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投資用マンションに自分で住む場合は条件がある
投資用マンションに所有者自身が住むことは可能です。ただし、下記のとおり一定の条件を満たす必要があります。
・不動産投資用のローンを完済している
・該当物件が賃貸中ではない（入居者がいない）
投資用に購入したマンションのローンを完済した後なら、自分で住んでも問題ありません。反対に不動産投資用のローンが残っていたり、入居者がいたりする場合は自分で住むことは困難です。
投資用マンションに自分で住むのが難しい5つの理由
不動産投資用のローンが残っている、または入居者がいる場合でも、自分で住むのが100％NGというわけではありません。
しかし、ほとんどのケースで困難なのが事実です。投資用マンションに自分で住むのが難しい理由を5つに分けて解説します。
家賃収入が途絶えるリスク
投資用マンションの1部屋を自分で使ってしまうと、当然その部屋から得られるはずの家賃収入がなくなります。区分マンションを複数所有している場合であればすべての収入がなくなってしまうわけではありませんが、1戸のみであれば収入がゼロになってしまいます。
本来その部屋を借りたいと思っていた人を入居させられず、多大な機会損失になるかもしれません。
マンションの管理費・修繕積立金・固定資産税は、自分で住むかどうかにかかわらず発生します。家賃収入が減った状態で無理なくランニングコストを支払えるかも、試算しておくことが必要です。
また、不動産投資ローンが残っている場合、金融機関からの許可を得る必要があります。不動産投資ローンの審査時には、家賃収入が得られることを前提として判断されているためです。金融機関によってはローン残金の繰り上げ返済を求められることもあるので、あらかじめ相談しておきましょう。
経費計上できなくなるリスク
自分で投資用マンションに住む場合、一部を経費計上できなくなる可能性があります。
本来、投資用マンションは修繕などの費用が発生した場合、経費として計上できます。物件そのものの法定耐用年数に応じた減価償却費など、他にも計上できる項目が多く、節税対策効果が得られるのです。
しかし、自分で住む場合は投資用マンションとみなされなくなる場合があり、これらの費用を経費として計上できません。節税効果が失われてしまうので、税金対策用にマンションを購入したい人は特に注意しましょう。
住みづらさを感じるリスク
投資用マンションに自分で住むと、求める設備・グレード・立地条件に違いが出ることも多く、住みづらさを感じるリスクがあります。投資に向いているマンションが必ずしも自分向きでないことも含めて検討しておきましょう。
例えば、賃貸物件に住む人は、家賃の安さや駅からの距離など利便性とコストパフォーマンスを求める傾向です。
一方、何十年と住む「終の棲家」として投資用マンションを使う場合、自身のライフスタイルと合わなくなっていく可能性があります。ファミリー向けでない、近くに小中学校がない、近隣に公園や安いスーパーがないなど、不便さを感じやすくなります。
また、賃貸用に人気のある最上階角部屋は、高い家賃を設定しやすいので自分で住むのは避けたいところです。自分にとっての住みやすさと、不動産投資で収益を上げることのどちらを優先するか迷うことがあるでしょう。
最初から自分の理想に合う投資用マンションを探すこともできますが、その分初期費用がかさんでしまい収益性の面でデメリットになることもあるので考慮しておきましょう。
住宅ローンに切り替えられないリスク
不動産投資ローンを利用して投資用マンションを購入している場合、自分で住むには住宅ローンに切り替える必要があります。
住宅ローンにすると金利を下げられるメリットがありますが、金融機関にとってはデメリットとなります。そのため不動産投資ローンから住宅ローンに切り替えるのを、渋る金融機関は少なくありません。なかには住宅ローンへの切り替えを認めていない金融機関もあるので、投資を始める際に確認しておきましょう。
とはいえ、最初から住宅ローンで借りれば良いわけでもないことに注意が必要です。
住宅ローン締結時には、利用目的を必ず確認されます。自分で住む用と伝えて住宅ローンを組んだにもかかわらず、不動産投資用として部屋を使っていた場合は規約違反となります。
入居者とのトラブルのリスク
入居者との間にトラブルが起きたとしても、無理に追い出すことができません。どうしても入居者に賃貸契約の途中解約を申し出たい場合でも、正当な事由がなければできないと定められています。
「自分が住む場所がなくなったので、どうしても引き渡してほしい」など特殊な事情が生じたとしても、借主に対して引っ越し代や立退料を支払う必要があります。当然、借主側に不利な条件を言い渡すこともできません。
自分がオーナーであっても入居者を追い出す権限はそう強くないことを知ったうえで、自分が住むかどうかを判断する必要があるのです。
投資用マンションに自分で住む事態を避ける方法
前述したようなリスクを考えると、「空室ができたら自分で住めば良いから」と安易に投資用マンションを購入するのはおすすめできません。投資用マンションはあくまでも投資用マンションとして捉え、自分が住む選択肢は外して考えるのが良いでしょう。
とはいえ、空室が続いてしまうのであれば自分で住まざるを得なくなります。ここでは、自分で住む事態を避けるためのポイントを解説します。
投資家目線でターゲットに合う物件を選ぶ
自分の好みを重視して物件を選ぶのではなく、投資家目線で選ぶことを意識しましょう。
ターゲットによって、理想的な家の条件は異なります。どんな人をターゲットに据えて、そのターゲットはどんなニーズを持っているのか分析してから、条件にあった物件を選定するのが理想です。
立地や設備、住環境も含めて、投資用マンション購入時はターゲットに合う物件かどうかを重視していきましょう。
出口戦略を考慮して投資用マンションを選ぶ
出口戦略とは、投資用マンションを売却するまでの計画を指します。
不動産投資の出口戦略として考えられる代表的な売却手法は、下記の3つです。
・収益物件のまま売却する「オーナーチェンジ」
・借主（賃借人）にそのまま売却する
・更地にして売却する
集客力のある物件であれば不動産会社や投資家が興味を持ってくれますが、交通の便があまり良くないなど強みのない物件は売却が難しくなります。それぞれの出口戦略でメリット・デメリットがあるため、慎重に考えていきましょう。
売却時だけではなく、投資用マンションを購入するときから出口戦略のことを視野に入れておくのが理想です。
まとめ
投資用マンションに自分で住むことは可能ですが、自分のライフスタイルに合う物件が必ずしも投資向きとは限りません。そのため、投資用マンションは投資用マンションとして別口で考えるのがおすすめです。
今回の内容を参考に、出口戦略まで考えた投資プランを練っていきましょう。