目次
空室が長期的に続く主な5つの原因
空室対策を行う前に、まずは長期的に空室が続く原因を知る必要があります。
下記で紹介する原因はエリア・部屋タイプに関係なく共通する問題なので、現在の物件もしくは今後投資予定の物件が下記に該当しないか確認してみましょう。
該当するものがあれば、記事後半で触れる対処法を見ながら改善を図る必要があります。
1.家賃設定が適切ではない
家賃設定が適切でないと、入居検討者の減少を招いてしまいます。
入居者にとって、家賃は諸条件のなかでもっとも重視する項目のひとつです。家賃は毎月支払う費用であり、光熱費や食費と違って個人の努力だけでは節約できないので、最初から安めの家賃を狙う人が多いです。
不動産会社や物件比較サイトであらかじめ「家賃10万円以内」など自分の理想に合う額を提示し、物件を絞り込んでいく人が多いことも理解しておきましょう。相場より明らかに高額な家賃であったり、生活の利便性に見合っていない家賃だったりするときは、見直しが要るかもしれません。
2.物件自体の競争力が弱い
物件自体の競争力が弱いと、入居者を獲得しづらくなります。例えば、築年数が経っていても間取りが広ければ、部屋の広さを重視する人の入居につながるかもしれません。
同じく、部屋が多少狭くても駅・スーパー・コンビニなどが近いといった、生活するのに便利な物件であれば、利便性を重視する人を獲得できます。反対に、競合物件と比較して強みとなる部分が何もなければ、選んでもらえる可能性が下がります。
投資物件にネックとなる部分があっても諦めず、魅力をアピールすることが大切です。
3.管理が行き届いていない
管理が行き届いていない物件への入居を懸念する人は多く、比較されるポイントです。マンションやアパートの場合、玄関・郵便ポスト・階段・エレベーターなどの手入れがされていなければ「治安が悪いのではないか」と思われてしまいます。
管理会社との関係性が悪いもしくは極端に薄い場合、住んでいる間のトラブルにきちんと対応してくれるか不安になるのも自然です。内見時には、部屋だけでなく建物全体の雰囲気や管理会社との関係性まで見られていることを意識しておきましょう。
4.設備が古くなっている
設備が古くなっていて現代の生活に合わない場合も、空室率が高くなる傾向にあります。
例えば、A4サイズの封筒が入らない小さな郵便受けしかない場合や、宅配ボックスがない場合は、荷物の受け取りに不便さを感じるかもしれません。古くて使い勝手の悪い洗面台・建付けの悪い扉・お湯がなかなか出ない給湯器なども、懸念材料になりがちです。
特に毎日使う部分は気にする人が多いので、注意しておきましょう。時代のニーズやトレンドに合った設備であるか、チェックしておくことが大切です。
5.内装が魅力的ではない
内装デザインが魅力的でない場合、見栄えが悪くなるので内見時に良い印象を残せません。同様に、壁紙が剥がれかかっている、天井や床にシミがあるなど、「使えなくはないがイメージがよくない」部分もよく見られていることを念頭に置いておきましょう。
内装工事を管理会社や施工会社に丸投げしている場合、上記のようにデザイン以外の問題も生じやすくなります。近年はオーナー自らチェックして細かくオーダーする物件も増えているので、参考にするのも良いでしょう。
空室対策の効果を高めるためのポイント
ここからは、効果的な空室対策を紹介します。
収益の最大化を図りたいときや空室を少しでも埋めたいときに検討しましょう。
ターゲットの見直しを行う
入居を促すターゲット像を見直すのがおすすめです。たとえば同じビジネスマンでも、通勤主体な人であれば駅チカ物件を、フルリモートワークできる人であれば少し駅から離れていても面積の広い物件を希望することが多いでしょう。
また、小さな子どもがいるファミリーをターゲットにするのか、フラットアプローチを希望する高齢者をターゲットにするかで打つべき戦略は変わってきます。ターゲットを設定する際は、自ら現地に足を運び、周辺環境も含めてチェックしてしましょう。ターゲットと物件がマッチしていれば空室率は大幅に減らせます。
近年はペット飼育可能な物件や外国人入居可能な物件へのニーズも高まっているので、あわせて検討することをおすすめします。
修繕やクリーニングで印象を変える
修繕・クリーニングをして部屋全体の印象を変えるのもひとつの手法です。
壁紙や床材を新品にすれば部屋が明るく綺麗に見えるので、快適な暮らしをイメージしやすくなります。
特にお風呂・トイレ・洗面台・キッチンなど水回りの綺麗さを重視する人は多く、修繕後であれば効果的にアピールできるかもしれません。
また、塗装剥がれの修理・高圧洗浄機での汚れ落とし・窓の掃除などもおすすめです。大規模なリノベーションやリフォームをすると新築同様の状態に近づけられるため、古くなってきたら検討してみましょう。
入居者の負担を軽減する
入居者の負担を軽減し、後押しすることも大切です。敷金・礼金を見直して負担を軽減できれば、少しでも金額を抑えたい人の入居を見込めます。同様に、家具・家電つき物件も引っ越し費用を安くしたい人に人気です。
また、オンライン内見・契約に対応することで、遠方から引っ越してくる人の来店負担を軽減するのも効果的です。写真・動画など豊富な資料を提供したうえで丁寧な対応をすれば、オンライン上でも支障なく手続きを進められます。
むしろ「オンラインで完結できて助かった」などポジティブな意見につながることもあるので、検討してみることをおすすめします。
設備の見直しをする
部屋の中だけでなく、建物設備そのものを見直す方法もあります。宅配ボックスやリモートワーク用のスペースを確保したり、インターネット回線を建物全体に引いたりするのもおすすめです。
特にインターネット回線は、入居者が同時に使用しても速度が遅くならないかチェックし、仕事でもプライベートでも問題なく使える速度にするのが理想です。また、スマートキーの導入やセキュリティレベルの高い鍵の導入も進んでいるので、トレンドを見ながら判断しましょう。
物件のアピール方法を変える
物件のアピール方法を変え、より多くの人の目に触れるよう工夫することもポイントです。インターネット上の物件探しのサイトに掲載するのであれば、写真・動画などを活用して視覚的な情報を提供しましょう。
必須項目に抜け・漏れがないか確認することはもちろん、なるべく空欄が出ないよう情報をふんだんに盛り込むこともおすすめです。ペット可物件は専用のポータルサイトに掲載したり、おしゃれに暮らせるホームステージングを想定したりする方法もあります。
【空室対策】時代に応じたニーズの変化も考慮する
空室対策する際は、時代に応じたニーズの変化も考慮しましょう。
近年であれば、ポータルサイト経由での問い合わせが多い、オンラインでの内見サービス利用者が増加しているなどのトレンドを押さえておくことが大切です。初期費用も含めてクレジットカード払いを希望する人が増えるなど、利用者の傾向も変わりました。
ニーズに合った対策を心掛ければ、確実に空室率は下げられます。情報を常にキャッチし、エリアやターゲットに合わせて対策していきましょう。
まとめ
不動産投資をする際は、空室率を下げる対策が欠かせません。今回紹介した内容や時代のニーズを参考にしながら、効果的な手法を打ち出しましょう。
物件や地域によって狙えるターゲットや需要は大きく変わるため、個々に合わせた対策をすることがポイントです。