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レントロール（家賃明細表）はなぜ重要なのか
レントロールが重要な理由は、物件の収益力が可視化されているからです。入居者の状況や賃貸借契約の条件などが細かく記されているので、ある程度知識があればレントロールを見るだけでその物件の収益力が分かります。
経験豊富な不動産投資家やオーナーチェンジを検討している人は、必ずレントロールをチェックします。ただし、レントロールの作成は義務付けられておらず、作成方法も統一されていません。情報の漏れがない正確なレントロールは価値が高く、貴重な資料として扱われています。
レントロールに記載されている項目
レントロールに記載されている項目は下記の通りです。基本情報を全てチェックできるように把握しておきましょう。
号室
号室名・区画名が記載される項目です。店舗やオフィスを兼ねる物件であれば、どこからどこまでが賃貸部分か分かります。
なかには特定の号数だけをあえて抜いている物件もあるので、記載された号数と実際の部屋数の違いを確認することもできます。
面積
部屋ごとに面積が記されており、各部屋で間取りが異なる場合に違いを確認できる項目です。ほとんどの場合は専有面積のみが記載されていますが、ワンフロア契約の場合は共用部分を含んで記載されているケースもあります。数値に加えて、部屋のみか共用部分も含まれているかチェックしましょう。
契約状況
どの部屋が入居中・空室中なのかが記されている項目です。また、近日中に入居もしくは退去の予定があれば、その旨を併記していることもあります。
周辺エリアの平均と比較して入居率が高いか、収益性は期待できるかを判断する材料として有効です。
属性
売買されている不動産には、会社が社宅用に借り上げて法人契約している物件も含まれることがあります。属性の項目を見ると、借主が法人か個人かが分かる仕組みです。
同じ法人が過半数の部屋を借りている場合、1社が退去するだけで大きく収入が減るケースもあります。リスクを軽減するためには、契約者の属性や各部屋の名義を確認しておくのがおすすめです。
間取り
2DK・3LDKなどの間取りが記載されています。家族向けなのか単身向けなのかなど、おおよそのターゲットを絞り込みやすく、周辺エリアの需要と照らし合わせて判断したいときに便利です。
立地によって間取りの需要は大きく変わることも多いため、空室リスクを判断する重要な指標といえます。
賃料
現時点における賃料が記載された項目です。入居・空室を問わず、前オーナーが設定した金額が分かります。
賃料に対して入居率が適正か判断したり坪単価を計算したりと、さまざまな用途で活用できます。
共益費
共益費がある場合に記載される項目です。内訳は物件ごとに異なり、水道光熱費・インターネット回線利用料・管理費などが含まれています。
共益費の設定自体がない場合は「なし」と記載されていることもあれば、記入欄自体が設けられていないこともあります。
敷金（保証金）
入居者から保証金として預かっている敷金があれば部屋単位で記載されます。
ただし、オーナーチェンジの場合は必ずしも敷金を継承できるとは限りません。敷金の継承が行われるかどうかは契約内容によって異なる点に注意しましょう。
契約開始日（更新日）
入居者ごとの契約開始日が記載されている項目です。契約開始日を元に、次の更新日が分かります。
また、契約開始から長く住んでいる人がいるか調べれば、建物の劣化状況を予想することもできるでしょう。
備考・その他
告知事項の有無・契約形態・特約など追記したい項目が記されています。気になる点があれば事前に詳細を確認・相談しやすくなるので、隅々まで目を通しておきましょう。
レントロールに記載されない内容
物件選びの判断材料となるレントロールですが、記載されている項目のみを参考にして購入するのは避けた方が良いでしょう。レントロールに記載されない部分も把握して慎重に決めることが大切です。
ここではレントロールに記載されないことの多い項目を紹介します。
見落としやすいポイントでもあるので、気になる項目があれば事前に確認して疑問を解消させておく必要があります。
家賃滞納の有無
不動産投資におけるリスクのひとつが入居者の家賃滞納です。レントロールには、誰が・いつ・何ヶ月分の家賃を滞納したかという情報は記載されません。
また、いつ支払いがあったのか、現在も滞納中なのかも分からないので注意しましょう。
敷地外駐車場の有無
敷地外の駐車場の有無は記載されないことが多いです。オーナー自ら別で駐車場を借りていて、物件の入居者に貸しているケースもあります。
敷地外駐車場も継承されるのか、別扱いとなるのかは、オーナーチェンジ物件において購入のネックとなることも多い事項です。承継されない場合は家賃と駐車場代を別に支払う必要があり、入居者にとって面倒が生じます。
水道光熱費
水道光熱費が定額になっている場合は、レントロールに記載されないことがあります。ただし、共益費の一環として徴収している場合は共益費として記載されることが多いです。
無料設備の費用負担
空室対策の一環として一部設備の使用料をオーナーが負担している場合、レントロールに記載がなく後から発覚するケースもあります。特にインターネットやケーブルテレビの使用料・備え付けの家具家電などについて確認すると安心でしょう。
レントロールでチェックすべき項目とは
レントロールに記載されている項目のうち、特にチェックしておきたい項目を解説します。隅々まで確認する時間がない場合でもリスクを軽減するために目を通しておきましょう。
同タイプの部屋の家賃が下がってきていないか
同じタイプの部屋に新しく入居した人の家賃が下がっている場合、築年数に家賃が見合わなくなり、設定金額を下げている可能性があります。
今後さらに家賃を下げないと新しい入居者が入ってこないケースもあるので注意しましょう。長期間入居している人についても、更新時に家賃の値下げを相談されるかもしれません。
契約開始日が偏っていないか
契約開始日が偏っている場合、業者・売主の知り合いなどを一時的に入居させて入居率を上げている可能性があります。
新築して一気に入居者が集まったり、大学に近い学生街の3～4月頃で一時的にニーズが増えるタイミングだったりする場合は問題ありません。契約開始日の偏りが不安な方は、納得できる理由があるか調査してみましょう。
1つの法人が多くの部屋を借り上げていないか
空室率だけではなく、誰がどのように契約しているのかも重要です。1つの法人が多くの部屋を借り上げている場合、1社が退去するだけで全体の過半数が空室になってしまうリスクが想定されます。
借り上げは退去までの間は安定した家賃収入が期待できるメリットもありますが、空室リスクのひとつとして意識しましょう。
空いている部屋の想定家賃は適切か
空いている部屋の想定家賃が適切か、地域の相場と比較することをおすすめします。
明らかに相場以下の家賃を設定しているにもかかわらず空室が続いている場合、どこかに問題が生じているおそれがあります。特に建物・設備・周辺環境・近隣住人・瑕疵（かし）などは原因となりやすい事項です。
相場より高めの家賃で空室になっている場合、金額を下げれば入居率の向上が期待できます。
まとめ
レントロールは物件のプロフィールのようなものであり、理想的な条件かを判断する材料となります。物件の収益性や空室リスクを判断できるので、事前にレントロールをチェックしておくのが効果的です。
作成方法が統一されているわけではない点に注意しつつ、最低限確認すべき項目を中心に目を通しましょう。