不動産投資を始める前に知っておきたい固定資産税とは？

固定資産税とはどんな税金なのか

まずは、固定資産税とはどのような税金なのかをご説明します。

課税対象と税率

固定資産税とは、土地や建物に課される地方税です。

総務省によると、固定資産税とは「資産価値に応じて、所有者に対し課税する財産税」とあります。財産税とは物質的な資産をいい、土地や建物を指します。固定資産税がかかる対象は、法人税法または所得税法上で減価償却の対象となるべき資産も含みます。

固定資産税とは別に、市街化区域にある固定資産に対して都市計画税が課税されます。都市計画税も地方税です。市区町村の自治体（23区は都）が、土地計画事業などによる都市整備に要する費用として課税するものです。

固定資産税と都市計画税の税率はそれぞれ以下の通りです。

【固定資産税】：1.4％（標準税率）です。多くの自治体で1.4%ですが、地方税のため自治体によって税率に差が生じます。

【都市計画税】：0.3％（制限税率）です。多くの自治体で0.3%が採用されています。最大税率が0.3%なのでこれ以上になることはありません。

納税者

固定資産税は土地や建物を所有する人が負担します。毎年1月1日現在の所有者が固定資産税を納税します。固定資産課税台帳に登録されている人です。

年の途中で不動産を売却したことなどによって所有者が変わった場合には、決済日を基準にして納税すべき固定資産税を日割り計算し、清算するのが一般的です。売却した側と購入した側が所有していた日数分支払うことになります。

納付方法

固定資産税の納税者には、自治体から納税通知書が送られてきます。

納付は、年4回に分割して支払う「分納」が一般的です。市区町村によっては1年分の固定資産税を1回で納める「全納」ができるところもあります。

支払い方法には、いくつか方法があります。納税通知書に同封される振込用紙を使って金融機関やコンビニで支払うほか、口座振替、クレジットカード払いなども可能です。

納税については、納期や支払い方法が自治体ごとに異なるため、納税通知書で確認するようにしましょう。

固定資産税は不動産投資の経費にできる

不動産投資では、固定資産税を経費として計上することが可能です。ここでは、固定資産税を経費として計上する際に押さえておきたいポイントを解説します。

目安は家賃の0.5～1ヶ月分程度

不動産投資の運営において、固定資産税はその年の経費として計上できます。しかし経費計上できるとはいえ、実際には支出となります。

固定資産税は、不動産投資が赤字経営であっても納税しなくてはならないため、固定資産税が大きな金額であると月々の資金繰りや返済も含めた資金計画にも影響が出てくるでしょう。

順調に家賃が入ってきても、固定資産税を支払って利益が残らないという状態にならないようにすることが大切です。

目安として、家賃の0.5〜1ヶ月分程度の固定資産税額になるように物件選びや家賃設定を考えていくと良いでしょう。

売買時の固定資産税精算分は経費にできない

不動産を取得した時、固定資産税は日割りで精算しますが、これは不動産投資の経費には計上できません。税務上「固定資産税の精算分は物件の取得価格に含めること」とされており、取得した年度分の確定申告で、経費ではなく取得価格に含めて減価償却していきます。

なお、取得した年に支払った登録免許税や不動産取得税は不動産投資の経費として計上できます。

 固定資産税の計算方法

固定資産税は、固定資産の評価額（課税標準額）に標準税率となる1.4%を掛けることによって算出します。

なお、標準税率は原則として国が定めた1.4％が用いられるケースが多い一方、自治体によっては税率が標準税率と異なるケースも少なくありません。標準税率は自分の住む各市区町村のホームページで確認できるため、あわせて確認すると良いでしょう。

また、固定資産税評価額とは総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、土地と建物に対して自治体の長（東京都なら都知事）が決定し、固定資産課税台帳に登録した価額のことです。固定資産税評価額は以下いずれかの方法で確認できます。

基本的には市区町村から届く課税明細書で確認できますが、明細書が見当たらない時は不動産を管轄している市区町村役場を訪れると良いでしょう。取り急ぎ目安を知りたいといった場合、土地については公示価格の70％程度、家屋については再建築価格（その建物を今もう一度建てるのにかかる費用）の50〜70％程度を求めることで把握可能です。

上記の式に関して、土地は売買実例価額を基準として評価する方法、建物は再建築費（価格）を基準として評価する方法で算出します。土地の評価額は路線価を基準にして計算されます。建物の評価額は構造、広さ、経年劣化などを反映させて算出するため、計算が複雑になる点に注意しましょう。

 固定資産税には軽減措置がある

固定資産税の算出方法をお伝えしましたが、固定資産税にはいくつかの軽減措置が設けられています。ここでは主な軽減措置を3つ取り上げてみました。

非課税になる免税点

固定資産税には固定資産税評価額（課税標準額）が一定金額を満たしていなければ課税されない「免税点」が存在します。固定資産税の免税点は下記の通りです。

ただし、免税点には注意点があり、同じ人が同一の市区町村内々に複数の不動産を所持している場合、合計の課税標準額で判断されます。

小規模住宅用地に関する特例

人が居住するために利用されている土地（住宅用地）には、固定資産税が軽減される特例措置が設けられています。具体的には一戸につき200㎡までの部分を「小規模住宅用地」、200㎡を超えた部分を「一般住宅用地」といい、それぞれの課税標準額は以下の通りです。

例えば、課税標準額3,600万円の「小規模住宅用地」の場合、土地の固定資産税は以下のように求められます。

課税標準額×1/6×標準税率（1.4％）＝土地の固定資産税

3,600万円×1/6×1.4％＝8.4万円

また、賃貸アパートを所有する場合、小規模住宅用地の特例は戸数分に対して適用されます。

新築住宅にかかる減額措置

下記の一定条件を満たす新築住宅の場合、軽減措置が適用されます。

※賃貸物件の場合、一戸につき40㎡以上280㎡以下

これらの条件を満たすことで税額が1/2に減額されるほか、一般住宅の一戸建ては3年間、マンションでは5年間適用されます。（認定長期優良住宅の場合は適用年数が延長され、一戸建ては5年間、マンションは7年間となる）

課税標準額×1/2×1.4％＝建物の固定資産税（3年間）

3,000万円×1/2×1.4％＝21万円

例えば、条件を満たした課税標準額3,000万円の一戸建て新築住宅であれば、固定資産税は上記のように求められます。

 固定資産税の算出をシミュレーション

ここでは上記の計算方法、軽減措置を踏まえてシミュレーションを確認してみましょう。

新築物件の場合

■戸建ての場合

新築戸建て物件で、固定資産税評価額が土地（300㎡）4,000万円、建物1,500万円とします。この場合、土地には「小規模宅地の特例」、建物については「新築住宅の軽減措置」が適用されます。

標準税率の1.4％で計算すると、土地の固定資産税額は約12.4万円、建物の固定資産税額は10.5万円となり、合計で約22.9万円の税金が発生します。

■マンションの場合

新築マンションの場合であっても、小規模宅地の特例ならびに新築住宅の軽減措置が適用されます。例えば、新築マンションの土地の固定資産評価額が800万円、建物の固定資産税評価額が2,000万円だったとしましょう。

この場合、土地には小規模宅地の特例が適用されるため、課税標準額は約134万円（800万円×1/6

）となります。一方、建物についても新築住宅の軽減措置が適用されることから、課税標準額は1,000万円（2,000万円×1/2）です。

上記に標準税率の1.4％を掛けると、土地の固定資産税額は約1.9万円、建物の固定資産額は14万円となり、合計で約15.9万円となります。

中古物件の場合

■戸建ての場合

中古戸建て物件で、固定資産税評価額が土地（300㎡）3,500万円、建物1,000万円とします。この場合、土地には「小規模宅地の特例」、建物については「新築住宅の軽減措置」が適用されます。

標準税率の1.4％で計算すると、土地の固定資産税額は約10.8万円、建物の固定資産税額は7万円となり、合計で約17.8万円の税金が発生します。

■マンションの場合

中古マンションの固定資産税評価額が土地800万円、建物1,000万円だったとします。この場合、中古マンションであっても土地については小規模宅地の特例が適用されます。よって、中古マンションの土地の課税標準額は800万円×1/6で約134万円と求められるでしょう。

一方、建物については新築住宅の軽減措置の適用対象外となることから、固定資産税評価額がそのまま課税評価額となります。ここまでを踏まえ、土地の固定資産税額は約1.9万円、建物の固定資産税額は14万円となり、合計額は約15.9万円と求められます。

まとめ

不動産投資において、固定資産税がいくらかかるのかは重要な項目です。納付義務のある税金のため「経費計上ができるからといってどれほどかかっても問題がない」ということにはなりません。

これから投資用物件を購入したいなら、固定資産税の計算方法の仕組みを知った上で固定資産税額をシミュレーションしておくと良いでしょう。