【市場の変化には時間差がある】
まず、一つ言えることは東京と大阪とではマーケットの変化において時間差がある
ということです。例えば、品川駅から二つ目の駅とします。仮に40平米の1LDKが約7000万とします。大阪だと、大阪駅から2駅で大体40平米なら、3000万円代半ばぐらいで購入できます。簡単に言うと、東京の半値で買えてしまう訳です。
実際にウチの事務所でも以前、大阪のタワーマンションのコンパクトを一つ
契約しました。その場所が大阪の御堂筋線の中の与田矢橋という駅の近くのマンションです。価格が坪単価にして、230万円だったのです。
同時期、東京の京王線の調布という駅からバス便の新築マンションが230万円だったのです。大阪の一等地が230万円、東京の準郊外のマンションが230万。これはどういうことか色々分析しました。その結果、相対的に大阪のマンションの割安感が判明した訳です。
現在は東京の新築の1Rマンションで、大体3000万、高いところだと4000万以上する所もあります。コンパクトマンションは、そこからさらに高くなって5000万〜6000万という価格になります。大阪を見ると新築の1Rマンションは大体2000万前後で40〜50平米のコンパクトマンションでも3000万ぐらいです。。
そういった中で1Rマンション、コンパクトマンションともに相対的に割安感があると思います。
まず東京の都心においてマンションの価格が上がります。その後、大阪の方もマンションの価格が徐々に上がるといったタイムラグがあります。家賃に関して、東京は大阪の2倍の家賃を取れるかというと困難なところがあります。そうすると、投資金額からして投資利回りは、大阪の方が若干上向いてきます。
そのため、東京で一つ買うよりは大阪で二つ買って場所を分散してリスクヘッジをするといった見方もあります。ただし、今後は大阪も2025年の大阪万博を控えているため、徐々に価格が引き上がっていく可能性があります。東京と大阪を比較すると、現在は大阪の方が割安感があります。価格差が徐々に縮まっていくことを考えると、今がお買い得感があると感じます。
【オリンピック効果】
不動産投資をする上では新線計画や再開発が影響します。
東京は経済効果対策があるとはいえ、東京五輪のアナウンス効果から東京五輪が始まる直前まで不動産価格が上昇して現在に至っているのです。オリンピックが終わった後も上昇し続けています。
大阪においても、非常にインバウンドの方に人気がある御堂筋の心斎橋周辺は、マンションではなくビジネスホテルが建築予定になっていることが多くあります。また、ホテルの需要も結構あります。ホテルの需要が増えたことによって、マンション用地の方が買いづらくなってしまうのです。買いづらくなると、価格の上昇が予想される訳です。
今後、万博が近づけば近づくほど全容が見えてきます。そうするとテレビやマスコミが報道するため、万博の気運が高まるでしょう。それによって、大阪をはじめ関西における開発への期待も高まり、マンション価格の上昇といったことが出てくる可能性があると考えています。