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不動産投資の対象になる駐車場の種類
駐車場とひと口に言っても、経営スタイルや運用方法など、不動産投資の対象としていくつかの種類に分かれます。
ここでは、駐車場の種類別の特徴や違いを紹介します。
経営方法の違いによる駐車場の種類
駐車場の経営方法には大きく、投資家本人が行う自営方式、日常の維持を管理会社に委ねる管理委託方式、不動産会社に貸し付けるサブリース方式（一括借り上げ方式）の3種類があります。
駐車場への投資は、マンションやアパートなどへの投資より少ない資金で始められるため、自営方式を選択する方も多いでしょう。自営であれば、管理の手間はかかるものの管理委託費などの経費がかからず、収益をそのまま受け取ることができます。
ただし、駐車場の稼働率が低ければ、収入が停滞したまま改善策をなかなか打ち出せないリスクもあるでしょう。
管理委託方式は、自身で駐車場の整備まで行い、運営開始後の集客、集金、トラブル対応などを不動産会社に委託する方法です。一定の管理委託費を支払う必要がありますが、自営方式に比べると投資家にかかる負担は大きく減らせます。
サブリース方式は一括借り上げ方式とも呼ばれ、駐車場経営そのものを不動産会社に委ねるものです。駐車場の整備から維持管理まですべてを任せ、契約書に基づき一定の賃料を受け取るだけなので、すでに土地があるなら自己資金ゼロからでも投資をスタートできます。
ただし、たとえ高稼働率の駐車場であっても契約書どおりの収入しか得られません。また、不動産会社に支払う委託費用が高額になりやすいというデメリットがあります。
運用方法の違いによる駐車場の種類
駐車場には、不特定多数が利用するコインパーキングと、1ヶ月単位で契約者に貸し出す月極駐車場があります。駐車場への不動産投資では、これらの運用方法の違いを知るのも重要です。
コインパーキングは停車に必要なロック板や精算機、防犯カメラなどの設備が必要です。その分、初期費用がある程度かかり、設備の維持や修繕などに費用が発生する可能性もあります。
立地によっては、何もせずとも24時間収益を生み出し続けることも期待されます。ただし、収入は変動が大きいため、不安定になる傾向があります。
月極駐車場は、コインパーキングほど初期費用や維持費用がかからず、始めるときのハードルの低さが魅力です。また、身元の明らかな契約者が利用するため、トラブルが少ないのもメリットです。ただし、契約満了後の新たな契約者の募集や契約の手続きに手間がかかる場合があります。
形態の違いによる駐車場の種類
平面駐車場と立体駐車場の形態による違いは、コスト面や管理面で大きく表れます。
平面駐車場は、建物やスロープ、昇降機などの設備が不要で、土地の整備さえすればすぐに経営を始められます。ただし、土地の面積に応じて駐車台数に限りがあるため、よほどの面積でなければ大きな収益は見込めません。
立体駐車場は、狭い土地でも駐車台数を増やすことができ、土地の有効活用に最適です。ただし、設備の準備には多額の費用がかかり、それらの維持管理にも負担がかかります。スロープを使う自走式と昇降機による機械式の2種類の方式から、土地の広さや予算に応じて決定します。
駐車場経営で不動産投資をするメリットやデメリット
駐車場経営で不動産投資をするメリットとデメリットをそれぞれ紹介します。
駐車場経営で不動産投資をするメリット
駐車場経営は、マンションやアパートなどの建物を必要とする投資とは異なり、初期費用が低く抑えられるという大きなメリットがあります。
また、すでに土地を所有している場合であれば、土地購入のステップが不要なため、さらに低コストかつ短期間で投資を始められます。管理を一任できる会社が見つかれば、土地の整備から維持管理まですべてを任せられるため、負担を最小限にすることも可能です。
さらに、土地の広さや形の影響を受けにくいことから、使い道に悩んでいる土地を有効活用する方法としても優れています。
駐車場経営で不動産投資をするデメリット
マンションなどの住宅用地への投資には、さまざまな税制の優遇制度が存在します。しかし、駐車場は更地として扱われるため、同じ不動産投資でありながら、こうした税金面の恩恵を受けられません。
また、一般的に駐車場投資はマンションやアパートへの投資よりも収益性が低いとされています。
平面駐車場は宅地で考えると1フロアしかない平屋です。同じ面積で数フロアを有する建物への投資に比べると、稼働率が100％であっても収益は低くなります。
一方、数フロアを可能にする立体駐車場は初期費用や維持費用がかかるというネックがあります。また、土地によっては建築制限がかかっており、立体駐車場にはできないことも考えられます。
遊休地の有効活用ではなく、これから土地を買って駐車場経営を始めたいと考えているなら、購入金額に見合う収益を得られるのか、事前に十分なシミュレーションをしておくことが重要です。
駐車場経営の不動産投資で収益性をアップさせるポイント
土地があればすぐにでも始められる駐車場への不動産投資ですが、より多くの収益を上げるにはポイントを押さえた経営が必要です。ここでは、駐車場経営で押さえておきたい3つのポイントをお伝えします。
駐車場に適した立地にする
駐車場は、立地選びが非常に重要です。車の出入りがスムーズな場所でなければ、駐車場として機能しません。出入口の向きや道幅など、駐車場としての利用しやすさを考慮して土地を選びましょう。
また、月極駐車場の場合、駐車スペースのない家や駐車場の足りないマンションに暮らす住民が多い住宅街、事業で車を常用する会社が多いビジネス街などでニーズが高いとされます。
コインパーキングの場合は、一時的な駐車が必要になる場所なら、住宅街、オフィス街から繁華街、観光地まで、幅広いエリアでニーズを見出せます。
ニーズの高いエリアには競合する駐車場も多数あるので、エリアの相場や駐車場のニーズを入念にリサーチしてください。
周辺の環境を調査する
現在はインターネット上でさまざまな情報を調べることが可能です。駐車場の候補地周辺の様子も画像で詳細に調べられるでしょう。
しかし、駐車場の候補地を決めたら、駐車場に適した環境か、競合の稼働率はどうなっているのか、相場はどれくらいか、自分自身の目で周辺環境を調査するのがおすすめです。
候補地の周辺に問題がなくても、大きな道路に出るまでの道が入り組んでいれば、稼働率を上げにくいでしょう。実際に訪れると出入口に使える部分が限定されており、駐車場には不向きだと気づくかもしれません。
現地を訪れたら街の様子にも注目してください。人や車の流れ、街並みを見れば、今後も長く需要を見込めるかを予測できます。
リスクにも配慮した収益予想にする
駐車場も、他の不動産投資と同じく、空きが出れば賃料収入を得られません。立地や設備に問題がなくても100%の稼働率を維持できる保証はないため、ゆとりを持った経営計画を立てることが大切です。
駐車場の稼働率の目安は月極駐車場で約80％、コインパーキングで約40％としておくと良いでしょう。
期待値ではなく現実的な平均値で収益を見積り、空きが長く続いたときやトラブル発生時に備えた資金の準備も忘れないようにしましょう。
まとめ
駐車場は、建物部分にかかる費用や管理が不要なため、より気軽に不動産投資を始められるといえます。しかし、マンションなどより収益性が低いなどのデメリットもあるため、費用対効果を十分に検討してください。
すでに土地を持っているかどうかでも考え方は変わります。遊休地であれば一旦駐車場として有効活用するのがおすすめです。新たに土地を購入するなら、駐車場として機能する土地であるか、ニーズの高いエリアかどうかをリサーチして決めましょう。