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賃料査定の査定方法は2種類
賃貸査定は、物件情報や周辺相場、借主のニーズなどから総合的に判断し「想定される賃料」を算出することを指します。
主に賃貸を取り扱う不動産会社で提供しているサービスであり、保有する物件の適正家賃はいくらなのか、プロの目で判断してもらえます。
賃料査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類が存在します。
机上査定
机上査定とは、不動産会社による訪問が行われない簡易的な査定方法です。築年数・専有面積・間取り・方角・駅やバス停からの距離など基本データを参考に賃料を査定します。
物件情報のみで査定が行われるため簡易査定ともいわれ、急ぎで査定してほしいときや、複数物件の査定をまとめて依頼したいときにおすすめです。
ただし、査定された金額はおおよその範囲に留まります。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社のプロが物件を直接訪問し、物件を目視で確認しながら周辺環境や方角も確認したうえで査定する方法です。直接足を運んでもらうため、査定完了まで時間がかかります。その分、机上査定よりも正確に査定できます。
相場に近い価格を提示してほしいときや、より正確な情報を得たいときにおすすめの方法です。
賃料査定の流れ
ここでは賃料査定の流れを解説します。
おおまかなステップに分けて紹介するので、参考にしてみてください。
類似物件の実績から基準の賃料を算出
まずは、大手不動産ポータルサイトや不動産業者向けの情報サイトを活用し、類似物件の調査を始めます。同じような条件の物件が、いくらで家賃設定しているのかを調べて相場を探ります。
また、類似物件の中で、既に入居者がいる物件の家賃、または空室状態が何年続いているかを調べ、ニーズの有無を調査することもあります。
ここでは、エリア・広さ・築年数・間取り・方角など基本的な情報を基準としてリサーチします。
周辺環境から賃料を調整
賃貸する物件の基本情報を元に算定した金額に、周辺環境がどの程度の影響を与えるのかを調査し、査定額を調整します。
例えば、駅から近い・スーパーやコンビニなど便利な店舗が近い、治安が良い、学校や図書館が多いなど、評価できる周辺環境であれば査定額は上がります。
他にも、施設設備によって査定額が変動することもあります。オートロック、モニター付きインターホン、宅配ボックス。家具家電付き、駐車場の有無など、設備の充実度に応じて査定額は上がります。
業者の査定額を参考に賃料を決定
物件の状態や周辺環境だけでなく、契約期間やペットの可否、リフォームの有無や初期費用（敷金や礼金など）の有無を加味したうえで、適正賃料が提案されます。
また、万が一借主が現れなかったときに家賃を値下げする可能性や、今後周辺エリアが再開発される予定があるかなどを総合的に考える必要があります。複数の要素から妥当だと思われる賃料査定が行われます。
【賃料査定】賃料は物件の貸し方に左右される
査定額は、物件の状態や周辺環境など様々な情報から算出されます。同じ物件でも、貸し方によって賃料査定額に差が出るケースもあります。
ここでは「普通借家契約」「定期借家契約」「サブリース」の3つに分けて解説します。
普通借家契約
普通借家契約は、一般的な賃貸借契約です。主に2年契約で部屋を貸す契約のことを指します。
入居者が契約の更新を希望すれば、特別な事情がない限り契約更新されるので、長期的に収益を上げられるメリットがあります。借主にとっても、入居期間を限定される心配がありません。
長期間にわたって貸すのを前提にしている場合は、普通借家契約を選択して賃料査定を上げるのがおすすめです。
定期借家契約
定期借家契約（リロケーション）は、あらかじめ決められた期間で賃貸借契約が終了する契約です。「海外赴任している3年間だけ家を人に貸したい」「60歳になったら一切の不動産を処分して現金化したい」など、貸主の都合で契約を終了させることができます。
再契約は可能ですが、借主が継続を希望しても、多くの場合は家を明け渡さなければなりません。契約期間が決まっている分、賃料査定は少し安くなります。
サブリース契約
サブリース契約は「一括借り上げ」「家賃保証」とも呼ばれ、サブリース専門会社がオーナーから物件を借りる契約です。
オーナーはサブリース専門会社に物件を貸すため、空室の有無に関係なく毎月安定した家賃収入を得ることができます。サブリース専門会社は借りた物件を第三者へ転貸して収益化することが特徴です。
安定した家賃収入を得られる分、賃料査定は少し低めになります。収益性を追い求めるのではなく、1戸あたりの金額が下がっても安定した収益性を確保したいときに向いている方法です。
まとめ
賃料査定は、不動産会社のノウハウを頼って保有物件の適正価格を調べてもらう方法です。競合物件より魅力的であれば査定額が高くなり、反対に家賃を下げないと入居者が集まらないと危惧される場合は査定額が低くなります。
早く査定額が知りたい場合は机上査定を、時間がかかってもより詳細な査定額が知りたいなら訪問査定を選ぶなど、状況に応じて利用しましょう。
なお、賃料査定の結果は貸し方によって変動することも多いです。普通借家契約で契約期間の終了時期が定められていない場合は、少し高めになります。一方、定期借家契約で期限が決まっている場合やサブリース契約で安定収入を得られる場合は少し低めになるのが一般的です。