サブリースで起こるトラブル5つ｜よくある事例と回避策を徹底解説

サブリース会社が管理全般を行ってくれるため、管理業務の負担が減るのが大きなメリットです。また家賃保証があるため、空室の有無にかかわらず賃料が安定していることも安心できますよね。

しかし、サブリース契約は以下の5つのトラブルがあり、多くの方に「おすすめできない」です。

サブリース契約は、オーナー側が不利になることが多く、上記のようなトラブルに発展してしまうことが多いのです。

実際に、サブリースを利用した人の中には、保証賃料未払いになりローン返済できず自己破産に陥ったり、大きな損失を出した人も多くいます。

そこでこの記事では、サブリース契約を検討する前の方に向けて、サブリース契約で起こるトラブルについて、実例付きで詳しく解説します。

この記事を読むことで、サブリース契約にはトラブルがあり、リスクが高い方法だということが分かり、自分にとってサブリースが本当に必要なのか判断できるようになります。

不動産投資を行うのであれば、トラブルなく利益を出したいものですよね。

記事の最後には、サブリース以外におすすめできる「管理委託」という選択肢があることも解説します。最後までじっくりと読み進めてみてくださいね。

1. サブリース契約で起こるトラブル5つ

冒頭でも述べた通り、サブリース契約には5つのトラブルがあります。

上記のトラブルは、基本的に、サブリース会社が借地借家法で保護されているために起こります。

サブリース会社は、契約上「一般的な賃貸借契約の入居者」と同じ立場になるため、オーナー側が不利になることが多いのです。

このことを踏まえたうえで、どういったトラブルが起こってしまうのか順番に解説していきます。

参考：e-GOV「借地借家法」

1-1. サブリース契約が解約できないトラブル

サブリース契約では、解約できないトラブルが起こります。

そのため、売却したいときに売却できず、さらに買い手がつかないリスクがあるのです。

サブリース契約の物件は、10〜30年と長く、家賃収入が「80～90％」しかもらえません。買い手側にとっては魅力的な物件とは言えず、買い取ってもらえたとしても、想定以上に格安でしか売却できない事態が発生してしまうのです。

さらに、契約を解除しようとしても、正当な理由がないと、オーナー側から賃貸借契約を解約できません。サブリース会社は「借地借家法」上、「一般の入居者」と同じ立場にいるからです。

例えば下記のような理由では、契約解除する理由とは認められにくいでしょう。

参考：e-GOV「借地借家法」

また、運よく解約できたとしても、高額な立退料や違約金が請求されるでしょう。サブリース契約をする前に、解約するのが非常に困難であることを覚えておいてくださいね。

参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム」

1-2. 家賃保証の減額に関するトラブル

サブリース契約では「家賃の保証期間があるにも関わらず、賃料を減額される」ことが起こります。

そのせいで、収益が減り、ローン返済の計画が狂ってしまう可能性があるのです。

サブリース会社は「一般の入居者」と同じ立場のため、家賃相場が下がったり、築年数が経ったりした場合、家賃減額の交渉や請求が行えます。

参考：e-GOV「借地借家法」第三十二条(借地借家法の借賃増減請求権）

例えば、下記のように家賃保証が減額されたとします。

【家賃保証の金額の変化】

上記のように、契約期間内にもかかわらず、家賃保証を減額されてしまうと、ローン返済の金額に足りず、赤字になってしまいますよね。

サブリース会社は「最低保証賃料」、「30年一括借り上げ」などを謳っているため、ずっと同じ家賃料が貰えると思うオーナーも少なくありません。

実際には、「30年間、同じ家賃料が貰える」ことはなく、契約後、数年で減額されることが多いのです。

1-3. 保証賃料未払いのトラブル

サブリース契約では、保証賃料未払いのトラブルがあります。保証賃料未払いが起こると、不動産投資に充てたローン返済ができなくなり、最悪の場合、自己破産するリスクがあるでしょう。

原因として、サブリース会社の経営が悪化もしくは、破綻してしまうことが考えられるからです。

例えば、下記の図のように、サブリース会社が、家賃30万円を受け取り、オーナーに支払う家賃が25万円の場合、サブリース会社の売上は5万円となります。

しかし、下記の図のように、空室が出て、その月の家賃収入が20万円しかなくても、家賃保証をしていることから、オーナーに25万円支払わなければなりません。

サブリース会社の売上は「－5万円」となり、赤字です。

短期間の空室ならまだしも、空室期間が長引いてしまうと、サブリース会社の赤字が増えて、経営悪化どころか、倒産してしまうリスクがあります。

サブリース会社が倒産すると、家賃の回収が難しくなり、オーナー側に大きな損失をもたらしてしまうでしょう。

1-4. 退去が発生するたびに免責期間が発生するトラブル

退去が発生するたびに、免責期間が発生するトラブルもあります。

▼免責期間とは？

入居者が退去して次の入居者がすぐに決まった場合、オーナーは収入が入ってくると安心できるかと思いますが、1～3ヶ月間、家賃が支払われません。

サブリース会社の多くは、契約内容に「入居者退去時1ヶ月～3ヶ月間、免責期間が発生する」旨が記されています。そのため、家賃保証があるにもかかわらず、実際には貰えないことが起こるのです。

特に、大学やオフィスが近くにあり、学生や単身赴任者の入居が多く、入れ替わりが多い物件では、退去者が出るたびに、収入がなくなってしまうでしょう。

1-5. 修繕費・工事費に関するトラブル

修繕費・工事費用に関するトラブルが起こることもあります。

「管理を任せているのだから、費用負担も含めてサブリース会社が対応してくれるのでは？」と考えたくなりますよね。

ですが、サブリース会社はあくまで借主です。大規模修繕工事や原状回復費用は、原則として物件の持ち主であるオーナーが支払う義務があります。

そのため、例えば、以下のようなトラブルが発生してしまいます。

国土交通省による「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると「退去時の原状回復に関し、支払う必要がないと考えられる費用の負担を求められる」経験をしている方は約38％となっており、決して無視できない数字ではありませんよね。

悪質なサブリース会社の中には、見積もりを開示することなく工事を発注してしまう企業もあり、修繕費や工事費を不当に請求されることもあるため、注意が必要です。

参考：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」

2. 実際にサブリース契約で起こったトラブル事例5つ

サブリース契約のトラブルについて解説しましたが、具体的にどんなトラブルが発生しうるのかわからない方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、実際にサブリース契約で起こったトラブルの事例をご紹介します。

サブリース契約の事例を見て、失敗した方が多いということを知っておきましょう。

2-1. トラブル事例1｜サブリース契約の解約ができずにローン返済が困難に！

このオーナーは、サブリース契約されている物件を売却するために、契約を解除したいと考えていました。

サブリース付きの物件は、評価が低く価格が安価になるうえ、買い手も嫌がるケースが多いのです。

不動産会社のサブリース契約書には、解約条件として「6ヶ月前までに書面で解約を通知すること」や「違約金として賃料の半分を支払えばすぐに解約できる」と書かれていました。

しかし実情は、サブリース会社に解約を拒まれ「正当事由」が認められず、解約できなかったのです。

結果、物件を売却することができず、オーナーの収入が減少してローン返済が困難になってしまいました。

▼この事例のポイント

参考：e-GOV「借地借家法」第二十八条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

2-2. トラブル事例2｜家賃保証の期間内に賃料が減額されてしまった！

不動産会社は、土地所有者にアパート建築を持ちかける際に「30年間家賃保証があり、家賃収入が変わらない」と伝え、契約をおすすめしました。

これに魅力を感じた投資家は、アパートを建設し、その不動産会社とサブリース契約を行ったのです。

しかし実際は、契約後定期的に賃料減額を迫り、トラブルに発展しました。

さらに、契約書には賃料見直しの可能性について書いてあったものの、契約時に具体的な説明はありませんでした。

そのため、多くの投資家は、賃料の減額に至り、ローン返済が困難になってしまったのです。

▼この事例のポイント

参考：国土交通省「サブリース事業適正化ガイドラインの策定～法の規制対象を事例等で明確化しました～」

2-3. トラブル事例3｜保証賃料未払いになりローン返済できず自己破産に陥った！

不動産会社が土地所有者にアパート建設を持ちかける際に、「家賃収入が30年間変わらず保証する」と伝えていました。

「30年間の家賃保証」に魅力を感じた投資家は、アパート購入後、その不動産会社とサブリース契約を結びます。

しかし実際に運営してみると、物件の入居率が低く数年もたたないうちにビジネスとして破綻してしまい、家賃未払いのトラブルが発生しました。

多くの投資家たちは、家賃収入をあてにローン返済を行っていたため、ローン返済できなくなり、自己破産せざるを得ない結果となってしまったのです。

▼この事例のポイント

2-4. トラブル事例4｜免責期間の発生で賃料支払いが3ヶ月ストップされた！

今回のオーナーは、不動産会社から家賃保証がある旨を聞き、サブリース契約のためマンションを建設しました。

しかし、実際に契約してみると、3か月間の免責期間がありました。

そのため、オーナーは3ヶ月間収入がなくなり、利回りが悪くなったり、ローン返済が厳しくなったりする結果に陥ってしまいました。

▼この事例のポイント

2-5. トラブル事例5｜サブリース会社が勝手に修繕工事を行い高額な修繕費用を請求された！

あるオーナーは、サブリース契約を行った不動産を所有しています。

ある日、サブリース会社から「アパートの外壁塗装を行ったため、修繕費用を支払ってほしい！」と、法外な請求を受けました。

部屋や建物の修繕はオーナーの義務ではあるものの、外壁塗装会社を自分で選べず、請求が正当な価格かも不透明です。

オーナーは修繕費用を支払うこととなってしまいました。

▼この事例のポイント

3. サブリースでトラブルが起こってしまう2つの原因

サブリース契約では、大きな損失があることが分かったと思います。では、なぜサブリースでトラブルが多く発生してしまうのでしょうか。

ここでは、サブリースでトラブルがなぜ起こってしまう原因について深掘りしていきましょう。

3-1. サブリース会社からオーナーへの契約の説明が不十分である

サブリース会社からオーナーへの契約の説明が不十分であることが大きな原因の1つです。

なぜなら、サブリース新法が運用される前は、重要事項の説明をする義務がなく、サブリースのデメリットやリスクなどのマイナス面を説明しないことが多かったからです。

実際に、サブリース契約で後悔した方に聞いたアンケートでは、「サブリース契約時に業者からの契約に関する説明が不十分である」と感じた方が97.6％と大多数を占めています。

また、説明不足に関して「非常にそう感じた」、「ややそう感じた」と回答した方は、以下のように回答しています。

【特に説明不足と感じた上位4つ】

この上位4つは、サブリース契約によるデメリットやリスクの部分です。デメリットやリスクの部分の説明が不十分だと、トラブルの発生につながるといえるでしょう。

参考：e-GOV「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」

3-2. 借地借家法において、サブリース会社が保護されている

借地借家法において、サブリース会社が保護されていることも1つの原因です。

借地借家法では、入居者の保護を目的としています。繰り返しになりますが、オーナーがサブリース会社に物件を貸す形になり、サブリース会社も借主(入居者)とみなされ、保護対象となります。

1-1. サブリース契約が解約できないトラブル1-2. 家賃保証の減額に関するトラブルでも述べた通り、借地借家法は、本来弱い立場にある「借主」を守るための法律です。

そのため、簡単に解約できないことが起こるほか、家賃保証の減額が起こってしまいます。

サブリース会社側が有利になり、オーナー側が不利になる契約であることを十分に理解しておきましょう。

4. サブリース契約でのトラブルをできるだけ回避する方法2つ

これまでご説明した通り、サブリース契約には、トラブルが発生するリスクが高い運用方法です。

一度契約してしまうと解約が困難であることや、家賃保証が契約に沿わない形で減額されるなど、現在の法律ではどうしても回避できないトラブルも存在します。

しかし、サブリース契約を検討している方の中には、このようなトラブル面を考慮してたとしても、管理業務が楽になることから、サブリース導入を検討している方もいらっしゃるかと思います。

ここでは、サブリース契約でのトラブルをできるだけ回避する方法を2つご紹介します。

サブリース契約以外の回避方法を知りたい方は5. サブリース契約はおすすめできない「管理委託」を検討しようも、ご覧くださいね。

4-1. 契約内容で不安材料がないよう分からない点を確認する

契約内容で不安材料がないように分からない点を確認してください。

契約内容が分からない状態で契約を締結すると、1-2. 家賃保証の減額に関するトラブル1-4. 退去が発生するたびに免責期間が発生するトラブルで述べたようなトラブルが発生してしまう可能性があるからです。

賃料減額の可能性や修繕にかかる費用、周期などマイナスになりうる情報は聞きにくいものです。しかし、契約内容をきちんと確認し理解していないと、想定外の修繕費が必要になったり、想定していた収益が出せないなど、損をしてしまいます。

特に、以下の項目について確認しておくことをおすすめします。

借地借家法の関係上、解約が難しくなる問題や、家賃保証賃料の見直しや免責期間など収益性の低下など、避けて通れないこともありますが、事前に知っておくことで、資金のやりくりなど見積もりを立てて備えられます。

契約内容に分からないことや不安なことがあれば、そのままにせず、納得のいくまで質問して確認しましょう。

4-2. サブリース会社の財務状況が健全かどうか確かめる

契約を検討しているサブリース会社の財務状況が、健全かどうか確かめましょう。

財務状況が悪いと、保証賃料の未払いが発生したり、倒産したりしてしまうことがあるからです。

財務状況が悪いサブリース会社と契約を結んでしまうと、収益化できず赤字になってしまうほか、ローン返済が間に合わず、自己破産しなければならないなどのトラブルに見舞われてしまいます。

「契約内容に問題がない」、「担当者がマイナス面もきちんと話してくれて対応が誠実」だったとしても、財務状況が悪い会社との取引は避けましょう。

引用：東洋経済「会社四季報・未上場会社版」2023年版

5. サブリース契約以外の選択肢としては「管理委託」がおすすめ

サブリース契約は、さまざまな危険が潜んでおり、実際にトラブルが起こってしまうこともあるため、あまりおすすめできません。

これまで述べた通り、空室数に限らず一定の家賃を受け取ることができるとはいえ、免責期間があり、入退去者が出るたびに収入が減るリスクがあります。さらに、家賃保証の見直しにより、想定よりも少ない収入になる恐れがある等、さまざまなトラブルが発生する恐れがあるからです。

「自分で管理や運営をするのは難しいけど、サブリース契約は怖い」と感じた方も多いと思います。

上記のような場合は「管理委託」がおすすめです。

物件の「管理委託」に対応している不動産会社に依頼することで、オーナーは不動産会社に物件の管理や運営の一部を委託することができます。

サブリースと管理委託の違いを見てみましょう。

管理委託では、家賃保証がないため空室リスクがありますが、手数料も3～7％と安いです。管理委託では、オーナーの物件を借り上げないため、更新料や敷金、礼金などはオーナーの収入になります。

また、管理委託の契約内容や不動産会社により管理範囲は異なりますが、以下のような管理をプロに任せることができ、手間がかからずに経営できます。

【管理委託契約による管理範囲】

サブリースよりもコストを抑えて、管理を任せたいのであれば、「管理委託」を検討してみてくださいね。

6. 賃貸物件の「管理委託」ならアセットテクノロジーにお任せください！

「管理委託は、空室時に収益が減少するから、入居率が心配」

「入居者の選定や、やりとりなどの管理業務が大変そう」

管理委託を検討するうえで、こんなお悩みはございませんか？

このような場合は、アセットテクノロジーにお任せください。

アセットテクノロジーは、大阪市・神戸市・京都市を中心に物件の賃貸管理サービスを提供する会社です。

質の高い賃貸管理サービスを行い、オーナー様や入居者様にご満足いただき、オーナー様の利益の最大化を目指すことをモットーに、サービスを提供いたします！

あなたの不動産にあった空室対策レポートを、個人情報なし・数分で診断できるサービスも行っております。ぜひ活用してみてくださいね。

＼空室対策はAIが提案！無料診断はこちらから／

6-1. 入居率が向上する「ダイレクト賃貸」

アセットテクノロジーでは、入居率や入居者満足度をアップさせる「ダイレクト賃貸」というサービスがあります。

このサービスでは、入居者様にお得な以下の3つが無料です。

実際に、不動産運営を管理会社に任せるうえで、感じた悩みや不安のアンケートでは、「客付け力が弱い」と感じた方が「46.8％」約半数を占めています。

通常、仲介手数料だけでも、家賃1ヶ月分以上掛かります。当社では、数万円から十数万円の費用を節約できることから、入居率の向上につながります。

また、仲介店舗を持たないことで、より多くの仲介会社に空室情報を提供できるため、客付け力が高い所も嬉しいポイントです。

さらに、ダイレクト賃貸は、オーナー様にもお得になります。上記のアンケートでも分かるように、「広告費が高い」悩んでいる方は「50％以上」いらっしゃいます。

他社よりも入居者募集の広告費が約1ヶ月分少なくなり、コストを抑えて入居者を募集できますよ。

6-2. アプリ管理で業務効率が大幅に改善できる！

アセットテクノロジーでは、不動産管理アプリを導入しております。

▼不動産管理アプリでできること

通常の管理委託の場合、業務内容によって担当者が異なります。そのため、要件ごとに担当者にメールをしなければならなくなり、やりとりが大変です。

当社では、不動産管理アプリのメッセージ機能を用いて、やりとりを一元化でき、大事な情報の見落としを減らせるうえ、レスポンスもスムーズです。

さらに、スマートフォンやパソコンから物件や契約内容の確認が行えるほか、収入状況など知りたい情報を素早く確認できます。

特に、契約の手続きは、面倒ですよね。契約書類も電子化で管理できるサービスもありますので、印紙や郵送作業不要で契約でき、管理業務が大幅に改善可能です！

そのほか、さまざまなサポート施策もご準備しております。

アセットテクノロジーの管理サービスの詳細について詳しく知りたい方は、こちらからお気軽にご相談ください。

お問い合わせはこちら

LINEでもお問い合わせを受け付けております。

7. まとめ

サブリースは多くのトラブルが起こる危険があり、実際にトラブルが起きる可能性があるため、おすすめできないことがお分かりいただけましたでしょうか。

記事の最後に、要点についてまとめておきますので、振り返ってみましょう。

サブリース契約で起こるトラブルは以下の通りです。

サブリースでトラブルが起こってしまう原因は以下の2つです。

サブリース契約でのトラブルをできるだけ回避する方法は以下の2つです。

サブリースは様々な危険が潜んでおり、実際にトラブル発生の危険があるため、おすすめしません。

サブリース契約は、管理業務を一任でき、空室の有無にかかわらず家賃保証がありますが、実は、トラブルが多いです。リスク面をしっかり理解して、検討してくださいね。