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サブリース契約の解約は難しいの？
一般的に契約は、締結すると破棄するのは難しいものです。サブリース契約もオーナーの都合だけで解約することは難しいといわれています。加えて、賃貸借のルールを定めている借地借家法による影響があります。
解約が難しい理由と借地借家法で定められている正当な事由について解説します。
「難しい」と言われる理由
サブリース契約は､賃貸物件のオーナーが貸主､サブリース会社が借主となり、サブリース会社が入居者に貸し出す転貸借契約です。単純にオーナーが入居者に貸し出す場合と同様、サブリース契約においても、借地借家法が適用されるとの判例があり、このことが契約解約を難しくさせています。
借地借家法は立場の弱い借主を保護するために制定された法律で、契約更新時期であっても、正当な事由がない限り、貸主からは解約できません。正当な事由に該当するかどうかは、一般的に裁判所による判断を仰ぐことになり、オーナーにとって厳しい判決が出ている例も多くあります。
解約するのに必要な正当事由とは
正当な事由に該当するかどうかは、貸主と借主とが建物の使用を必要とする事情やこれまでの経過、建物の利用状況などにより総合的に判断されます。
たとえば、「サブリース会社が虚偽の説明をした」「賃料を支払わない」など明らかな契約違反は正当な事由に該当する可能性があります。また「被災により自宅がなくなった」「海外から帰国することになり住む家がない」など、総合的な判断のもと、正当な事由とされたケースがあります。
一方で、家賃の値下げによる収益性の悪化などは、正当な事由に該当しない可能性があり、オーナーにとって厳しい判決が出ることは珍しくありません。
仮に正当な事由が認められても、入居者がいれば相当の立退料を負担しなければならないケースがあり、解約を難しくさせています。
サブリース契約の解約にはメリットがある！
解約の難しいサブリース契約ですが、解約できないわけではありません。手間や時間をかけて解約したほうが良い場合もあります。ここでは解約によるメリットを紹介します。
収益アップの可能性がある
サブリース契約は、所有物件の運用をサブリース会社に委託することになります。オーナーは運用に携わることはなく、手間が省けます。ただし、家賃収入の一部を手数料としてサブリース会社に支払う必要があります。また、家賃の設定は不動産を運用しているサブリース会社が管理しているため、オーナーが自由に家賃設定を変えることはできません。
そこでサブリース契約を解約して、賃貸管理会社に物件の管理のみ委任すれば、オーナーが家賃を設定できるようになり、礼金や更新料、家賃の満額を得られます。
売却時の資産価値の低下を防げる
サブリース契約中の物件でも、売却することはできます。当該物件を売却すると、サブリース契約も引き継がれますので、売却時にはデメリットを踏まえて査定されます。
前述したように、サブリース契約は解約が難しく家賃収入は減少しますので、買い手が見つかりにくく、見つかったとしても相場より安い査定額になる可能性があります。
そのため、サブリース契約を解約してから売却すれば、売却益の低下を防ぐことができます。
サブリース契約を解約する3つのステップ
サブリース契約を解約したい場合、トラブルがないよう書面でやり取りします。サブリース契約を解約する手順を３つのステップで紹介します。
1.契約書の解約条件を確認する
サブリース契約書に解約条項の記載があれば、契約期間や解約に伴う違約金などを確認します。特に解約日の設定に関わる、解約申し出の期限を確認しておきます。
2.解約通知書をサブリース会社に送付する
書面で解約通知書を作成し、サブリース会社に送ります。解約通知書には、どの条項に基づいて、どんな理由で、いつ解約したいのかを明記します。
またトラブルを避けるため、内容証明郵便で送付します。内容証明郵便であれば、いつ、どのような内容の文書を、誰から誰に送付されたかを証明できます。
3.サブリース会社と解約の打ち合わせをする
書面の到着を確認し、解約同意が得られれば解約します。法律の知識が必要になるので、弁護士など専門家のサポートを受けたほうが良いでしょう。
サブリース契約を解約するときの注意点！
サブリース契約は正当な事由が備わっていれば解約できますが、解約できたとしても、違約金が発生する可能性があるなど、注意すべき点もあります。ここでは、サブリース契約を解約するときの注意点をまとめます。
違約金や立退料が発生する
サブリース契約を解約できるとしても、違約金や立退料が発生することがあります。サブリース解約に対する違約金が設定されている場合、1年分以上の家賃相当額になるなど高額になることがあります。
また、違約金のほかに、立退料の支払いが条件となることがあります。立退料は家賃の6～12ヶ月分が相場です。
家賃が下がるおそれがある
サブリース契約の解約により家賃が下がることがあります。
サブリース会社が相場よりも安い家賃で貸し出していると、解約したとしても家賃を簡単に上げることはできません。
加えて、サブリース契約の家賃保証は、入居状況にかかわらず一定の家賃収入が得られます。契約を解約することで、家賃保証が受けられなくなり、空室が発生すると収入が減少するでしょう。
交渉に手間や時間がかかる
解約同意を得られた場合でも、実際の解約までには時間がかかるのが一般的です。交渉が難航すると、サブリース期間の満了日まで待たなければならなかったり、裁判になったりすることもあります。
裁判になると判決が出るまで待つ必要があり、さらに時間がかかります。
解約後の運営方針を決めておく必要がある
不動産投資では、サブリース契約のほか、自主管理や管理業務委託に加え、オーナーチェンジ物件として売却したり、更地として売却したりする選択肢もあります。
不動産管理会社に管理業務を委託すれば、賃料の5％程度の管理手数料で、入居者募集や物件の清掃などの管理業務を任せることができます。管理会社に委託する場合は、早めに検討しておきましょう。
まとめ
サブリース契約の解約は難しく、解約できたとしても違約金や立退料が発生する可能性があるなど、先を見越して利用しなければ、思わぬトラブルになる可能性があります。
サブリース契約を考えている方や利用している方は、契約書をよく読み、投資方針と合っているかどうかを確認しましょう。