【50%以下が目安】適切な返済比率を保つ4つの方法を解説 | 不動産投資・資産形成

不動産投資における返済比率とは、家賃収入とローンの返済額の比率を指します。経営の安全性をはかるために欠かせない指標の一つです。返済比率が一定の水準を保っていることで、キャッシュが減るリスクも低減できます。そこで今回は、返済比率の計算方法をはじめ、返済比率を下げるコツについて紹介します。

不動産投資の返済比率の計算方法

返済比率は以下の計算方式によって求められます。

返済比率＝毎月のローン返済額 ÷ 満室時の毎月の家賃収入 × 100

例えば、満室時で年間800万円の家賃収入があり、金融機関に年間320万円の返済をしている場合は以下のとおりです。

返済比率（％）＝320万円÷800万円×100＝40％

先ほど計算した返済比率はあくまでも目安であり、いつ比率が上昇するかわかりません。そこで、ここでは返済比率について知っておきたいポイントを2つ解説します。

物件の購入前に算出した返済比率と、購入時での返済比率で変化することを理解しておきましょう。

金利が上昇すれば、返済比率にも影響が及びます。そのほか、空室の増加および家賃の下落も賃料収入の減少に繋がることから、返済比率に大きく関わってくるでしょう。

不動産投資は銀行からの融資を利用しますが、フルローンやオーバーローンでの借り入れも可能です。

中には、「フルローンやオーバーローンだとリスクが高いのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、満室収入に対する返済比率を抑えることでリスクを低減できます。

気になる返済比率の目安ですが、おおよそ50％を目指すとよいでしょう。返済比率が高いほど手持ちの資金が不足し、返済比率が低いほどゆとりのある経営ができます。

返済比率が高くなると手元の金額が少なくなってしまうことから、突発的な支出に対応できない事態になりかねません。具体的にどのようなキャッシュフローとなるのか、返済率60％でシミュレーションをしてみましょう。

満室時の家賃収入が150万円あったとしても、空室時の損失やローン返済、経費等を差し引くとわずか7.5万円にしかなりません。

そのため、予測できない支出（設備の故障やメンテナンスなど）が生じた際に手持ち金額で賄うことが困難になってしまいます。安定した不動産経営を目指すためにも、返済比率は50％未満となるように心がけましょう。

返済比率が高いリスクについては、次の注意点も考慮する必要があります。

返済比率は、毎月のローン返済額を「満室時」の毎月の家賃収入で割って求めています。空室によって、返済比率の満室という前提が狂ってしまうと、資金繰りや返済が苦しくなるでしょう。最悪の場合は、赤字の状態で、毎月ローン返済を行わないといけない危険性もあります。

空室が出た場合は、早急に入居者を確保したり、返済比率を現状で計算しなおし、資金繰りや返済可能性を確認したりするなどの手立てが必要です。

返済比率を考える際には、金利上昇にも注意が必要です。ローンの返済を変動金利で設定している場合は、返済期間中に金利が変動します。当然、金利が上がれば毎月の返済額は増えます。現状が低金利化であることを考えると、今後は金利が上昇する可能性も高いです。

金利が上げられる際は、ニュースや新聞などで報道がされます。常に金利の上昇がないかを注意しておく必要があるでしょう。また、金利が高くなった場合は、返済比率の見直しも行いましょう。

不動産投資では常に修繕費のリスクが伴います。修繕費は支出の中でも大きく、経年劣化による修繕はもちろん、退去による内装工事やクリーニング代も必要です。

想定外の支出が大きくなると、返済が苦しくなるなどの支障が生じます。想定外の支出に備えて、少しずつ積み立てをしておくなど、普段からの計画的な資金繰りが重要です。

返済比率を40％〜50％程度に設定すれば、空室の発生による損失が出ても、手元に一定の金額を残すことができます。

返済率40％でシミュレーションをすると次のとおりです。