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タワマン購入者の主な目的は2種類
タワマン購入者の目的は、主に「不動産投資用」と「住居用」に分かれます。一般的にタワマンは住居用というイメージが強いですが、不動産投資用に購入する人も多いことを知っておきましょう。
投資用としてタワマンを購入するケース
投資目的でタワマンを購入し、最終的に売却して利益を得る人もいます。投資用の場合、自分が住むことを前提に住環境をチェックするのではなく、「将来的に売れるか」を基準に選ぶのが一般的です。
特に、新築のタワマンは10年程度で売却されることが多いです。10年程度までであればタワマンとしての資産価値が落ち切っておらず、住居用としてのニーズが期待できます。
また、売却益だけでなく相続対策の一環でタワマンを購入する投資家もいます。
住居用としてタワマンを購入するケース
最もイメージしやすい購入目的として、住居用が挙げられます。購入者本人もしくは家族が住むので、住居周辺の環境や「暮らしやすさ」を重視して選ばれるケースが多いです。
新築のタワマンをフルローンで購入すると管理費や修繕積立金など支出がかさみますが、築10年程度が経過した中古のタワマンであれば無理なく購入できます。
タワマンで不動産投資するメリット
ここでは、アパートや通常のマンションではなく、あえてタワマンを購入するメリットを解説します。
下記に十分な利点を感じる方は、タワマンでの不動産投資を検討して問題ありません。反対に、メリットにさほど魅力を感じない方は、次項で触れるデメリットも含めて総合的に判断しましょう。
入居者が見つかりやすい
タワマンは「高所得者が住んでいる」「駅直結など好アクセス」「コンシェルジュなど付帯サービスが整っている」など、ポジティブなイメージを抱かれることが多いです。そのため需要が高く、入居者が見つかりやすいのがメリットです。
空室対策にコストと手間をかけずに済み、効率良く高い利益を得られます。複数の投資用物件を管理している不動産投資家にもおすすめです。
管理コストを抑えられる
タワマンは戸数が多く、1戸あたりの管理負担が安くなるのがメリットです。高層だからこそ管理費・修繕積立金が多いイメージがありますが、戸数が多ければそれほど高い金額にはなりません。
管理コストを抑えて最小限の支出で不動産投資したいときにも、タワマン投資は向いています。
資産価値が下がりにくい
タワマンは、立地の良さ・ハイグレードな設備・利便性の高さ・ステータス性など魅力が多く、資産価値の下がりにくいことが特徴です。特に、駅に直結している場合や、今後の再開発が期待されるエリアの場合、購入時と大差ない金額で売却できることもあります。
運用益と売却益の双方を合算すれば大きな収益となるので、不動産投資家から注目が集まっている理由がわかります。
タワマンで不動産投資するデメリット
タワマンでの不動産投資はメリットが多い一方で、デメリットも存在します。
1戸あたりの初期費用が高い
タワマンはそもそもの販売価格が高額なので、初期費用がかさみます。例え中古であっても高額で販売されていることが多く、新築や築浅であれば1億円以上かかることも多いです。
自己資金で賄えるのか、自分の収入や職業でローン審査に通過できそうかなど、初期費用を捻出する策は十分に考えておく必要があります。
また、購入してすぐに借り手が現れるとは限らないので、一定期間の空室リスクについても計算に入れておくことが重要です。
ランニングコストがかさみやすい
タワマンは豪華な共用施設・高速エレベーター・非常用電源などに力を入れており、その分、管理費や修繕積立金がかかります。戸数が多ければ1戸あたりの負担額は比較的抑えられるものの、それでも一般的なアパートやマンションよりは高額です。
特に大規模修繕を控えているときは高額な一時金が徴収されるケースもあり、オーナーの負担になりがちです。
利回りは高くなりにくい
タワマンでの不動産投資は、初期費用やランニングコストがかさむ分、利回りはあまり期待できません。将来的に修繕積立金の金額が値上げする可能性もあり、当初予定していた以上に利回りが悪くなる可能性もあります。
そのため、運用時の家賃収入で稼ぐことに焦点を当てすぎず、キャピタルゲインを重視することが重要です。将来的に高く売れそうなタワマンに狙いを定め、売却益による収益化も狙っていきましょう。
初心者の不動産投資にタワマンは向いている？
メリットもデメリットもあるタワーマンション投資は、不動産投資に関する知識を持ち、キャピタルゲインを含む総合的な収益計画を立てられる人に向いています。一方、投資初心者の場合、タワマンの購入に対して慎重に検討する必要があります。
「知識量に自信がない」「十分な知識を仕入れたつもりだが実際に不動産投資をした経験がない」という人は、ワンルーム区分マンションなどから始めるのもおすすめです。
ワンルームの区分マンションのメリットは、下記の通りです。
・同程度の投資額で複数戸を所有できる
・ワンルームは空室から入居までの回転が速い
・災害などのリスクは複数戸あるほうが分散される
また、初期費用が少なく済むのもワンルームのメリットです。タワマン上層階の1戸を購入する金額で、中古のワンルーム複数戸を購入できる場合もあり、リスク分散しやすくなります。
メインターゲットが一人暮らしのビジネスマンや学生になるので、定期的な入居者入れ替えが生じますが、回転も早く、次の入居者が見つかりやすいです。災害時も、複数戸あればリスクが分散されるので、家賃収入がゼロになる可能性を抑えられます。
とはいえ、節税対策として不動産投資をお考えの方や明確な出口戦略がある方は、タワマンでも十分なメリットを得られます。自分に合った物件タイプを選び、リスクを最小限に抑えることが重要です。
タワマンでの不動産投資を成功させるには
タワマンで不動産投資する場合、特に下記の要素は必須項目として満たす必要があります。
・人気エリアを選ぶ
・できる限り上層階を選ぶ
・出口戦略をしっかりと立てる
・利回りを重視する
都心へのアクセスが良い・ファミリー向けの立地・駅直結など、人気のエリアは不動産投資開始から入居者が入るまでのタイムラグを最小限にできます。ファミリー向けの立地とは、学校や商業施設が多いエリアのことです。
できる限り上層階を選択するなど、タワマンのメリットを最大限に活かすことができれば、さらに空室リスクを下げられます。また、売却を前提とした出口戦略をしっかり立てること、利回りを重視することもタワマン不動産投資を成功させるために重要です。
まとめ
タワマンは不動産投資経験と知識のある人向けの物件であり、メリット・デメリットを知ったうえで挑戦する必要があります。初心者はワンルームの区分マンションなども検討し、自分に合った投資スタイルを確立していくことが重要です。
慎重に検討した結果タワマンへの投資を決めた場合は、家賃収入のみならず、出口戦略となる売却時の収益性も視野に入れて物件を選びましょう。