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【入居者募集】まずは自身の物件の状況を把握する
入居者募集を始める前に物件の状況を把握しておく必要があります。どのような点を把握すれば良いのか、そのポイントについて解説します。
入居者目線で物件の立地条件を確認する
物件の立地条件をよく確認してみましょう。「立地が良い」という理由で購入した人も多いかもしれません。しかし、立地条件が良いかどうかは、狙うターゲット層に応じて異なります。
たとえば、単身者をターゲット層にするなら、近くにコンビニや営業時間が長いドラッグストアなどがあれば立地が良いといえるでしょう。仕事が休みの日に食料品をまとめ買いできる、大型スーパーなども比較的近い場所にあると便利です。
子どものいるファミリー層をターゲットにするなら、児童公園など子供が遊べる場所や、小児科や歯科などのクリニックが近くにあると良いでしょう。また、小学校や中学校の学区なども重要です。
高齢者をターゲットにしているなら、自宅から医療機関や高齢者施設などの距離を重視しましょう。また、役所の出張所なども比較的近いところにあれば便利でしょう。
周辺エリアの物件と比較する
周辺にある賃貸物件もチェックしておきましょう。半径300～500メートル範囲の賃貸物件は、入居者募集を募る際、競合になり得ます。以下のポイントを押さえて確認しましょう。
・物件数や間取り、築年数の確認
・家賃動向の確認
・敷金/礼金/管理費の確認
これらを確認することで賃貸物件の家賃相場を詳しく把握しておくことで、適正な家賃設定が行えます。
入居者募集は不動産会社に依頼するのが一般的である
賃貸物件の入居者募集は不動産会社に依頼するのが一般的です。では、不動産会社へ依頼する際の契約の種類と不動産会社の選び方について見ていきましょう。
不動産会社への依頼形態はふたつ
不動産会社へ依頼する際の契約の種類は次のふたつです。
一般募集
一般募集とは、複数の不動産会社にも同時並行で募集を依頼できる形態の契約です。オーナー自らも入居者を探すこともできます。入居者が見つかったら、ほかの依頼中の不動産会社に対して連絡を入れて募集を終了してもらう、という具合です。
自由度が高いのがメリットですが、不動産会社はあまり本腰を入れた募集を行わないおそれがあります。
専任募集
専任募集というのは、複数社に依頼することができず、1社のみの不動産会社に依頼できる形態の契約です。また、専任募集の中でも専任契約だとオーナーが自ら入居者を探せますが、専属専任契約だと自ら探すことはできません。
専任募集は一般募集と比べて、不動産会社のモチベーションが上がりやすく、本腰を入れて対応してもらえる傾向にあります。なかなか入居者が見つからないときでも、活動報告などをしてくれることも多いです。ただし、依頼できるのは1社のみなので、不動産会社選びが重要です。
入居者募集を依頼する不動産会社の選び方
入居者募集を依頼する不動産会社を選ぶ際には、次のポイントをチェックしておきましょう。
提案力がある
不動産会社では、来店したお客様に希望の条件などを聞いた上で、それに合致する物件を探します。しかし、条件にぴったり合う物件がないことも多いです。そのため、妥協点などを探りながら、なるべく希望条件に近い物件を提案します。
ここで重要なのが提案力です。提案力の高い不動産会社ならスムーズに契約にこぎ着けますが、提案力がないとなかなか契約には至りません。
店舗でスタッフが接客をしている様子を見ておき、提案力が高いと判断できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
物件情報が豊富である
物件探しをする人は、物件情報が少ない不動産会社よりも、物件情報が豊富な不動産会社を選ぶことが多いです。物件情報が多ければ多様なニーズを満たせるのはもちろんのこと、安心できるということもあるでしょう。
一方、物件情報が少ない不動産会社だと、来店するお客様の人数もあまり多くありません。そのため、依頼先の不動産会社を選ぶ際には、物件情報をどれくらいもっているかもチェックしておきましょう。
オーナー自身もできる入居者を募集するための工夫
専属専任契約以外なら、不動産会社に入居者募集の依頼をしていても、同時並行で自らも募集できます。ただし、トラブル防止のため賃貸借契約などの専門知識を身につけていなければなりません。
また、入居者募集の前提として、入居者のニーズが高い設備を追加しておきましょう。たとえば、無料のインターネット回線や宅配ボックスなどです。
入居者のニーズに沿った物件なら、次のような工夫をすることで、オーナー自身でも入居者を見つけられる可能性があります。
不動産会社に物件の強みをしっかり伝える
物件に強みがあるなら、それを不動産会社に伝えることが大事です。不動産ポータルサイトなどでも物件の強みが掲載されれば、検索に引っかかりやすくなり、多くの人に認知してもらえるようになります。
また、物件の強みは不動産会社にとっても、お客様に対してアピールしやすいです。強みをアピールしてもらえるようになれば、それだけ入居者が見つかりやすくなるでしょう。
Webサイト・SNSを活用する
近年では、インターネットで物件探しをする人が多いため、WebサイトやSNSを積極的に活用しましょう。
オーナーと入居者をつなぐマッチングサイトや地元密着型サイトなどを活用するのがおすすめです。無料で利用できるサービスが多いため、気軽に利用できるでしょう。
ただし、WebサイトやSNSで入居者を見つけた場合には、入居に必要な手続きをすべてオーナー自身が行う必要があります。
まとめ
不動産投資で入居者募集をする際には、立地条件などからターゲット層を絞り、ライバル物件の調査を行う必要があります。それから不動産会社に募集を依頼しましょう。提案力があり物件情報が豊富な不動産会社を選ぶのが望ましいです。
また、専属専任契約以外で募集を依頼しているなら、オーナー自身も工夫して入居者を探してみましょう。インターネットを活用して探せば、自ら見つけられる可能性もあります。