不動産会社の営業マンからマンションやアパートを紹介されると、「そんなに良い物件なら顧客に勧めず自分で購入すれば良いのに」と思う時はありませんか？
優良物件の情報を掴める立場にあるなら、わざわざ人に教えず賃貸業を始めれば良いのではと感じるのは当然の疑問です。
しかし、自分でマンションやアパートを経営する営業マンは少ないのが現状です。また、不動産会社が保有物件を自社で運用して賃料収入を挙げるケースも決して多くありません。
この記事では、不動産会社や営業マンが賃貸経営をやらない理由を解説します。
顧客の立場ではみえない不動産投資の実情が分かるため、興味がある人はぜひ最後までご一読ください。
営業マンが自分で不動産投資をやらない理由
不動産会社の営業マンが不動産投資を始めないのは、ハードルの高さやメリットの小ささが関係しています。以下で詳しく解説します。
営業成績が振るわない場合の資金調達が難しいため
歩合給料制の営業職は、営業成績しだいで収入が大きく変わる職種です。年収が不安定だと、金融機関の不動産投資ローンの審査で不利に働く要因となり得ます。
収益物件の購入には数千万円規模の初期投資が必要ですから、自己資金だけでは賄い切れずに賃貸経営を諦めざるを得ないケースが多いです。
金融機関は年齢や年収、勤務先、勤続年数など、さまざまな事情を総合的に勘案して返済能力を判定します。
上場企業に継続して勤務する人や、年収1,000万円以上を複数年達成している人はまだしも、一般的な営業マンの収入や給与体系では信用能力に乏しいと判断されるケースが多々あります。
ましてや営業成績が優れず、歩合給が微々たる金額では審査を突破するのは難しいといわざるをえません。
お客様に物件を紹介した方が自分の利益になるため
あえて自分で運用するより、お客様に紹介して成約を獲得した方が自身の収入に直結するのも一因です。
前述の通り、不動産会社の営業マンの給与体系は歩合制です。成約数が増える程インセンティブの金額が伸びるため、積極的に売り込みをかけます。
賃貸経営をゼロから始める場合、収益化まで何年もかかり、はじめのうちは赤字が続く可能性もあります。
黒字に転じれば会社員の収入より大幅なリターンを得られる可能性はあるものの、即金性の低さを懸念して、わざわざ環境を変えようとはしないのです。
特に富裕層向けに一棟物の物件を売り込む営業マンは歩合給の金額が大きく、仕事を頑張って成約を増やした方が短期的に大きな稼ぎになります。
顧客に紹介する物件が営業マン自身にとって優良とは限らないため
営業マンは空振りの確率を下げるために見込み顧客の年収や勤務先、求める条件などをヒアリングした後、ニーズに即した物件を紹介します。
一人ひとりの状況に応じて理想的な物件は異なるため、優良物件だと顧客に売り込んでいても、自分では欲しいと考えていない人もいます。
すべての人に魅力的な安価で立地が良く、周辺環境も住みやすい上に築浅の物件はなかなか見つかりません。
資金面の制約がある中で、物件を選ぶ際には一定の妥協が必要です。
富裕層や経営者、弁護士、医師など資金力が潤沢な人なら選び放題ですが、多くの人は色々な事情を鑑み、往々にして理想の物件には手を出せません。
業務で扱う投資用物件との相性が良くないと、営業マンは自分で運用したいと思わないでしょう。
不動産会社が投資用物件を運用しない理由
個人に比べて資金調達しやすい法人でも、自社で扱う収益物件の運用を自ら行うのは稀です。ここでは、不動産会社が賃貸経営を始めない詳しい理由を解説します。
収益化に時間がかかり企業のビジネスには不向きのため
一般的に賃貸経営は、利益を出すまでに何年もかかるビジネスモデルです。
企業が事業として行うには時間がかかり過ぎてしまうため、自社運用はせず販売や管理のみ限定的に対応しています。
不動産投資は莫大な初期投資が必須な上、毎年の管理コストも多いです。年利5％で運用したと仮定しても、黒字化に転じるには少なく見積もっても5〜10年の期間が必要です。
管理に徹して紹介手数料や管理手数料を得た方が高い採算性を期待できるため、事業の一環として賃貸経営を始める不動産会社は多くありません。
融資枠の範囲で多数の物件を調達するのは難しいため
金融機関から借り入れ可能な金額には上限があり、会社ごとに融資枠が設けられています。
経営状態が良好で信用力も高い企業なら融資可能な金額は引き上げられますが、それでも賃貸経営の事業を成り立たせるには足りないケースが多いです。
不動産投資の平均的な利回りを考慮すれば、大規模修繕の費用や従業員の給与を賄うためには潤沢な家賃収入が必要です。
必然的に複数の物件の保有を余儀なくされ、借入金額も大きくなる傾向があります。
採算性を維持する規模の借り入れを融資枠の範囲内で実施するのは難しいことから、賃貸経営をしない判断をとるのが一般的です。
収益化に要する期間の長さに加えて、満足いく水準の資金調達が難しいことが保有物件の自社運用の難易度を高めています。
【例外】軌道に乗るまで自社で運用してオーナーに引き渡す場合もある
オフィス用のビルやマンションを開発、または購入した後、自社で賃貸経営をする不動産会社も存在します。
入居率が良くなった時点で投資会社や個人の投資家に販売して収益化します。不動産会社は複数の事業を並行して行うケースが少なくありません。
賃貸経営単体では採算性がなくても、他の事業で得た余剰利益を活用してビジネスモデルを成立させられる場合があります。
しかし、こうした対応ができるのは大規模な不動産会社や財閥系の企業など資金が潤沢な会社に限定されます。
一般的な不動産会社は管理に徹して、保有物件の売却益や賃料収入で収益をあげます。
副業で不動産投資をする営業マンは存在する
不動産会社の営業マンは融資の難しさから諦めざるを得ないだけで、賃貸経営に興味がないのではありません。
優秀で営業成績が常に高く、安定して高収入を得ている人なら、不動産投資ローンの厳しい審査をくぐり抜けることは可能です。
実際に副業、もしくは将来のアーリーリタイヤを目指して不動産投資をしている営業マンは多くいます。
物件の管理は不動産会社に任せれば良いため、フルタイムで勤務しながら賃貸経営のオーナーになるのは決して不可能ではありません。
もちろん勤務先が副業を禁じていれば話は別ですが、副業OKの会社なら勤務時間外に何をしようが基本的には自由です。
とはいえお客様から「あなたは自分でマンションを経営しないの？」と聞かれた時、正直に打ち明けるとは限りません。
「若いのに高級物件を購入するなんて生意気だ」と思われるのを嫌い、はぐらかしたり嘘をついたりする可能性はあります。
親しくなれば本当のことを話すかもしれませんが、営業マンも仕事でお客様と関わっているため、信用し過ぎるのは禁物です。
日常的に関わりがある顧客にどこまで内情を打ち明けるかどうかは個人のスタンスや考え方に左右されるでしょう。
⇒不動産投資で迷ったらセカンドオピニオンに相談を！頼るべき理由やデメリット、利用がおすすめな人を解説
不動産投資はやめとけといわれるのはなぜ？
不動産投資の営業マンから賃貸物件のオーナーを勧められても、本当に収益を出せるか不安で判断に迷う人も少なくありません。
少なからずリスクがある不動産投資に対して、「やめとけ」「割に合わない」と否定的な意見が多いのも事実です。
ネガティブな論調がまかり通る理由を知るには、賃貸経営に伴うリスクを正確に知ることが大切です。不動産投資はやめとけといわれる代表的な理由について解説します。
初期投資の金額が多く回収に時間を要するため
不動産投資が危険だといわれるのは、初期投資の金額が多くて回収期間だけで何年も要するためです。
通常は借り入れを活用したレバレッジ効果を期待できることから、返済金額は大きく借入期間も長期化する傾向にあります。
想定した入居率を達成できず、空室や家賃の滞納が多数生じると赤字が長期化するでしょう。さらに不動産投資ローンは変動金利が一般的なため、金利が上昇すると返済金額が増大します。
一度黒字化に成功すれば安定経営に近づくものの、利益を出すまでに力尽き、経営が失敗するケースもあります。
リスクが顕在化して売上が伸びないため
不動産投資に伴うさまざまなリスク（＝不確実性）が顕在化し、収支が著しく悪化する危険性もあります。例えば空室リスクや災害リスク、家賃滞納リスク、金利上昇リスクです。
賃貸経営は入居者から家賃収入を徴収するシンプルなビジネスモデルながら、不確実性が大きく、シミュレーション通りにいかないケースが多々みられます。
入居率80％を想定したところ、実際には50％にしかならなければ、ローンの返済もままならないでしょう。
また、入居者に経済力がない人物が多いと滞納が発生して回収に手間取る場合もあります。
賃貸経営に伴うさまざまなリスクを漏れなく考慮しないと、実際に経営を開始してから想定外の事象に直面して頭を抱えることになりかねません。
管理コストがかさみ利益を逼迫するため
一棟物のマンションやアパートの管理では災害や事故による突発的な修繕の他、定期的な大規模修繕への対応が必要です。
物件は外観には大きな外傷がなくても、築年数の経過によって小さなダメージが蓄積されていきます。
経年劣化の放置は入居者の満足度に左右するため、オーナーは計画的に修繕を施す必要があります。大規模修繕の範囲は屋根や外壁、排水管、エントランス、駐輪場など広範囲です。
必要に応じて室内の内装や給湯設備、キッチンなども良好な環境を維持しないといけません。
購入前に上記の修繕費用を正確に計上していないと、突発的なコストの増加にショックを受ける可能性があります。
入居率が良くても家賃収入に対するコストの割合が高いと利益が出ず、賃貸経営がうまくいきません。
⇒不動産投資を「やめとけ」と言われる理由は？向き不向きやリスクへの心構え
まとめ
不動産投資の営業マンや不動産会社は融資の厳しさや採算性の低さから、自ら管理物件の運用を手がけるのは稀です。
お客様に物件を紹介して、仲介手数料や管理料を徴収した方が儲かるからです。このため、不動産会社の営業マンは、優良物件の情報を出し惜しみせずに伝える傾向があります。
これから不動産投資を始めようか迷っている人は、不動産会社経由で賃貸物件を探すと理想的なマンションやアパートに出会いやすいでしょう。
アセットテクノロジーは、アプリを用いたコスト削減や業務効率化に励んでおり、多数のオーナー様から満足の声を頂戴しています。
手厚いサポートを受けられる不動産会社を探している人は、ぜひお気軽にご相談ください。