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シェアハウス経営とは？
シェアハウス経営とは、建物に個室と共用設備を設けて、複数人の入居者に貸し出す投資手法です。キッチンやリビング、風呂などを共用するのが主流で、プライバシーを確保しながら入居者同士が交流しつつ生活できます。
似たようなスタイルでも、ルームシェアは一つの賃貸借契約で家賃を分担するのに対して、シェアハウスは入居者が個別に賃貸借契約を結ぶのが特徴です。近年はアーティストや小説家といった職業や将来の夢で入居者を限定するなど、さまざまな付加価値をつけたシェアハウスが登場しています。また、個人でも始めやすく資産形成の手段として有効です。
シェアハウス経営のメリット・デメリット
それでは、シェアハウス経営のメリットとデメリットをみていきましょう。
シェアハウス経営のメリット
マンションやアパート経営と比較して、シェアハウス経営には次のメリットがあります。
収益性を高められる
シェアハウスは1軒で複数人から家賃収入が得られます。入居人が増えれば、その分家賃収入が増えるため、一人に貸し出すワンルームマンションより効率良く収益を得られるのです。シェアハウスが満室になれば、ワンルームマンションより利回りが高くなります。
空室リスクを減らせる
複数の入居者に物件を貸し出すシェアハウスなら、空室リスクを分散できます。シェアハウスでは1室でも入居者がいれば家賃収入が途絶えません。加えて、キッチンや風呂が共有である分、家賃設定が低いので入居者がすぐに決まります。
コンセプトを強みにできる
シェアハウスには様々な付加価値を付けられます。集団で生活したい人や賃料を安く抑えたい人はもちろん、特定の職業や共通の趣味など、コンセプトの設定によってニーズを広げられるのが特徴です。コンセプトを強みにすれば、賃料を多少高めに設定しても安定した需要が見込めるでしょう。
築年数が古くても不利にならない
シェアハウスの入居希望者は、コンセプト重視で物件を選ぶ傾向があります。建物の質を問わない入居者が多く、不利になりがちな中古物件を利用して資産形成が可能です。
シェアハウス経営のデメリット
シェアハウス経営のデメリットは、次の通りです。
物件を見つけにくい
シェアハウスには、複数の完全個室や広い共有スペースなどの特殊な構造が必要です。間仕切り壁で準耐火構造にリフォームしたり、寄宿舎に用途変更をしたりできる物件は容易に見つけられません。また、ターゲット層が都市部に集中していることから、物件を探すエリアが限定されやすい側面もあります。
入居後の管理が難しい
シェアハウスでは、トラブルが起きると集団退去に繋がりやすいため、入居者の管理に気を配る必要があります。入居者同士の交流を促す支援、メール相談の受付けといったケアが欠かせません。また、共用スペースの維持管理もオーナーが責任を負うため、一般的なマンション経営より手間がかかるとされています。
コストがかさむ
シェアハウスは物件の規模が大きくなりやすく、リフォームも必要で初期費用がかさむ傾向にあります。各部屋の家具や共用スペースの家電の購入費用、維持管理にかかる費用もあり、コスト面に注意が必要です。
また、一般的なマンション経営と比べると、シェアハウスの管理を業者に依頼する際の委託料は割高です。
シェアハウス経営にかかる費用
シェアハウス経営を始める際にかかる初期費用は、物件の購入費用以外に250～400万円程度が目安です。各室の個室化や準耐火構造などのリフォーム費用に200～300万円、家具や家電の購入費用に約100万円がかかると考えてください。ほかには不動産取得税や登録免許税なども必要です。
不動産経営は必要なコストを正確に把握し、初期費用と数ヶ月分のランニングコストを支払える状態でスタートするのが理想です。必要なコストを把握したうえで利益を出すための賃料設定をしておき、入居者数を決めましょう。
ランニングコストは物件の規模、入居者数、設備などによって変動し、主にかかる費用は次の通りです。
・固定資産税や都市計画税
・物件の火災保険料
・ローン返済費
・水道光熱費
・消耗品の購入費や設備のメンテナンス料
・建物の修繕費
・賃貸募集時の広告宣伝費
・退去時の清掃費
また、業者に管理を任せる場合は家賃収入の20%程度の管理業務委託費がかかります。
シェアハウス経営を成功させるポイント
シェアハウス経営を成功させるポイントは、次の通りです。
・コンセプトを明確にする
・定期借家契約でリスクに備える
・入居者とのコミュニケーションを大切にする
・独自のルールを定める
コンセプトを明確にする
シェアハウスは一風変わった賃貸経営です。入居者のターゲット層によって家賃の設定額や設備が変わってくるため、ニーズを確認しながら、まずは物件のコンセプトを明確に定めましょう。
定期借家契約でリスクに備える
シェアハウスでは一般的な「普通借家契約」ではなく、入居者と「定期借家契約」を結ぶほうが無難です。更新ができない定期借家契約なら、トラブルメーカーとなる入居者がいたとしても１～２年の契約期間で無理なく退去させられるため、リスク管理がしやすくなります。
入居者とのコミュニケーションを大切にする
対人トラブルが起きると大きな問題に発展しやすいため、入居者と良い関係を築き、不満や課題を早めに解決する姿勢が大切です。入居前からしっかり交流しておけばそれぞれの人柄がわかり、トラブルを防ぎやすくなります。
自分で対処するのが難しい場合は、不動産会社や管理会社などのサポートを受けつつ取り組むのがおすすめです。
独自のルールを定める
シェアハウス経営を始める前に、守ってもらいたいルールを明確に設定しておくと安心です。ゴミの処分方法や共用スペースの使用方法など、共同生活の決まりをつくりましょう。また、ルールを守れることを条件として入居者を募れば、無用のトラブルも防げます。
ルールは、入居者同士で決めると統制が取れなくなりやすいので、経営者側で定めるのがおすすめです。入居者からルール変更の申し出が合った場合は、オーナーや管理会社が確認しつつ変更するようにしましょう。
まとめ
シェアハウス経営は、順調に入居してもらえれば利回りが高く、独自のコンセプトで入居者を集めやすい投資方法です。一方で、入居者の管理が難しく、設備にかけるコストが増えやすい側面もあるため、メリットとデメリットを比較しつつ慎重に検討しましょう。また、悩んだときは不動産経営の専門家に相談することをおすすめします。
