本的にNOI利回りの高い物件は、物件購入価格が安いか、家賃が高いかのどちらかが考えられます。

例えば、物件価格が安い場合は築年数が古かったりする場合もあるでしょう。一方、家賃の高い物件はターゲットが絞られてしまいます。つまり、どちらの場合でも空室リスクが高いため、NOI利回りが高いからといっても高い収益性は見込めません。

不動産投資において空室率の高さは致命的です。入居者がいることで収益が発生するため、場合によってはNOI利回りの数値よりも入居率を重視したほうが安定した利益を望めるケースもあります。

また、都心部よりも地方部のほうがNOI利回りが高くなる傾向がありますが、これは物件価格が安いことが理由です。物件価格が安ければ、当然NOI利回りも低くなります。

しかし、地方部は都心と比べると空室率が高くなる傾向があります。

こうしたNOI利回りと空室率の関係は、不動産投資において重要なポイントとなるため、利回りの高さだけにとらわれない物件選びが重要です。

不動産投資でNOI利回りを活用する時の5つの注意点

NOI利回りは空室による損失などもある程度想定して計算するので、物件の収益性を正しく把握したい時に便利です。ただし実際の入居者の動向に影響される部分もあるため、不確定要素が多いことを理解しておきましょう。

ここからは、不動産投資の物件選びでNOI利回りを参考にする時の注意点を5つ紹介します。

見積もりに手間がかかる

NOI利回りをする際は修繕費や管理費など、諸経費の見積もりをしておく必要があります。

NOI利回りの計算時には、年間の家賃収入から諸経費を引くことになりますが、そこには固定資産税や都市計画税などの税金、その他保険料などの様々な費用が含まれます。

NOI利回りを正確に求めるためには、これらの費用を全て見積もり必要があります。

物件を購入する際は、事前に収益物件で発生する諸経費に関する情報・資料を収集し、計算の根拠を示しましょう。

NOI利回りを算出するのには手間がかかります。さらに、いくつもの物件で全て見積もりを行うことは、多大な労力がかかります。

そのため、業者の見積もり情報を参考にしたり必要書類を取り寄せたりと、準備にかかる時間も考慮した、余裕のある行動が必要です。

一方で、表面利回りは計算が簡単です。細かな経費を計算する必要がないうえ、空室による損失の考慮も不要です。そのため、一度に複数の物件を比較したい方は表面利回りで算出する方が良いでしょう。

見積もりやNOI利回りの算出自体が難しい時は、不動産会社など専門家に相談するのもおすすめです。現地・オンラインで相談できる不動産投資家向けセミナーや、初心者向けの相談会を活用する方法もあります。

ただし、必ずしも検討段階で正確な数値を提供してもらえるとは限りません。プロのサポートを利用する場合も、似た物件の事例なども参考に、可能な限り自力でデータ分析しておくことがポイントです。

将来の収益性まで保証されるわけではない

NOI利回りは、現時点や過去の諸経費データなどを参考に算出するものです。計算式はリアルタイムの見積もり料金や固定資産税などを利用するため、将来の収益性まで確実に保証されるとは限りません。

特に、再開発エリアはニーズの変化が激しくなりやすく、数年の人の流出入や町の様子が大幅に変化する可能性もあります。物件だけでなくエリア全体の将来性や発展可能性も視野に入れて、投資物件の可否を判断することが欠かせません。

将来の収益性をはかるためには、該当エリアの都市計画や事業計画など、自治体や企業が発信する情報も積極的に取り入れることが大切です。

利回りが高ければ良い物件とは限らない

計算結果に疑問を持つことも、不動産投資で失敗しないためのコツです。NOI利回りが高いからといって、必ずしも優良な物件とは限りません。利回りが高いにも関わらず長期間売れ残っている物件は、「掘り出し物」ではなく「問題物件」ではないか見定める必要があります。

特に下記に該当する場合、空室が目立って収益性が悪化する可能性があることを知っておきましょう。

・立地が悪い（駅から遠いなど）

・築年数が古く修繕箇所が多い

・メンテナンスが行われていない

・入居者の入れ替わりが激しい

・賃料相場が下降傾向（住み心地が悪いなど）

・売却できない（違法建築物件など）

代表的な事例として、駅から遠いのにバスなどの交通網が発達していない、近隣に工場・ごみ処理場・下水処理施設・軍事基地などがある、違法建築物件で人に渡せないなどの理由が挙げられます。

一方で近隣に大学が多く、3～4年周期で入居者が入れ替わるものの新たな入居者も確保しやすいなど、特殊な事情があるケースも少なくありません。一概に「数値上の利回りが高いから良い物件」「嫌われる条件が揃っているから悪い物件」と捉えず、安定収益を得られる要素は何かで判断することがポイントです。

利回りが高いのに長期間売れ残っている物件がある場合、まずは売れ残っている原因を明らかにしましょう。そのうえで投資に値するか、自分なりの目線で選んでいくことが大切です。自力での判断が難しい場合、不動産屋など専門家の意見を参考にするのもおすすめです。

空室リスクがある

不動産投資では、NOI利回りと表面利回りが高い物件を探すことが重要ですが、それ以上に空室リスクがない物件を探すことが重要です。

所有している不動産が空室になったとしても、固定資産税やローン、維持費などは支払い続ける義務があります。さらに、維持費や入居者を募る広告費などかかる費用は多額です。

利回りが良くても、家賃収入が得られなければ、赤字経営になってしまいます。不動産投資用の物件を探す際は、駅チカや人気エリアなどの空室リスクが低い物件を探すことがおすすめです。

多くの物件では、稼働空室率も公表されているため、どれくらいの空室リスクがあるかの判断基準として、確認してみてください。

都心は利回りが低い場合がある

2022年10月〜12月、都心9区の賃貸マンションの空室率は3.3％と過去最低水準でした。 

この数値からも分かるように、都心は空室リスクが低く、需要が高まり続けています。そのため、都心部への人口集中が続く限りは、空室リスクが低く、賃料の値上がりが続くことが予想されます。

賃料が増加すると、家賃を高く設定できるため、購入額よりも賃料が上がれば、利益を得られやすくなるでしょう。

しかし、固定資産税や都市計画税などの税金は、物件の価値に応じて課税されるため、都心はかかる費用も高額です。そのため、入居率や賃料が高くても利回りが低いという場合もあります。

低いNOI利回りを改善させるための方法

NOI利回りは、不動産投資のシミュレーションを行ううえでも重要な指標です。シミュレーションの結果、NOI利回りの数値が著しく低かった場合は、収益性が低くなってしまうため改善が必要になるでしょう。

NOI利回りは、主に家賃収入のアップや経費の削減によって改善が可能です。

ここでは、低いNOI利回りを改善させるための方法を解説します。

設定家賃のアップ

設定家賃のアップは、NOI利回りの改善に貢献します。

不動産は年々経年劣化が進み、資産価値が低下し、家賃も下がっていきます。しかし、資産価値に伴っていない家賃のアップは、入居率の低下を招くだけとなるため推奨できません。

そのため、家賃をアップさせても入居者が満足できるような魅力ある物件作りが重要になるでしょう。内外装のリフォーム、最新の住宅設備を導入、セキュリティ面の強化などが対策として挙げられます。

例えば、食器洗浄乾燥機や浴室乾燥機、宅配ボックスなどの設備を充実させれば、相場よりも高めの家賃設定でも入居率の低下は防げるでしょう。また、防犯カメラ、カメラ付きインターフォンなど設置してセキュリティ面を強化すれば、安全性を重視する一人暮らしの女性やファミリー層からも魅力の高い物件となります。

ただし、設備の導入や入れ替えには初期費用がかかります。設備充実のために費用をかけすぎてしまった場合、回収までに時間がかかるため、設定する家賃とコストのバランスを考えながら検討しましょう。

また、ターゲットにする入居者にあった設備に限定すれば、無駄な費用を抑えられます。

不要な経費の削減

経費が多ければ多いほどNOI利回りは低下します。そのため、数値の低さが顕著に現れている場合は不要な経費の削減に取り組みましょう。

とくに、不動産管理会社への委託料や災害保険などの毎月発生する費用の見直しが効果的です。

例えば、不動産管理会社への委託費用は、家賃の5％程度が相場といわれているため、コストが高額な場合は委託先の変更も視野にいれておくとよいでしょう。

また、災害保険も補償内容を減らしてしまえば経費の削減にもつながりますが、あまりおすすめできません。災害保険は幅広い対象に設定しておくことで、万が一の災害を幅広い範囲でカバーできるメリットがあります。

そのため、災害保険料を削減するには、保険会社の比較、保険料のまとめ払いなどが有効です。

まとめ

不動産投資において利回りによるシミュレーションはとても重要です。とくに、物件価格や諸経費、空室率などを考慮したNOI利回りによる数値は、実際の運用に近い形でシミュレーションが可能となります。

おおよその目安となる収益性をスピーディに把握するには表面利回りによる計算が適していますが、購入を検討している物件に関しては必ずNOI利回りで計算するようにしましょう。

ただし、NOI利回りの数値が高いからといって必ずしも収益性を期待できるわけではありません。利回り以外にも、物件の設備や状態、周辺環境、アクセス面などを考慮して空室リスクの少ない物件選びが重要です。

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NOI利回り改善のために不動産管理会社の変更などを検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。