目次
収益物件にはどのような種類がある？
不動産投資を成功させるためには、自分に合った収益物件を選ぶことがポイントです。
ここでは収益物件の種類と、それぞれの特徴を解説します。
住居系の収益物件
住居系物件は、アパート・マンション・戸建て・シェアハウスなど種類が幅広く、間取りやエリアに応じて単身のビジネスマン向けかファミリー向けかなど細かくターゲティングできます。
駅チカでも住宅街でも一定のニーズがあるので、取得しやすい物件でもあります。不動産投資で活用される最もメジャーな収益物件の種類です。
1戸あたりの収益はほかの収益物件と比較して小さめですが、リスクヘッジしやすく、1戸の入居者に退去されてもダメージは大きくありません。その分回転率が早く、定期的に空室率の対策をしなければ収益化できなくなる可能性もあるので注意が必要です。
オフィス系の収益物件
オフィス系物件は、法人・企業・団体の入居を目的とした物件です。駅チカのオフィス街だと人気が高くなりやすく、家賃も高めに設定できます。1戸あたりの単価が高く、一度入居してしまえば長期的な利用が想定できることから、安定性のある収益物件として注目されています。
ただし、退去されたときの損失が大きいのが懸念すべき点です。リモートワークの影響でコンパクトオフィス化する企業が相次いでいるなどの課題があることも事実です。オフィスの規模を最小限にとどめる企業が増加すると、物件の人気が低下するリスクが考えられます。
そのため、どのような企業からニーズがありそうかを見極めてから購入することを心がけましょう。
テナント系の収益物件
テナント系物件は、コンビニエンスストア・カフェ・レストラン・アパレルショップ・クリニックなど店舗の入居を目的とした物件です。
オフィス系物件と同じく長期の入居が期待でき、移転・閉店など特別な事情がない限り十年単位で入居を継続することも少なくありません。駅チカ・住宅地などさまざまなエリアでニーズがあることも特徴です。
一方、コロナ禍の影響で閉店・倒産に追い込まれたテナントも多く存在します。可能な範囲で借主の収益状態もチェックするなど、十分な対策をしておきましょう。
収益物件を買うメリット
ここでは、収益物件を購入するメリットを紹介します。
あえて不動産投資をする理由を探りたい方は、参考にしてみてください。
ローンの活用でレバレッジを効かせられる
不動産投資ローンを組んで収益物件を購入すればレバレッジを効かせられます。手元の自己資金が少なくても大きな投資ができるようになり、空室対策さえ万全にできれば高い収益を確保できるのです。
一方、株式などの投資では自己資金以上の取引ができず、十分な元手を用意してから始めるのが望ましいとされています。不動産投資であれば年収600万円前後でもチャレンジできる可能性が高く、自己資金以上の取引をしたいときにこそ役立つ手法といえるのです。
担保にして物件の買い増しができる
収益不動産には利益を生み出す収益性があるため、担保価値があります。1件目の賃貸経営に成功すれば、その物件を担保に2件目、3件目と収益物件を増やしていくことができるのは、不動産投資の大きなメリットの1つです。
物件の担保化はレバレッジ対策として有効な手段であり、少ない自己資金で収益の最大化を狙うことができます。
自己資金を上回る取引にチャレンジしてみたい人や、複数の物件を運用してリスクヘッジしたい人は選択肢のひとつに加えましょう。
安定した収入を得られる
家賃収入は短期的に上下することが少なく、安定した収入を得やすいのが特徴です。毎日株価の動きをチェックしたり、頻繁な決断を求められたりすることがなく、日常生活を阻害されることもありません。
副収入を得て生活を安定させたい方ほど、収益物件の購入に向いています。
収益物件を選ぶ際のポイント
最後に、収益物件を選ぶ際のポイントを解説します。
下記でも目的に応じた最適な物件の選び方について解説しているので、あわせてご覧ください。
「【不動産投資】優良物件の探し方にはコツがある！目的別のポイントを紹介」
物件の立地で選ぶ
まずは、物件の立地で選ぶのがオーソドックスな方法です。
例えば単身のビジネスマン向けに住居系物件を運用する場合、生活パターンを意識してエリアを決めるのがおすすめです。オフィス街からの近さ、最寄り駅からの距離・コンビニやスーパーなど日々の買い物に役立つ施設の多さなど、単身ゆえに求める条件を念頭に置きましょう。
ファミリー向け物件であれば、駅からのアクセスだけでなく小学校・中学校からの距離や幼稚園・保育園の多さなどもポイントといえます。同じようにオフィス系物件やテナント系物件でも、立地が重視されることは少なくありません。
また、自分の居住地から近いエリアにしたいか、遠くてもニーズがあり今後の家賃上昇が見込めるエリアにしたいかなど個人の運営方針により変動することも多くみられます。地方でも収益化に最適な物件は多いので、ターゲットに合わせた立地選びを心がけましょう。
物件の築年数で選ぶ
物件の築年数も調べ、自身の運営方針と合った年数の物件を選ぶことも大切です。当然ながら新築・築浅の物件は見た目がきれいで、オートロック・宅配ボックス・監視カメラ・人感センサーライトなど時代のニーズに合った付帯設備があることも多くあります。
しかしその分、家賃が高くなりやすく、物件取得時の金額も上がるデメリットも理解しておきましょう。
築年数が経過している物件であれば家賃を下げやすく、コストパフォーマンスを重視する人が積極的に入居してくれる可能性が高まります。その分セキュリティの万全性や見た目のきれいさを重視する層がターゲットから外れてしまうことに注意が必要です。
周辺エリアにおける築年数ごとの家賃相場も調べながらリサーチしていけば、収益化に向けたシミュレーションもしやすくなります。
まとめ
収益物件は住居系物件・オフィス系物件・テナント系物件に細分化でき、それぞれターゲットを分けて売り出すことができます。
いずれの場合もメリット・デメリットがあるので、自分の理想に近い物件タイプを選択して不動産投資していきましょう。
また、収益物件の選び方を学び、収益率の高そうな物件を探すことも大切です。エリア・築年数はもちろん、周辺の家賃相場などもリサーチして物件を取得していけば、レバレッジを効かせながら安定収入を確保できる可能性が高まります。