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【不動産投資】クーリングオフが適用される4つの条件
不動産投資でも、クーリングオフを利用することは可能です。ただし、クーリングオフが適用されるためには、次の4つの条件を満たさなければなりません。
条件1.売主が宅建業者で買主は宅建業者以外
まず、売主が宅建業者で買主が宅建業者ではないことが、クーリングオフ制度を利用する基本的な条件です。
売主が一般の個人だったり、宅建業者間の取引だったりする場合には適用されません。クーリングオフは消費者を保護するための制度であるため、そのような条件が設定されています。
また、買主が株式会社などの法人であっても、宅建業者でなければ一般の個人と同様に保護の対象です。そのため、会社で不動産を購入するような場合にもクーリングオフを適用できます。
条件2.契約の申込み場所が事務所や関連建物以外
クーリングオフが適用できるかどうかは、契約の申込み場所も関係しています。買主が不動産業者の事務所や関連建物などに自ら出向いて契約した場合には、クーリングオフの対象になりません。自ら出向いているということで、冷静な判断力があるとみなされるためです。
逆に、事務所や関連建物以外の場所で契約の申込みをした場合には、クーリングオフを適用できます。
たとえば、自宅に不動産業者の営業マンが飛び込みで来て不動産投資の話を持ちかけて、その場で契約したような場合です。買主の勤務先や喫茶店などで契約の申込みをした場合にも対象になります。
ただし、買主が事務所以外の場所を指定して、そこに営業マンが来て契約した場合には対象外になってしまうため注意しましょう。指定場所が自宅の場合でもクーリングオフは適用できません。
条件3.不動産の購入代金が未払いの状態
対象となる不動産の購入代金がすでに全額支払われている場合には、取引が完了しているものとみなされます。そのため、購入代金が未払いの状態でないとクーリングオフは適用されません。
不動産は金額が大きいため、代金を分割して支払うことも多いでしょう。分割でも、全額を支払っていなければクーリングオフを適用可能です。
条件4.クーリングオフ制度の説明を受けてから8日以内
契約の際に業者からクーリングオフに関する説明を受けていたかどうかで、クーリングオフを適用できる期間が異なります。
業者からクーリングオフの説明を受けていれば、8日以内ならクーリングオフが可能です。業者からクーリングオフの説明を受けていなかった場合には、8日を経過した後でもクーリングオフを適用できます。
この場合、期間の制限はありません。ただし、期間の制限なしでクーリングオフを適用できるのは、不動産の引き渡しや代金の支払いが完了していないことが条件です。
不動産投資におけるクーリングオフの手続きは「内容証明郵便」を利用
不動産投資のクーリングオフの手続きを行う際には、内容証明郵便を利用して売主に通知する必要があります。内容証明郵便というのは、誰が、誰に、いつ、どのような内容の郵便を送ったのかが、郵便局によって証明される郵便物です。
内容証明郵便は書式が決まっており、そのルールに沿って記載しなければなりません。また、同一内容のものを3通用意します。相手に送るもののほかに、自分が保管するためのものと、郵便局で保管するためものが必要になるためです。
それでは、内容証明郵便の書き方と注意点について解説していきます。
内容証明の書き方
はがきで出す場合、表側は通常の郵便と同様です。宛先に相手の住所と会社名を記載しましょう。左端に差出人名として自分の住所と名前も記載します。住所の番地や会社名などは略さずに正式名称で書かなければなりません。
裏面には「契約解除」や「申込み撤回」と明記します。次に、契約申込みの年月日と契約相手の業者名・担当者の氏名・業者の住所・業者の電話番号・商品名・金額を記載しましょう。そして、最後に「右記日付の契約を解除します」と記載するのが一般的な書き方です。
いつ、どこで、誰と、いくらの商品・サービスをどのような形態で契約したのか明確に分かる形で書くようにしましょう。
内容証明郵便の注意点
相手の業者名を表面の宛先と裏面の両方に記載しますが、これらがぴったり同じでなければなりません。少しでも違うと郵便局で内容証明郵便として受け取ってもらえないため注意しましょう。
また、内容証明郵便は郵便局の配達員が宛先の本人に直接手渡ししたときに届けたことになります。相手が不在を続けた場合には差出人に戻ってきてしまい、クーリングオフの手続きを進めることができません。
クーリングオフが利用できないケースと対処法
不動産を個人間の契約で購入した場合や、買主が契約場所を指定した場合などには、購入の意思があるとみなされます。そのため、クーリングオフを適用できません。
また、クーリングオフの適用条件を満たし意思表示しているにもかかわらず、了承しない業者もいるでしょう。なかには高額な違約金を請求してくる業者もいるかもしれません。
不動産投資でトラブルにならないための対策
クーリングオフの適用条件を満たさない場合には、手付解除という方法で契約を解除できる場合があります。手付解除というのは、買主が契約時に支払った手付金を放棄することで契約を解除できるというものです。
ただし、内金の支払いや物件引き渡しなどが済んでいれば、手付解除もできません。
不動産投資で契約上のトラブルを回避するためには、信頼できる専門家に相談しながら不動産の知識を身につけることが大切です。そして、契約の締結は慎重に行いましょう。
クーリングオフ制度を利用しないためには「見極め」が大切
不動産投資でも条件を満たせばクーリングオフ制度が利用できます。しかし、クーリングオフを利用する条件が細かく設定されているため、一筋縄ではいかないこともあります。
そのため、不動産投資においては、クーリングオフ制度を使わなくてはいけない状況をつくらないことが大切です。ここからは、不動産投資を始める際の見極めポイントを3つ紹介します。
不動産投資の引き際を知ること
不動産投資の収入源は家賃収入です。投資している物件の空室が多い状態が続き、今後も改善の見込みが立たない場合は、売却を考えるのが良いでしょう。
空室の多い状態が続くと、経営が赤字になることも少なくありません。素早い判断で投資をやめれば損切りできるので、ダメージも最小限にとどめられます。
また、ローンの返済が完了したタイミングも引き際を考える良い時期です。ローンの返済が完了すれば家賃収入がすべて利益になりますが、投資に負担を感じているのであればこのタイミングで手を引くのもひとつの方法といえます。
不動産投資は出口戦略を練ること
不動産投資の出口戦略とは、どれだけ損失を抑えて売却するかを考えることです。一般的に、収益物件のまま売却したり、自己居住用で売却したり、更地にして売却したりする方法が多く見られます。
出口戦略が考えられない状態での不動産投資は、経営をしていくうえで大きなリスクです。物件の種類や売却時の状況によっても異なりますが、出口戦略をしっかりと計画することでリスクヘッジができ、健全な運営ができるでしょう。
信頼できる不動産会社に依頼する
不動産を売却するときには、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。不動産は、市場動向によって価値が大きく変動することもあります。投資をやめるときは、プロの意見も参考にしながら売却のタイミングをしっかりと見極めていきましょう。
とくに、今すぐ不動産を売却したいと考える場合は、高値の不動産会社を選ぶのがおすすめです。不動産会社が買主となる場合は、1か月以内の売却もできます。今すぐ資金が必要というときには、「買取」ができる不動産会社を選びましょう。
また、仲介会社を利用して売却する場合は、投資物件の売買実績が豊富な会社を選ぶのがおすすめです。
何社かで比較して、良い条件で売却してくれる仲介会社を探してみましょう。
まとめ
不動産投資においてもクーリングオフ制度を利用できます。しかし、一定の条件があるため、常に適用できるとは限りません。クーリングオフの対象外になるケースも多いため注意しましょう。
また、クーリングオフ制度を利用するには内容証明郵便を送る必要があり、手間と時間がかかります。不動産投資を行うなら、きちんと知識をつけて慎重に契約することが大切です。