サラリーマンの不動産投資は成功する?メリットと失敗例も紹介

サラリーマンが長期的な資産形成を行うなら、不動産投資も検討先のひとつです。なぜサラリーマンの資産形成に不動産投資が有効なのか、メリットや注意点、始める前に知っておきたい失敗例を踏まえて紹介します。

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サラリーマンに不動産投資は向いている?

そもそもサラリーマンに不動産投資は向いているのか、サラリーマンが不動産投資をする4つのメリットを取り上げます。

融資が受けやすい

不動産投資は、金融機関のローンを利用して行うのが一般的です。金融機関がローンの申し込みを審査する際は、年収や勤続年数、職種などを確認します。

このとき、安定した収入があるという点でサラリーマンは有利です。毎月安定した給与が見込めるため、金融機関側から優良な融資先と判断されます。

不動産投資では物件の購入などに多くの費用が必要ですので、金融機関からの融資が受けられるか、どのくらいの額のローンが組めるかは重要です。

節税につながる

不動産投資に関わる経費は、経費として計上可能です。不動産投資の収入を経費が上回り赤字になった場合でも、確定申告により給与所得と損益通算することができます。これにより、給与から天引きされた源泉徴収所得税分の還付を受けられます。

所得税だけでなく、住民税の税額にも影響があるため、節税にもつながります。特に、多くの経費が計上される不動産投資1年目あたりは節税効果を期待できるでしょう。

資産形成ができる

不動産投資は、家賃収入により長期に安定した収入が得られるメリットがあります。退職金の受給や将来の年金額の減少が心配される中、本業とは別の形で資産形成ができるのは心強いでしょう。将来の安心にもつながります。

本業と両立しやすい

本業との両立が図りやすいのもサラリーマンに不動産投資が向いている理由です。不動産投資では、物件の清掃や点検、賃貸借契約、賃貸料の集金などの管理業務が発生します。このような管理業務は管理会社に委託するのが一般的です。

委託することによって管理業務にかかる手間や時間を削減でき、本業が忙しくてなかなか副業ができないサラリーマンでも不動産投資なら両立できます。

サラリーマンが不動産投資で押さえておくべきポイント  

サラリーマンが不動産投資をする前に知っておきたい4つの注意点を紹介します。

不動産投資のリスクを理解しておく

不動産投資にはさまざまなリスクが存在します。たとえば、空室により家賃収入を得られなくなる空室リスク、入居者の家賃滞納で家賃収入がなくなる家賃滞納リスク、地震や火災などの災害により建物に損害が出る災害リスクなどです。

不動産投資にまつわるリスクを事前に知っておかないと予期せぬトラブルに対処できません。トラブルで資金に余裕がなくなることがないように、リスクについてはよく理解しておきましょう。

利回りやキャッシュフローを意識する

不動産投資を始めるなら、利回りやキャッシュフローについても理解しておく必要があります。

利回りは投資金額に対する儲けを表します。不動産投資では利回りの高さが注目されがちですが、利回りの高さが不動産投資の成功に直結するわけではないことに注意が必要です。

利回りには表面利回りと実質利回りがありますが、一般的に不動産情報で掲載されるのは必要経費などが考慮されていない表面利回りです。

利回りの計算では空室リスクも考慮されていないため、空室リスクが高まった場合、家賃が下落した場合、当初の利回りで不動産投資ができなくなることもあります。

不動産投資を行っていくには、実質利回りと長期的なキャッシュフローを意識し、お金の出入りを管理することが重要です。

相場や立地条件も調べる

不動産投資で購入を検討している物件周辺の相場価格や立地条件も調べておきましょう。

たとえば、購入を考えている物件の価格が周辺の相場より高いことがあります。価格が高い理由は、中古物件でリノベーションを行った、設備のグレードが良い、周辺より土地価格が高いなどが考えられます。具体的な理由を不動産会社によく確認しておくと安心です。

また、不動産投資の物件は駅からの距離や周辺の施設などアクセス面も重要ですので、交通状況や周りの環境についても確認が必要です。

物件価格と相場が見合わない、立地条件があまり良くない場合などは、購入を見送ることも検討しましょう。

管理会社だけに任せない

サラリーマンが不動産投資する場合は、管理会社に管理業務を委託することが多いですが、すべて丸投げだと不動産投資の成功も難しくなります。

管理を委託できるからと安心せず、必要に応じて管理や運用内容の軌道修正ができるよう、自身でも不動産投資の知識を身につけ、運用状況を把握しておくことが大切です。

サラリーマンの不動産投資での失敗例

不動産投資を成功させるには、不動産投資のよくある失敗例を把握して、失敗しないように行動することが大切です。ここでは、サラリーマンが知っておきたい不動産投資にまつわる3つの失敗例を紹介します。

相場よりも高い金額で購入してしまう

不動産投資は大きな額が動くことから、「物件の価格が高いのは仕方がない」と考えてしまう人もよくいます。その結果、不動産会社から提示されたシミュレーションだけで判断し、相場よりも高い金額で物件を購入して失敗するケースも多いです。

相場よりも高い物件を購入すると、利回りが悪くなるだけでなく、毎月のローンの返済額も増加してしまいます。物件の売却金額があまり高くならず、投資額を回収できなくなることもありますので注意が必要です。

不動産会社の言うとおりに購入してしまう

不動産会社に「節税になる」などの勧誘で不動産投資を始めて失敗するケースも見られます。不動産投資の節税効果は、条件が揃わないと得られないためです。

節税を意識しすぎるとキャッシュフローがマイナスになって不動産投資の継続が難しくなることもあります。また、物件売却時の税金でこれまで節税した以上の税金が発生して損をする場合もあります。

不動産会社から言われるがまま契約するのではなく、自身で不動産投資の知識を身につけ、口車に乗せられないようにすることが大切です。

大規模な修繕で出費が増えてしまう

中古物件は新築と比べて利回りが高いといった魅力があります。しかし、購入後に設備の欠陥が見つかって修繕やリノベーションが必要になることも多いです。

修繕やリノベーションには多くの費用がかかります。予期せぬ出費はキャッシュフローの悪化を招き、生活費などに影響することもありますので、慎重に物件を選びましょう。

まとめ

サラリーマンにとって、資産形成や節税対策などのメリットがある不動産投資は魅力的です。しかし、不動産投資の知識がないまま始めると、相場よりも高い物件を購入してしまう、節税にならないなどの失敗を招くこともあります。不動産投資を始める前に自身でも情報を集めておきましょう。