オーナーチェンジ物件は本当にお得?購入前にデメリットを把握しよう!

不動産投資用の物件を取得する際に、選択肢のひとつとしてオーナーチェンジ物件があります。何となくお得なイメージがありますが、本当にお得なのか、どんなメリットがあるのか気になる人も多いでしょう。 そこで今回は、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットや、オーナーチェンジ物件を検討する際のチェックポイントについて紹介します。

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オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売りに出される物件を指します。入居者側からすれば、自分が住んでいる物件のオーナーが変わるということです。

賃貸物件の場合は、物件だけでなく賃貸契約や敷金などの権利・義務もそのまま引き継ぎます。そのため、オーナーが変わったからといって、現在の入居者を退去させるなど契約に反することはできません。

物件の修繕や敷金返還などの義務も引き継ぐため、通常の物件と同様に修繕費や敷金返還のための資金を確保しておく必要があります。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件を選ぶことは、入居者のいない通常の物件を選ぶことと比べて、以下のメリットがあります。

入居者募集の手間がなく家賃収入を得られる

オーナーチェンジ物件の大きなメリットは、入居者募集の手間がかからないことです。すでに入居者がいる物件を購入するので、購入後すぐに家賃収入が得られます。

もちろん空室がある場合は、その空室を埋めるための対策が必要ですが、新築物件などで入居者ゼロの状態から始めるよりもハードルは低いでしょう。

融資が受けやすい

すでに入居者がいることは、物件の収益性の証明にもなります。金融機関からの評価を得やすく、物件購入のための資金の融資が受けやすいでしょう。

オーナーチェンジ物件のデメリット

入居者募集の手間がかからず、家賃収入が得やすいオーナーチェンジ物件ですが、いくつかデメリットもあります。購入してから後悔しないように、オーナーチェンジ物件のデメリットを把握しておきましょう。

内見できない

オーナーチェンジ物件のデメリットのひとつが、購入前に内見できないことです。空室や設備はチェックできますが、入居者がいる部屋の状態は確認できません。そのため、修繕費がいつ、いくらくらいかかりそうか、予測が立てにくいのです。

入居者の使い方が悪いと、退去後に大掛かりな原状回復や修繕工事が必要になり、高額な費用がかかるおそれがあります。

購入後すぐに入居者が退去する可能性がある

すでに入居者がいることが魅力のオーナーチェンジ物件ですが、購入直後に退去者が出るおそれもあります。そうなると、現在の入居率や家賃から考えた資金計画が狂ってしまうでしょう。

とくに、新築のときに設定された、割高な家賃で住んでいた人が退去する際は、注意が必要です。築年数が経つと物件の価値は下がるため、家賃を下げなければ次の入居者が現れにくくなります。状況によっては、家賃を大幅に下げなくてはならないかもしれません。

オーナーチェンジ物件を検討する際の6つのチェックポイント

購入後に後悔しないために、オーナーチェンジ物件はさまざまな面から調査したうえで購入しましょう。オーナーチェンジ物件を選ぶときに見ておきたい、6つのポイントを紹介します。

売却理由

オーナーチェンジ物件を選ぶときの重要なチェックポイントのひとつが、物件の売却理由です。オーナーの引っ越しなど、個人的な理由で手放す場合は、それほど心配する必要はないでしょう。

しかし、「問題がある入居者がいる」「修繕積立金の値上げ予定がある」などが理由の場合は、後々トラブルになるおそれがあります。

このような事情を隠して売りに出されることもあるので、不動産会社や前オーナーのいうことを鵜吞みにせず、自分でも調査しておきましょう。

契約内容

オーナーチェンジ物件では、前オーナーが交わした契約内容がそのまま引き継がれます。賃貸借契約書や重要事項説明書、設備一覧表などを確認して、オーナー側に不利な内容がないかをチェックしましょう。

とくに、原状回復や修繕義務に関する特約、更新料、敷金の有無などは、よく確認しておきたい項目です。前オーナーが敷金を預かっている場合は、敷金も引き継いでおきましょう。

修繕履歴

物件の修繕履歴も重要なチェックポイントです。築年数が古く設備を交換した履歴がない場合、購入後に給湯器やエアコンなどの設備が故障し、多額の費用がかかるリスクがあります。

これまでの修繕履歴から、前オーナーがきちんと設備をメンテナンスしていたか、いつごろに修繕が必要になりそうかを判断して、資金計画を立てておきましょう。

管理状態

オーナーチェンジ物件では、入居者がいる部屋の様子を知ることはできません。しかし、外観や共用部などはチェックできます。

外壁が破損している、清掃が行われていないなど、管理状態に問題があると、物件の価値が下がったり購入後すぐに大掛かりな修繕が必要になったりするかもしれません。

購入前に外壁や設備が築年数に応じて修繕されているか、定期的に清掃されているかといった点を細かく確認してみましょう。集合住宅の場合、自転車置き場やゴミ集積場の様子から、入居者のモラルも判断できます。

保証人または保証会社

万が一のときに備えて、入居者の保証人の連絡先や、保証会社との契約内容・保証期間も確認しておきましょう。

保証期間が満了になっていたり、長期間保証人の更新が行われず放置されていたりして、保証人がいなくなっているかもしれません。

保証期間が過ぎていたり、保証人がいなくなっていたりすると、トラブルが起きたときの費用の請求先がなくなるおそれがあります。保証人を新たに立ててもらう、見つからない場合は保証会社と契約してもらうなど、何らかの対策を考えましょう。

周辺状況

現在の入居者が退去したあと、家賃を下げなくてはならなかったり、入居者が現れず空室が続いたりするケースがあります。現在の家賃と減額後の家賃の差が大きかったり、空室が長引いたりすると、収支計画が破綻するかもしれません。

物件の周辺エリアの賃貸需要(エリアの人口・類似物件の募集状況など)や家賃相場をチェックして、入居者が退去した場合に備えておきましょう。

また、周辺エリアの物件と比較して、現在の家賃が安すぎる場合は、何らかの問題を抱えた物件の可能性もあるので注意が必要です。

まとめ

オーナーチェンジ物件には、入居者をゼロから集める必要がなく収益を安定させやすいという、不動産投資家にとって魅力的なメリットがあります。

しかし、購入直後に退去者が出たり、大掛かりな修繕が必要になったりするリスクもあるため、事前に物件の状態や周辺エリアの情報を調査したうえで購入を決定しましょう。