入居者募集は不動産会社に依頼するのが一般的
賃貸物件の入居者募集は、管理委託契約を結んでいる不動産会社に依頼するのが一般的です。とはいえ、不動産会社との契約内容によっては、オーナー自身も入居者募集の働きかけができます。まずは、不動産会社との契約の種類をみていきましょう。
不動産会社への依頼形態にはふたつの種類がある
不動産会社へ依頼する際の契約の種類は次のふたつです。
一般募集
一般募集とは、複数の不動産会社にも同時並行で募集を依頼できる形態の契約です。オーナー自らも入居者を探すこともできます。入居者が見つかったら、ほかの依頼中の不動産会社に対して連絡を入れて募集を終了してもらう、という具合です。
自由度が高いのがメリットですが、不動産会社はあまり本腰を入れた募集を行わないおそれがあります。
専任募集
専任募集というのは、複数社に依頼することができず、1社のみの不動産会社に依頼できる形態の契約です。また、専任募集のなかでも専任契約だとオーナーが自ら入居者を探せますが、専属専任契約だと自ら探すことはできません。
専任募集は一般募集と比べて、不動産会社のモチベーションが上がりやすく、本腰を入れて対応してもらえる傾向にあります。なかなか入居者が見つからないときでも、活動報告などをしてくれることも多いです。ただし、依頼できるのは1社のみなので、不動産会社選びが重要です。
契約によってはオーナー自身も入居者を募集できる
不動産会社との管理委託契約や媒介契約の内容次第では、オーナー自身も入居者募集ができます。自主客付けをする場合は、最初に不動産会社との契約内容を確認しましょう。
不動産会社を介さずに直接入居者と賃貸借契約を結べば、仲介手数料がかかりません。費用を節約でき、オーナーとして賃貸経営への理解を深められます。
ただし、自主客付けは、賃貸借契約に関する専門的な知識が必要なのがデメリットです。不安なら、契約業務のみを不動産会社に外注できるので相談してみましょう。
オーナーにできる入居者募集の対策
入居者募集を始める前に物件の状況を把握しておく必要があります。どのような点を把握すれば良いのか、そのポイントについて解説します。
入居者目線で物件の立地条件を確認する
物件の立地条件をよく確認してみましょう。「立地が良い」という理由で購入した人も多いかもしれません。しかし、立地条件が良いかどうかは、狙うターゲット層に応じて異なります。
例えば、単身者をターゲット層にするなら、近くにコンビニや営業時間が長いドラッグストアなどがあれば立地が良いといえるでしょう。仕事が休みの日に食料品をまとめ買いできる、大型スーパーなども比較的近い場所にあると便利です。
子どものいるファミリー層をターゲットにするなら、児童公園など子どもが遊べる場所や、小児科や歯科などのクリニックが近くにあると良いでしょう。また、小学校や中学校の学区なども重要です。
高齢者をターゲットにしているなら、自宅から医療機関や高齢者施設などの距離を重視しましょう。また、役所の出張所なども比較的近いところにあると便利です。
周辺エリアの物件と比較する
周辺にある賃貸物件もチェックしましょう。ライバルと比べて、自分の物件の強みとなるアピールポイントを探す必要があります。
半径300～500メートル範囲の賃貸物件は、入居者募集を募る際、競合になり得ます。以下のポイントを押さえて確認しましょう。
・物件数や間取り、築年数
・カーテン、雨戸、郵便受けなどの設備
・外壁の塗装状況、玄関周りの清掃状況などの見た目のキレイさ
ライバル物件の家賃動向を把握する
周辺エリアの家賃動向も調べましょう。家賃は、物件選びの重要な判断ポイントです。次の点をライバル物件と比較して、適正な家賃設定を行う必要があります。
・月額の家賃
・管理費の有無や金額
・駐車場代
最近は敷金や礼金がかからない物件が増えています。入居者募集の弱みにならないよう、敷金や礼金を設定するときも参考にしましょう。
入居者募集を依頼する不動産会社の選び方
入居者募集を依頼する不動産会社を選ぶ際には、次のポイントをチェックしておきましょう。
提案力がある
不動産会社では、来店したお客様に希望の条件などを聞いた上で、それに合致する物件を探します。しかし、条件にぴったり合う物件がないことも多いです。そのため、妥協点などを探りながら、なるべく希望条件に近い物件を提案します。
ここで重要なのが提案力です。提案力の高い不動産会社ならスムーズに契約につながりますが、提案力がないとなかなか契約には至りません。
店舗でスタッフが接客をしている様子を見ておき、提案力が高いと判断できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
物件情報が豊富である
物件探しをする人は、物件情報が少ない不動産会社よりも、物件情報が豊富な不動産会社を選ぶことが多いです。物件情報が多ければ多様なニーズを満たせるのはもちろんのこと、安心できるということもあるでしょう。
一方、物件情報が少ない不動産会社だと、来店するお客様の人数もあまり多くありません。そのため、依頼先の不動産会社を選ぶ際には、物件情報をどれくらいもっているかも確認しておくことが重要です。
物件図面がわかりやすい
不動産会社が掲出している物件情報にも注目しましょう。住まいを探す人がまず目に止めるのが物件図面です。わかりやすい物件図面を掲出している不動産会社ほど人目に止まり、入居者募集に強い傾向があります。あわせて、物件の特徴や魅力がしっかり伝わる内容になっているかの確認も大切です。
オーナーができる、入居者を効率良く募集するポイント
入居者のニーズに沿った物件なら、次のような工夫をすることで、オーナー自身でも入居者を見つけられる可能性があります。
不動産会社に物件の強みをしっかり伝える
物件に強みがあるなら、それを不動産会社に伝えることが大事です。不動産ポータルサイトなどでも物件の強みが掲載されれば、検索に引っかかりやすくなり、多くの人に認知してもらえます。
また、物件の強みは不動産会社にとっても、お客様に対してアピールしやすいです。強みをアピールしてもらえるようになれば、それだけ入居者が見つかりやすくなります 。
物件の外観を整える
見た目の印象を大きく左右するため、物件の外観を整えることも重要です。内見者に良い印象をもってもらえば、入居者獲得につながります。
外観、エントランス、ゴミ置き場などの共用部分は、特に念入りにキレイにして、内見者に「ここに住みたい」と思ってもらえることを意識すると良いでしょう。
Webサイト・SNSを活用する
近年では、インターネットで物件探しをする人が多いため、WebサイトやSNSを積極的に活用しましょう。オーナーと入居者をつなぐマッチングサイトや地元密着型サイトなどを活用するのがおすすめです。無料で利用できるサービスが多いため、気軽に利用できる方法のひとつです。
ただし、WebサイトやSNSで入居者を見つけた場合には、入居に必要な手続きをすべてオーナー自身が行う必要があります。
各種紹介を活用する
入居者と良い関係を築いておけば、新たな入居者を紹介してもらう働きかけができます。今いる入居者や退去者に、あらかじめ作っておいた「入居者募集中」のチラシを渡しましょう。紹介者、入居者ともに魅力的な特典を用意すると、確率を高められます。
学生対象の物件なら、生協や大学に物件掲載を依頼するのも良い方法です。学生が退去するときは後輩への紹介を促すなど、積極的に働きかけましょう。
チラシを配布する
物件の特徴、魅力をわかりやすく伝えるチラシを作成して、物件周辺にポスティングするのも効果的です。PCの専用ソフトや無料のイラストを使えば、簡単にチラシが作れます。
チラシは、同じようなタイプの物件を選んで配るのがポイントです。ワンルームの物件の入居者を募集するときに、ターゲット層が異なるファミリータイプの建物にチラシを配っても良い成果は得られません。効率良くチラシを配布しましょう。
設備投資で内容をグレードアップする
設備投資でライバル物件に勝てる整備をすれば、入居者が増える可能性があります。特に、インターネット無料、宅配ボックス、IoT設備が人気です。設備投資には費用がかかるため、予算やコストパフォーマンスも含めて検討しましょう。
大規模なリフォームではなく、数千円程度でできる設備投資もあります。例えば、若い入居者から人気のおしゃれなレールライトを導入する、デッドスペースを利用した収納棚を増設するといった「ちょい足し」でも、充分な効果が期待できます。
まとめ
不動産投資で入居者募集をする際には、立地条件などからターゲット層を絞り、ライバル物件の調査を行う必要があります。不動産会社に募集を依頼をする際は、提案力があり物件情報が豊富な不動産会社を選ぶのが望ましいです。
専属専任契約以外なら、オーナー自身も入居者募集の働きかけができます。インターネットも活用して、空室リスクを減らしましょう。
